TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e Thomas D’JOURNO

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02123 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YJL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 1er avril 2019, la S.A UNICIL a donné à bail à Monsieur [Y] [L] un logement HLM conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 327,65 euros assorti de 123,65 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A UNICIL a fait signifier à Monsieur [Y] [L] par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023 un commandement de payer la somme de 5826,17 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la S.A UNICIL a fait assigner Monsieur [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail d’habitation ayant lié les parties ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [L] et celle de tous occupants de son chef, sans délais ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [L] au montant du dernier loyer, indemnité qui, en cas de maintien des lieux, subira les variations légales et réglementaires applicables aux loyers d’HLM ;

— condamner par provision Monsieur [Y] [L] à payer à la requérante :

* le montant des loyers et charges dus, soit la somme de 8 449,68 euros décompte arrêté au 8 novembre 2023,

* le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective de lieux,

* la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, eu égard aux frais que son attitude engendre ;

— le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et sommation d’avoir à produire un document, délivré, le 24 août 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, la S.A UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1.466,83 euros, selon décompte en date du 4 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Bien que régulièrement cité par acte remis à étude, Monsieur [Y] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 août 2023 pour la somme en principal de 5826,17 euros.

Ce commandement de payer ne prévoit pas de délai de paiement. Il en résulte une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [L] reste devoir, après déduction des frais de procédures, la somme de 1.466,83 euros, à la date du 4 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Y] [L] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.466,83 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A UNICIL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à verser à la S.A UNICIL, à titre provisionnel, la somme de mille quatre cent soixante-six euros et quatre-vingt-trois centimes (1.466,83 euros) décompte arrêté au 4 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, frais d’enquête justifiés, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à verser à la S.A UNICIL une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE