TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à M^e MONTHEIL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07755 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JYK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA YOEL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [G] [Y]

né le 25 Août 1977 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-002641 du 29/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er septembre 2021, la SCI LA YOEL a donné à bail à Monsieur [J] [G] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 655 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, la SCI YOEL a fait signifier à Monsieur [J] [G] [Y] un commandement de payer la somme de 2.860,83 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 10 novembre 2023, la SCI LA YOEL a attrait Monsieur [J] [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion de Monsieur [J] [G] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [J] [G] [Y] à lui payer :* une somme provisionnelle de 2.937,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 octobre 2023 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu avec charges, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 février 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 4 juillet 2024.

Lors des débats, chacune des parties, représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions déposées, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des motifs.

La SCI LA YOEL a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 3.849,85 euros au 26 juin 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Monsieur [J] [G] [Y] n’a pas contesté la dette mais a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Il a fait valoir une reprise de paiement des loyers courants et sa bonne foi. Il a déclaré une reprise d’emploi avec 1.500 euros de revenus mensuels et a demandé un échelonnement sur 36 mois.

Le rapport de diagnostic social et financier du locataire indique qu’il est bénéficiaire de l’AAH suite à de lourds problèmes de santé. Il a dû faire face à des factures énergétiques très élevées et a subi des variations des aides au logement. Un dossier FSL a été bloqué face au refus du bailleur de remplir les documents en l’état de l’instance judiciaire engagée.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI LA YOEL, SCI familiale, n’est pas assujettie à l’obligation de saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) avant délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.860,83 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Monsieur [Y] reste devoir la somme de 3.849,85 euros au 26 juin 2024.

Monsieur [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Monsieur [Y] a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants (hors charges) avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la bonne foi et de la situation de [P] [S], de l’absence de difficultés ou besoins exprimés par la SCI bailleresse, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LA YOEL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [Y] devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI LA YOEL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera condamné en équité, à payer à la SCI LA YOEL une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2021, la SCI LA YOEL a donné à bail à Monsieur [J] [G] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] [Y] à verser à la SCI LA YOEL, à titre provisionnel, la somme de 3.849,85 euros, comptes arrêtés au 26 juin 2024, au titre des loyers et charges impayés ;

AUTORISONS Monsieur [J] [G] [Y] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 106 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [J] [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LA YOEL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [J] [G] [Y] sera condamné à verser à la SCI LA YOEL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] [Y] à payer à SCI LA YOEL une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président