TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e Paul GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e LOBBENS Oriane

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02525 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3HR6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale 2023/008586 par décision du 19/07/2023)

représenté par M^e Oriane LOBBENS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 14 octobre 2019, la société ADOMA a mis à disposition de Monsieur [M] [L] le logement n°A309, résidence ADOMA [Localité 6] [Adresse 4] [Adresse 2], moyennant une redevance mensuelle d’un montant de 417,18 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 mars 2023, la société ADOMA a fait assigner en référé Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille au visa des dispositions du décret du 30 mars 2011 relatives aux conventions conclues en application de l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation pour les logements-foyer, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence liant les parties,ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef sans délais, et avec le concours de la force publique si besoin est,fixer une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, d’un montant correspondant à la dernière redevance échue,condamner Monsieur [L] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4.325,20 euros comptes arrêtés au 7 février 2023, avec intérêts au taux conventionnel, à parfaire à la date de la constatation de la résiliation,condamner Monsieur [L] à lui payer, à titre provisionnel une indemnité d’occupation courant de la résiliation du contrat de résidence jusqu’à la reprise effective de lieux égale à la dernière échéance révisable aux conditions du contrat et qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi,condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juillet 2023, renvoyée à la demande des parties et retenue le 11 janvier 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La société ADOMA a maintenu l’intégralité de ses demandes telles que présentées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 8.614,98 euros, comptes arrêtés au 27 décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Elle a soutenu que des redevances sont restées impayées malgré une proposition d’apurement de la dette, puis une signification d’une mise en demeure par voie d’huissier et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de résidence sont réunies. Elle a argué que Monsieur [L] ne l’a jamais informée d’un séjour en Algérie. Elle a fait remarquer que la dette est née après son retour, alors que la CAF n’avait pas encore interrompu les aides au logement, que cette dette n’a cessé d’augmenter depuis, même après assignation alors que Monsieur [L] fait état de finances lui permettant de régler les redevances en cours et une partie de l’arriéré. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement à Monsieur [L], soulignant que les délais dérogatoires de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’était pas applicable aux foyers-logement.

Monsieur [M] [L] n’a pas contesté la dette mais sollicité des délais de paiement. Il a exposé s’être rendu en Algérie suite au décès de sa mère, et y avoir été retenu jusqu’en janvier 2022 en raison de la fermeture des aéroports dans le contexte de la COVID 19. Son RSA a été suspendu car il n’a pu se rendre aux rendez-vous pour signer le contrat d’engagement réciproque, ainsi que l’aide au logement de la CAF. Il a indiqué être célibataire et sans emploi, percevoir des ressources mensuelles de 1.458,09 euros et n’avoir pour charges que la redevance du logement de 417,18 euros. Il a donc proposé un échéancier de 36 mois sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à hauteur de 200 euros sur 35 mois et le solde la dernière mensualité.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du titre 1 de cette dernière loi ne sont pas applicables aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article R. 633-1 II du code de l’habitation et de la construction, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Le III de ce même texte prévoit que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence du 14 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 11) prévoyant la possibilité d’une résiliation par le bailleur en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant, ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Par acte d’huissier de justice du 26 août 2022, la société ADOMA a fait à Monsieur [L] une mise en demeure d’avoir à lui payer la somme de 1.932,70 euros, qui correspond à plus de deux fois la redevance mensuelle prévue au contrat, à peine de résiliation. La lecture du relevé de compte versé aux débats arrêté au 27 décembre 2023 laisse apparaître que le débiteur n’a pas apuré sa dette dans le délai de 1 mois imparti.

La clause résolutoire est donc acquise au 27 septembre 2022.

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion de Monsieur [M] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°A309, [Adresse 7] [Localité 6] [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de résidence versé aux débats stipule l’obligation pour le locataire de payer une redevance mensuelle de 417,18 euros, avec indexation de la somme de 389,38 euros (part assimilable aux loyer et charges) dans les termes de l’article 5 du contrat de résidence.

Aux termes du relevé de compte versé aux débats par le demandeur, actualisé au 27 décembre 2023, le locataire est redevable de la somme de 8.614,98 euros au titre des redevances impayées, comptes arrêtés au 27 décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus.

A compter de la résiliation du bail, soit du mois d’octobre 2022, Monsieur [L] est redevable de ces sommes, à titre de provision, sur une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 445,62 euros, avec indexation selon les termes de l’article 5 du contrat de résidence.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, ni contestée par Monsieur [M] [L]. Ce dernier sera condamné à payer à société ADOMA la somme de 8.614,98 euros à titre de provision représentant les redevances impayées et indemnités d’occupation à la date du 27 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse.

Sur la demande de délais

Le contrat de résidence conclu entre les parties est exclu du régime prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le juge n’a pas la possibilité d’accorder au défendeur des délais de paiement de 36 mois avec suspension de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, Monsieur [L] justifie que les impayés locatifs sont nés après la suspension des allocations au logement, et du RSA. Il démontre également qu’à compter de l’attribution de l’allocation de solidarité aux personnes âgées, il a repris le règlement partiel de ses redevances.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [L] et de la qualité de la bailleresse, il convient d’autoriser Monsieur [L] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 358 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] partie perdante, est condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, eu égard à la position économique des parties, la demande de la société ADOMA au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Nous juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence conclu le 14 octobre 2019 entre la [8] société ADOMA et Monsieur [M] [L], portant sur le logement n°A309, résidence ADOMA [Localité 6] [Adresse 4] [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 septembre 2022 ;

AUTORISONS l’expulsion de Monsieur [M] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [L] à payer à la société ADOMA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 445,62 euros, avec indexation de la somme représentant la part assimilable au loyer et charges selon les termes de l’article 5 du contrat de résidence, à compter du mois d’octobre 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [L] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 8.614,98 euros représentant les redevances impayées et indemnités d’occupation à la date du 27 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [M] [L] à s’acquitter de sa dette locative par 23 versements mensuels successifs de 358 euros chacun et un 24ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DISONS que le premier versement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [L] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, an et mois ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE