TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/51359 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63BM

N° : 9

Assignation du :

29 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juillet 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

La société BPIFRANCE S.A. (anciennement dénommée BPIFRANCE FINANCEMENT)

[Adresse 2]

[Localité 7]

La société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE S.A.

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentées par M^e Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS – #C0306, SCP TORIEL & ASSOCIES

DEFENDERESSE

La société POLE COMPANY S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Bouziane BEHILLIL de la SELEURL CAMBACERES Avocat, avocats au barreau de PARIS – #D1403

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Fait et procédure

Selon un acte notarié en date du 27 décembre 2019, les sociétés Bpifrance et Credit Mutuel Real Estate Lease ont consenti au bénéfice de la société Pole Company un contrat de crédit-bail immobilier, d’une durée de 15 ans, portant sur un immeuble comprenant deux bâtiments à usage de bureaux (comprenant chacun un ensemble de bureaux ouverts ou fermés, un bloc sanitaires, une cuisine et un local technique) l’ensemble représentant une SHON de 700 m 2 , situé à [Adresse 8] », et édifié sur un terrain cadastré Section AN n°[Cadastre 5] Lieudit « [Adresse 10] » pour une surface de 10a 67ca.

Dans le cadre de cette opération, un financement global de 1.713.500 € HT a été mis à la disposition de la société Pole Company, se décomposant comme suit :

Prix d’acquisition de l’immeuble HT : 1.600.000 €

Provision sur frais d’acquisition HT : 109.560 €

Divers HT : 3.940 €

En contrepartie de la mise à disposition de ce financement, la société Pole Company devait s’acquitter de loyers payables trimestriellement à terme d’avance calculés conformément aux modalités de l’article « Loyers » des Conditions Particulières du contrat de crédit-bail, outre les charges afférentes au bien objet de la convention de crédit-bail (art. A. 16 des Conditions Générales du contrat).

Conformément aux dispositions de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier, la société Pole Company disposait de la faculté de lever l’option d’achat attachée à la convention de crédit-bail, soit de manière anticipée à compter de la fin de 7ème année d’exécution du contrat, soit in fine moyennant un prix de 170.000€ HT, outre le parfait règlement de l’intégralité des sommes dues au titre de la convention,

Aux termes de l’article « Sous-location » des Conditions Particulières du contrat de crédit-bail, le Crédit-Preneur a été autorisé à sous-louer l’immeuble objet de la convention de crédit-bail à la société B.G. Concept Architecture.

Enfin, la convention de crédit-bail stipule que « Toutes contestations portant sur l’interprétation ou l’exécution des conventions sont soumises au Tribunal de Grande Instance de Paris auquel attribution exclusive de juridiction est consentie par les parties » .

Selon courrier recommandé du 2 octobre 2023 dûment réceptionné, la société Bpifrance, en sa qualité de chef de file, a adressé à la société Pole Company une mise en demeure de régler la somme de 72.188,30 € TTC afférente aux échéances trimestrielles de crédit-bail de juin et septembre 2023.

Par courrier recommandé en date du 19 juillet 2024 dûment réceptionné le 25 juillet 2024, une ultime mise en demeure de payer sous quinzaine la somme de 180.470,75 € TTC, correspondant aux échéances trimestrielles de crédit-bail de juin, septembre et décembre 2023 et de mars et juin 2024 a été adressée à la société Pole Company.

Les causes de cette mise en demeure n’ayant pas été réglées, selon exploit du 16 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 180.470,75 € TTC visant la clause résolutoire insérée à l’article A.12.1 du contrat de crédit-bail immobilier a été délivré à la société Pole Company.

Selon accord du 2 décembre 2024, la société Pole Company a obtenu des sociétés Bpifrance et Credit Mutuel Real Estate Lease qu’elles acceptent de lui octroyer un délai venant à expiration au plus tard le 31 décembre 2024 afin de régler l’intégralité des sommes dues à cette date, soit un montant de 263.256,25 € TTC

Au 31 décembre 2024, la somme de 263.256,25 € TTC n’a pas été réglée par la société Pole Company.

Par courrier en date du 7 janvier 2025, il été indiqué à la société Pole Company que l’accord émis au courrier du 2 décembre 2024 était de plein droit caduc et non avenu et que la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier du 27/12/2019 était irrévocablement acquise aux sociétés Bpifrance et Credit Mutuel Real Estate Lease à effet du 19 novembre 2024.

Par acte délivré le 29 janvier 2025, la société Bpifrance (anciennement dénommée Bpifrance Financement) et la société Credit Mutuel Real Estate Lease ont assigné la société Pole Company devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

Vu l’urgence,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu la clause résolutoire contenue dans le contrat de crédit-bail immobilier en date du 27 décembre 2019,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par exploit du 16 octobre 2024,

CONSTATER que le contrat de crédit-bail immobilier du 27 décembre 2019 se trouve résilié de plein droit depuis le 19 novembre 2024,

EN CONSEQUENCE :

— ORDONNER l’expulsion de la société Pole Company ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, de l’immeuble comprenant deux bâtiments à usage de bureaux (comprenant chacun un ensemble de bureaux ouverts ou fermés, un bloc sanitaires, une cuisine et un local technique) l’ensemble représentant une SHON de 700 m 2 , situé à [Adresse 8] », et édifié sur un terrain cadastré Section AN n°[Cadastre 5] Lieudit « [Adresse 10] » pour une surface de 10a 67ca.

— ORDONNER le transport et la séquestration, aux frais de la société Pole Company des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix des sociétés Bpifrance (anciennement dénommée Bpifrance Financement) et Credit Mutuel Real Estate Lease et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— CONDAMNER la société Pole Company à payer aux sociétés Bpifrance (anciennement dénommée Bpifrance Financement) et Credit Mutuel Real Estate Lease, à titre provisionnel, la somme globale de 227.162,10 € TTC, arrêtée au 26 décembre 2024, outre mémoire, assortie des intérêts de retard au taux contractuel (article A.19 des Conditions Générales du contrat notarié de crédit-bail immobilier du 27 décembre 2019), à compter de la date d’exigibilité de chacune des factures impayées et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— CONDAMNER la société Pole Company à payer, à compter du 27 décembre 2024, aux sociétés Bpifrance (anciennement dénommée Bpifrance Financement) et Credit Mutuel Real Estate Lease, une indemnité d’occupation mensuelle, fixée, à titre provisionnel, sur la base du dernier loyer contractuel ramené à une période mensuelle, soit à la somme de 12.031,38 € TTC majorée des charges qui incombaient contractuellement à la société Pole Company, ce jusqu’à parfaite restitution des lieux ;

— CONDAMNER la société Pole Company à payer aux sociétés Bpifrance (anciennement dénommée Bpifrance Financement) et Credit Mutuel Real Estate Lease, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société Pole Company aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 2 juin 2025, les sociétés Bpifrance (anciennement dénommée Bpifrance Financement) et Credit Mutuel Real Estate Lease, représentées par leur conseil, demandent au juge des référés :

« PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 44 et 48 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu la clause résolutoire contenue dans le contrat de crédit-bail immobilier en date du 27 décembre 2019,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par exploit du 16 octobre 2024,

In limine litis

— DIRE ET JUGER la société POLE COMPANY mal fondée en ses exceptions d’incompétences territoriale et matérielle ;

En conséquence :

— SE DECLARER COMPETENT pour connaître du présent litige;

AU FOND

— DIRE ET JUGER les sociétés BPIFRANCE (anciennement dénommée BPIFRANCE FINANCEMENT) et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE recevables en leurs demandes ;

— DEBOUTER la société POLE COMPANY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONSTATER que le contrat de crédit-bail immobilier du 27 décembre 2019 se trouve résilié de plein droit depuis le 19 novembre 2024,

EN CONSEQUENCE :

— ORDONNER l’expulsion de la société POLE COMPANY ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, de l’immeuble comprenant deux bâtiments à usage de bureaux (comprenant chacun un ensemble de bureaux ouverts ou fermés, un bloc sanitaires, une cuisine et un local technique) l’ensemble représentant une SHON de 700 m 2 , situé à [Adresse 8] », et édifié sur un terrain cadastré Section AN n°[Cadastre 5] Lieudit « [Adresse 10] » pour une surface de 10a 67ca.

— ORDONNER le transport et la séquestration, aux frais de la société POLE COMPANY des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix des sociétés BPIFRANCE (anciennement dénommée BPIFRANCE FINANCEMENT) et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— CONDAMNER la société POLE COMPANY à payer aux sociétés BPIFRANCE (anciennement dénommée BPIFRANCE FINANCEMENT) et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, à titre provisionnel, la somme globale de 227.162,10 € TTC, arrêtée au 26 décembre 2024, outre mémoire, assortie des intérêts de retard au taux contractuel (article A.19 des Conditions Générales du contrat notarié de crédit-bail immobilier du 27 décembre 2019), à compter de la date d’exigibilité de chacune des factures impayées et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— CONDAMNER la société POLE COMPANY à payer, à compter du 27 décembre 2024, aux sociétés BPIFRANCE (anciennement dénommée BPIFRANCE FINANCEMENT) et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, une indemnité d’occupation mensuelle, fixée, à titre provisionnel, sur la base du dernier loyer contractuel ramené à une période mensuelle, soit à la somme de 12.031,38 € TTC majorée des charges qui incombaient contractuellement à la société POLE COMPANY, ce jusqu’à parfaite restitution des lieux;

— CONDAMNER la société POLE COMPANY, à payer aux sociétés aux sociétés BPIFRANCE (anciennement dénommée BPIFRANCE FINANCEMENT) et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société POLE COMPANY aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 2 juin 2025, la société Pole Company, représentée par son conseil, demande au juge des référés :

« Vu notamment les articles 44, 48, 74 75 et 76 du code de procédure civile,

Vu notamment l’article L723-1 du code du commerce

Vu notamment, les articles 1134 , 1343-5 alinéa 1, 1190 et 1192 du code civil,

Vu notamment l’article R221-1 du code des procédures civiles d’exécution

Vu le contrat du de crédit-bail immobilier en date du 27 décembre 2019

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces du dossier,

In limine litis

— JUGER bien fondée l’exception d’incompétence territoriale

— JUGER bien fondée l’exception d’incompétence matérielle

— SE DECLARER INCOMPETENT au profit du Juge des référés du Tribunal de commerce de Compiègne devant lequel l’affaire sera renvoyée ;

A défaut,

— SE DECLARER INCOMPETENT au profit du Juge du Tribunal judiciaire de Compiègne devant lequel l’affaire sera renvoyée ;

AU FOND

Recevoir les parties en leurs prétentions et défenses respectives, les renvoyer au principal à mieux se pourvoir au fond, mais d’ores et déjà par décision revêtue de force de chose jugée,

— JUGER que l’ensemble des demandes des sociétés BPI FRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, notamment tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la société POLE COMPANY, se heurtent à des contestations sérieuses,

— JUGER en conséquence n’y avoir lieu à référé et en l’état débouter les sociétés BPI FRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Motifs

Sur l’exception d’incompétence territoriale

La société Pole Company soutient que l’article 44 du code de procédure civile est applicable, que le litige concerne l’occupation d’un bien immobilier, qu’aucune stipulation contractuelle valable ne déroge aux règles de compétence territoriale, que le tribunal territorialement compétent est le tribunal judiciaire de Compiègne.

Les sociétés Bpifrance (anciennement dénommée Bpifrance Financement) et Credit Mutuel Real Estate Lease opposent que :

— l’occupation d’un immeuble consécutive à la résiliation d’une convention de crédit-bail, ne constitue pas, au sens de l’article 44 du code de procédure civile, une action réelle immobilière,

— les actions réelles immobilières relevant de l’article 44 du code de procédure civile sont l’action en revendication de propriété immobilière, l’action en bornage, les actions relatives aux hypothèques, les actions en matière de servitude, les litiges relatifs à l’usufruit, aux baux à construction et aux concessions immobilières qui confèrent aux preneurs un droit réel immobilier,

— l’occupation/l’expulsion du bien appartenant aux crédit-bailleurs constituent des questions relevant d’un contentieux purement contractuel,

— aucun droit réel immobilier n’est en cause dans le présent litige.

En droit, selon l’article 45 du code de procédure civile, « Le demandeur peut saisir à son choix, outre la juridiction du lieu où demeure le défendeur : – en matière contractuelle, la juridiction du lieu de la livraison effective de la chose ou du lieu de l’exécution de la prestation de service […] ».

Selon l’article 48 du même code, « Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée ».

Au cas présent, il résulte des conditions générales de la convention de crédit-bail et plus particulièrement de son article A. 29 que :

« ARTICLE A.29: ELECTION DE DOMICILE – ATTRIBUTION DE JURIDICTION

Les parties font élection de domicile en leur siège social sus-indiqué. Toutes contestations portant sur l’interprétation ou l’exécution des conventions sont soumises au Tribunal de Grande Instance de Paris auquel attribution exclusive de juridiction est consentie par les parties ».

L’article A.23 précise qu’en cas de résiliation, s’il refuse de quitter l’immeuble, le crédit-preneur y pourra être contraint par ordonnance rendu par le président du tribunal judiciaire « statuant en matière de référé » en ces termes :

« ARTICLE A.23 : LIBERATION DE L’IMMEUBLE

En cas de résiliation pour quelque cause que ce soit et nonobstant les effets de la résiliation, ou à défaut pour le CREDIT-PRENEUR d’avoir demandé la réalisation de la vente selon les clauses et conditions prévues aux présentes et en l’absence d’un accord de location entre les parties, le CREDIT-PRENEUR et/ou l’occupant, doivent quitter l’immeuble au plus tard à la date de la résiliation ou de l’expiration de la durée conventionnelle du contrat de crédit-bail.

S’ils refusent de quitter l’immeuble, ils y seront contraints en exécution d’une ordonnance rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en matière de référé, exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel.

Le CREDIT-PRENEUR sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à un et demi pour cent (1,5 %) du montant de l’investissement hors Taxe sur la Valeur Ajoutée, tout mois commencé étant dû en entier ».

Il résulte de ces dispositions contractuelles que les parties ont fait le choix de soumettre toutes les contestations afférentes à la convention de crédit-bail à la compétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris, en ce compris les litiges afférents à la libération de l’immeuble qui se rapportent, par nature, à la mauvaise exécution de la convention objet de la présente instance.

Il n’est pas contesté que les parties à la convention de crédit-bail sont des personnes morales ayant contracté en leur qualité de commerçant.

Dans ces conditions, l’exception d’incompétence territoriale sera rejetée.

Sur l’exception d’incompétence matérielle

La société Pole Company soutient que :

— la clause attributive de compétence ne remplit pas les conditions strictes posées par l’article 48 du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne son caractère « très apparent »,

— il s’agit d’un litige commercial entre commerçants, relatif à l’exécution d’un contrat commercial, qui relève donc, selon l’article L. 721-3 du code de commerce, de la compétence exclusive du Tribunal de commerce,

— la compétence matérielle du tribunal judiciaire n’est pas applicable, d’autant que la nature commerciale du litige est incontestable.

Les sociétés Bpifrance (anciennement dénommée Bpifrance Financement) et Credit Mutuel Real Estate Lease opposent que :

— l’article A 29 du contrat respecte les prescriptions de l’article 48 du code de procédure civile en ce qu’il a été spécifié « de façon très apparente »,

— ladite clause fait l’objet d’un article distinct et unique, dont l’intitulé figure en gras, dont le libellé ne peut être plus explicite: article A.29 – « Election de domicile – Attribution de juridiction », est dactylographiée « dans la même police de caractère que les autres clauses de manière à être parfaitement lisible », étant naturellement précisé que la taille de la police des clauses du contrat n’est ni petite, ni difficilement lisible,

— la convention de crédit-bail litigieuse a été régularisée sous la forme notariée,

— la clause attributive juridiction insérée au contrat permet d’identifier avec précision le Tribunal compétent, à savoir le tribunal judiciaire de Paris qui a remplacé, à compter du 1er janvier 2020, le tribunal de grande instance de Paris,

— la régularité de la clause attributive de juridiction insérée au contrat ne peut donc être utilement contestée.

Aux termes de l’article 33 du code de procédure civile, « la compétence des juridictions en raison de la matière est déterminée par les règles relatives à l’organisation judiciaire et par des dispositions particulières ».

Suivant l’article L 721-3 du code du commerce, « les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes ».

Ces règles de compétence exclusive des tribunaux de commerce étant édictées dans le cadre de l’organisation judicaire et pour une meilleure administration de la justice, elles revêtent un caractère d’ordre public (en ce sens Cass. com., 20 déc. 2023, n° 22-11.185).

Les demandes litigieuses étant formées entre deux sociétés commerciales alors qu’aucune disposition ne donne compétence exclusive au tribunal judicaire pour connaitre du contentieux du crédit-bail immobilier, elles relèvent de la compétence exclusive du tribunal de commerce.

Les clauses attributives de compétence au profit du tribunal judiciaire de Paris insérée aux articles A29 et A 23 des conditions générales de la convention de crédit-bail doivent être regardées comme réputées non écrites.

Dans ces conditions, il y a lieu de se déclarer incompétent au profit du tribunal des activités économiques de Paris.

PAS CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons incompétent ;

Renvoyons l’affaire et les parties devant le président du tribunal des activités économiques de Paris statuant en référé ;

Ordonnons que la présente décision soit notifiée aux parties par lettre recommandée en application de l’article 84 du code de procédure civile ;

Disons qu’à défaut d’appel dans un délai de quinze jours à compter de cette notification, le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe avec une copie de la décision de renvoi à la juridiction désignée, en application de l’article 82 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 9] le 11 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON