TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Chloé HEFTMAN

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02613 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43KZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3 F SUD VENANT AUX DROITS DE SA HLM SUD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 7 août 1996, la SA D’HLM SUF HABITAT dans les droits de laquelle vient la société 3F SUD, a donné à bail à Madame [R] [G] et Monsieur [W] [G] un stationnement et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 213,94 francs et 2.293,51 francs.

Madame [R] [G] est demeurée seule dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2022, la SA 3F SUD venant aux droits de SUD HABITAT, a fait signifier à Madame [R] [G] un commandement de payer la somme de 1.061,88 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 4 avril 2024, la SA 3F SUD venant aux droits de SUD HABITAT a attrait Madame [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion de Madame [R] [G] et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [R] [G] à lui payer :* la somme provisionnelle de 4.899,83 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 23 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer échu jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

Lors des débats, la SA 3F SUD, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 538,87 euros, selon décompte en date du 6 juin 2024, terme de mai 2024 inclus. Compte tenu des efforts de paiement de Madame [R] [G], elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement à la locataire, avec suspension des effets de la clause résolutoire, mais avec clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement.

Citée étude, Madame [R] [G] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun rapport de diagnostic financier et social n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [R] [G] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA 3F SUD.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 avril 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 21 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 7 août 1996 contient une clause résolutoire (article II D) qui prévoit une résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux pour défaut de paiement des loyers. Ce délai n’est pas conforme aux dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989. L’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 538,87 euros reste due à la date du 6 juin 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.

Madame [G] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle à la SA 3F SUD avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord et de la qualité du bailleur, de la durée du bail, des efforts de règlement de Madame [G], des délais de paiement lui seront accordés d’office suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, compte tenu de la position économique des parties, de rejeter la demande de 3F SUD au titre des frais irrépétibles.

Madame [G] supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation en l’état d’une contestation sérieuse sur la régularité de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [R] [G] à payer à la SA 3F SUD venant aux droits de la SA SUD HABITAT une somme provisionnelle de 538,87 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges, comptes arrêtés au 6 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 avril 2024 ;

AUTORISONS Madame [R] [G] à s’acquitter de la dette par 5 échéances successives et mensuelles de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’intégralité de la dette sera exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA 3F SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président