TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00029

N° RG 25/00270 – N° Portalis DBZC-W-B7J-ECKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

S.C.I. [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Patrice LECHARTRE, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [B] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e LECHARTRE

Copie certifiée conforme à Mme [G] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 01 septembre 2015, la S.C.I. [J] a donné à bail à madame [B] [G] un bien situé [Adresse 2], pour une durée de trois ans renouvelable, avec prise d’effet le jour-même, pour un loyer mensuel de 430 €, outre 20 € de provisions pour charges.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 430 €.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la S.C.I. [J] a mis en demeure madame [G] de justifier de l’entretien du logement. Cette mise en demeure a été dénoncée au curateur de madame [G], l’UDAF de la [Localité 3], le 05 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 09 mai 2025, a S.C.I. [J] a fait assigner Madame [G] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de résiliation judiciaire du bail d’habitation et expulsion, et d’expertise judiciaire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 09 mai 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 02 septembre 2025 puis a été renvoyée deux fois avoir d’être retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la S.C.I. [J] a sollicité du juge, conformément à son assignation, de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation ;

— Ordonner l’expulsion de madame [G] et de toutes personnes de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— Fixer à compter de la date de résiliation judiciaire une indemnité d’occupation qui sera due par madame [G] à un montant correspondant au montant du loyer et des charges ;

— Ordonner une expertise avec une mission fixée, en fixant le montant de la consignation ;

— Condamner madame [G] à verser à la SCI [O] la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles.

Elle a indiqué qu’il y avait un défaut d’entretien et des dégradations ; que la locataire refuse de faire entretenir la chaudière et de faire intervenir le plombier depuis 2023 ; qu’elle refuse l’accès au logement.

Madame [G], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu, sans être représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [G] assignée à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion

L’article 1217 du code civil prévoit cinq sanctions possibles en cas d’inexécution du contrat : l’exception d’inexécution, l’exécution forcée en nature, la résolution du contrat, la réparation du préjudice résultant de l’inexécution et la réduction du prix. Les articles 1224, 1227 et 1228 du même code disposent que le juge peut prononcer, à la demande d’une partie, et en cas d’inexécution suffisamment grave, la résolution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur.Il appartient alors au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. L’article 1229 du code civil ajoute que la résolution met fin au contrat à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure

— de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Selon l’article 1356 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il revient ainsi à la S.C.I. Chatalain de prouver les faits qui justifient une résiliation judiciaire, par tout moyen.

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 25 février 2025 que le logement loué à madame [G] est « dans un état de saleté inquiétant pour la salubrité des lieux et l’hygiène des occupants ». Il ressort en effet des écrits du commissaire de justice et des photographies réalisées sur les lieux que les sols, les murs et les portes sont sales ; que certaines portes présentent des enfoncements ou ont des poignets cassées, ; qu’il y a un enfoncement sur une cloison dans les toilettes ; que les marches de l’escalier sont sales ; qu’il y a des trous sur les cloisons dans le couloir à l’étage ;

que la chambre n°1, outre la saleté, présente un encombrement important.

Le second constat de commissaire de justice du 22 septembre 2025 fait état, photographies à l’appui, de trous dans la cloison du hall d’immeuble à proximité de la porte d’entrée du logement de madame [G], de la présence d’un carton de linges et de vêtements sales, du déchirement de la toile peinte présente sur le mur, de l’enfoncement de l’interrupteur et de l’absence de poignée sur la porte d’entrée.

Ces éléments suffisent à caractériser le non-respect par madame [G] de son obligation d’entretien. La gravité de l’inexécution de son obligation est certaine, la saleté et l’encombrement constatés, outre les trous dans les murs, étant tels qu’ils sont source d’une dégradation importante du logement, fortement préjudiciable au propriétaire.

Ainsi, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bien à la date de la présente décision, soit le 20 janvier 2025, et d’ordonner l’expulsion de madame [G] et de toute personne de son chef des lieux loués.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bai, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 janvier 2025, de sorte que madame [G] se trouve sans droit ni titre à partir de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Madame [G] au paiement de cette indemnité, à compter du 20 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

III. Sur la demande d’expertise

Les articles 143, 144 et 145 du code de procédure civile disposent que des mesures d’instruction concernant des faits dont dépend la solution du litige peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer et notamment que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avec tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Parmi ces mesures d’instruction, l’article 232 du code de procédure civile prévoit la possibilité pour le juge de commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, une expertise est sollicitée sans pour autant qu’aucune demande au fonds ne soit faite qui justifierait la nécessité d’une telle expertise, de sorte qu’il ne peut être considéré que cette mesure d’instruction soit nécessaire.

Au surplus, il sera rappelé que le juge des contentieux et de la protection ne saurait agir comme un juge des référés lorsqu’il n’est pas saisi dans ce cadre, de sorte qu’il ne peut pas ordonner une mesure d’expertise judiciaire à moins que la solution du litige n’en dépende, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, il convient de débouter la S.C.I. [O] de cette demande d’expertise.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Madame [G] sera condamnée aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [G] sera condamnée à payer à la SCI [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme qu’il convient de fixer à 300 €.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 01 septembre 2025 entre madame [B] [G] d’une part, et la S.C.I [O], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], à compter du 20 janvier 2026, date de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de madame [B] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par madame [B] [G], à compter du 20 janvier 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE madame [B] [G] à verser à la S.C.I [O] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la S.C.I. [O] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNE madame [B] [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE madame [B] [G] à payer à la S.C.I [O] la somme de 300 € (trois cent euros), au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la S.C.I. [O] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE