TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Ardavan FAHANDEJ SAADI ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06318 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAILQ

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT PROROGE

rendu le 06 mai 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [F] [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Ardavan FAHANDEJ SAADI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #143

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 mai 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 06 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06318 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAILQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2016, la SA [Adresse 3] a consenti un bail d’habitation d’une durée renouvelable de trois mois à Mme [F] [M] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], logement n°0116, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 399,19 euros.

Par actes de commissaire de justice des 27 et 29 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2142,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [M] le 12 février 2024.

Par assignation du 4 juin 2025, la SA D’HLM IMMOBILIÈRE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [M], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal à celui du loyer majoré de 30% et des charges, ou subsidiairement, d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux,

—  4 018,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, la requérante expose, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [F] [M] ne s’est pas acquittée des sommes visées au commandement de payer dans le délai imparti et qu’ainsi, le bail est résilié de plein droit. Subsidiairement, elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut d’occupation personnelle de son logement par la défenderesse, qui demeure à [Localité 3] (06). A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite encore la résiliation judiciaire du bail pour paiement irrégulier de son loyer et de ses charges.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 février 2026, la SA [Adresse 3], représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle maintient des demandes. Oralement, elle indique cependant que la dette de 514,22 euros a été soldée grâce à trois virements effectués par la défenderesse qui n’apparaissent pas sur le décompte.

Mme [F] [M], représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande de :

— Constater sa bonne foi,

— Constater ses capacités de paiement,

— Constater la nullité des commandements de payer et de l’assignation,

— Constater l’irrégularité de procédure,

En conséquence :

— Rejeter les demandes formées par la SA D’HLM IMMOBILIÈRE 3F,

— Prononcer la nullité des commandements de payer,

— Prononcer la nullité de l’assignation,

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à prononcer l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail,

— Lui accorder un délai de paiement,

— Ordonner son maintien dans le logement,

— Constater que le contrat de location continue au profite de sa fille [E] [M],

— Ordonner de rajouter le nom de [E] [M] sur le contrat de bail,

— Condamner la SA [Adresse 3] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SA D’HLM IMMOBILIÈRE 3F aux dépens,

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Elle expose que tant le commandement de payer du 27 novembre 2024 ainsi que l’assignation du 5 juin 2025 lui ont été signifiés à son adresse parisienne alors que le bailleur avait connaissance de son adresse effective et qu’ainsi, ils doivent, au visa des articles 654 et 655 du code de procédure civile, être déclarés nuls. Dès lors, elle estime que la clause résolutoire ne peut pas avoir été acquise et relève, en outre, qu’elle a procédé au paiement intégral des loyers aux dates prévues.

S’agissant de la demande de résiliation judiciaire pour inoccupation personnelle du logement, elle soutient qu’elle n’a jamais eu l’intention d’abandonner de manière effective et réelle son logement mais qu’elle a été contrainte de s’en absenter momentanément pour des raisons professionnelles, y laissant sa fille [E] qui a demeure avec elle depuis 2016.

Enfin, s’agissant de la demande de résiliation judiciaire pour paiement irrégulier des loyers, elle souligne qu’elle a réglé sa dette intégralement avant l’audience et qu’ainsi, le manquement n’est pas caractérisé.

Mme [F] [M] sollicite que soit constatée la continuité du bail au profit de sa fille et d’ordonner l’inscription de son nom sur le contrat, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en relevant qu’elle vit avec elle depuis 2016.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « qualifier », de « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur la nullité de l’assignation et des commandements de payer

Selon l’article 654 du code de procédure civile, la signification des actes doit être faite à personne. Selon les articles 655 et 656, Si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification. Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.

Selon les articles 112 et suivants du code de procédure civile, ces formalités sont prescrites à peine de nullité. S’agissant de vices de forme, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la partie en demande que l’assignation a été signifiée à l’adresse de Mme [F] [M] le 4 juin 2025, à l’adresse du bail et dénoncée le 13 juin 2025 à son adresse à [Localité 3] (06), en étude à chaque fois. S’agissant du commandement de payer, celui-ci a d’abord été signifié à Mme [F] [M] à son adresse parisienne le 27 novembre 2024 puis le 29 novembre 2024 à son adresse des Alpes Maritimes.

Elle ne saurait donc soutenir que l’assignation et le commandement sont entachés de nullité et sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

La SA [Adresse 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant la clause résolutoire contenue au contrat a bien été signifié à la locataire le 29 novembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements produit, la somme de 2142,70 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 janvier 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, aucune des parties ne sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, Mme [F] [M] se contentant de solliciter son maintien dans le logement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA D’HLM IMMOBILIÈRE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

Lors de l’audience, la requérante a indiqué que la dette de 514.22 euros, arrêtée au 29 janvier 2026 (décembre 2025 inclus), avait été soldée, ce qui est justifié par la production, en défense, d’une capture d’écran des virements effectués les 2 et 5 février 2026 pour un montant total de 564,81 euros, non contestés par la SA [Adresse 5]

La demande de délais de paiement formée par Mme [F] [M] est, par conséquent, sans objet.

En revanche, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Ainsi, Mme [F] [M] sera condamnée à verser à la SA D’HLM IMMOBILIÈRE 3F une indemnité d’occupation à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, dont le montant sera équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, rien ne justifiant la majoration sollicitée qui n’a pas été appliquée par la demanderesse à compter de la date de résiliation du bail.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [F] [M]

Mme [F] [M] demande de constater que le contrat de location continue au profit de sa fille [E] [M] et d’ordonner de rajouter le nom de celle-ci sur le contrat de bail.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit la possibilité de transférer un contrat de bail que dans les seules hypothèses de l’abandon du logement par le locataire ou du décès de celui-ci.

En l’espèce, le bail a été résilié. Par conséquent, le transfert de bail ne saurait être ordonné et aucune disposition légale ne permet au juge des contentieux de la protection de faire injonction au bailleur d’ajouter un nom sur un contrat de bail.

Les demandes reconventionnelles de Mme [F] [M] seront donc rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 novembre 2026 et celui de l’assignation du 13 juin 2025,

L’équité commande, par ailleurs, de la condamner à verser à la SA [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune des parties ne sollicite que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes formées par Mme [F] [M] tendant à prononcer la nullité du commandement de payer et de l’assignation,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 septembre 2016 entre la SA D’HLM IMMOBILIÈRE 3F, d’une part, et Mme [F] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], logement n°0116 est résilié depuis le 11 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [F] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], logement n°0116 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONSTATE que la dette locative, arrêtée à la somme de 514,22 euros au 29 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, a été réglée par Mme [F] [M] par les versements de 100 euros effectué le 2 février 2026 et ceux de 420,81 euros et de 44 euros effectués le 5 février 2026,

DIT, en conséquence, n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [F] [M],

REJETTE la demande de la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F tendant à fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer majoré de 30% outre les charges,

CONDAMNE Mme [F] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE la demande de Mme [F] [M] de constater que le contrat de location continue au profit de sa fille [E] [M] et d’ordonner de rajouter le nom de celle-ci sur le contrat de bail,

CONDAMNE Mme [F] [M] à verser à la SA D’HLM IMMOBILIÈRE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [M] aux dépens comprenant notamment le coût en ce compris le coût du commandement de payer du 29 novembre 2026 et celui de l’assignation du 13 juin 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge