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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

16 décembre 2025

5AA

N° RG 25/00309 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GARU

S.C.I. [F]

RCS [Localité 3] D 393 911 649

C/

[B] [R]

Le :

copies exécutoires

à SCI [F]

copies certifiées conformes

à SCI [F]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 25 novembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 16 décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

la S.C.I. [F]

inscrite au RCS du Havre sous le n° 393 911 649

dont le siège social est fixé [Adresse 2]

DEMANDERESSE

comparante en personne par [S] [Y] en qualité de gérant

ET

[B] [R]

né le 15 novembre 1994 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

DEFENDEUR

ni comparant, ni représenté

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 16 décembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 5], juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2018, la société civile immobilière (SCI) [F] a donné à bail à [B] [R] à compter du 7 décembre 2018 un logement meublé sis [Adresse 4] à Angoulême (16000), pour un loyer mensuel de 340 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros, comprenant l’électricité de la cage d’escalier, la taxe des ordures ménagères, internet et l’eau.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024 délivré à étude, la SCI [F] a fait signifier à [B] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.239, 84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés des mois d’août 2024 à octobre 2024.

Le 28 mars 2025, la SCI [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025 délivré à étude, la SCI [F] a fait assigner [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de paiement de la dette locative à hauteur de 3.306, 24 euros.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 31 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025 à laquelle [B] [R] n’a pas comparu, la lettre simple étant revenue avec la mention “ défaut d’accès et d’adressage ”.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 novembre 2025 pour citation du défendeur.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025 délivré à étude, la SCI [F] a fait assigner [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,

— ordonner son expulsion, corps et biens, et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— le condamner au paiement de la somme de 6.199, 20 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 7 octobre 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

— le condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— le condamner au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation et ainsi que des actes de procédure qui en suivront,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle prenne des proportions trop importantes et ne devienne par là même irrécouvrable.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 10 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

Comparante en la personne d'[S] [Y] en qualité de gérant, la SCI [F] sollicite le bénéfice de son assignation, sauf à voir actualiser la dette locative à la somme de 6.612, 48 euros au 30 septembre 2025.

Elle précise que [B] [R] n’aurait plus réglé le loyer depuis le mois d’août 2024 et réclame l’application de la clause résolutoire figurant au bail.

Bien que régulièrement convoqué (assignation délivrée à étude et lettre simple non revenue), [B] [R] n’est ni comparant, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, étant précisé que le locataire n’a pas été rencontré.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [B] [R] assigné à étude, n’était ni comparant, ni représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience initialement fixée.

Par ailleurs, la SCI [F] justifie de la saisine de la CCAPEX le 28 mars 2025, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025, en violation des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Néanmoins, il est admis que le défaut de saisine n’emporte pas l’irrecevabilité de la demande.

Par conséquent, la demande de la SCI [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, l’article 12 du contrat de location intitulé “ CLAUSE RESOLUTOIRE ” prévoit notamment qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges et du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 29 octobre 2024 pour une somme de 1.239, 84 euros.

Le délai d’un mois prévu contractuellement est inférieur au délai de deux mois d’ordre public que prévoyait la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail, étant relevé que le bailleur sollicite en tout état de cause l’application du dit délai légal de deux mois.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le dimanche 29 décembre 2024 à 24 heures, date reportée au 30 décembre 2024 à 24 heures, le solde s’établissant au 1er décembre 2024 à 2.066, 40 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 novembre 2018 à compter du 31 décembre 2024.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2024 et il est ordonné l’expulsion de [B] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [B] [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 31 décembre 2024, [B] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [B] [R] à son paiement à compter du 31 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 novembre 2018 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que la SCI [F] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 6.612, 48 euros.

Le défendeur ne conteste aucunement sa défaillance.

Par conséquent, [B] [R] est condamné à payer à la SCI [F] la somme de 6.612, 48 euros (SIX MILLE SIX CENT DOUZE euros et QUARANTE HUIT centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 1.239, 84 euros (MILLE DEUX CENT TRENTE NEUF euros et QUATRE VINGT QUATRE centimes), à compter du 9 octobre 2025 sur la somme de 6.199, 20 euros (SIX MILLE CENT QUATRE VINGT DIX NEUF euros et VINGT centimes) et de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [B] [R] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et n’a en tout état de cause pas repris le règlement du loyer et charges courants. Il n’a pas répondu aux sollicitations du GIP Charente SolidaritéS.

Il est dans ces conditions impossible de retenir que le paiement du loyer a repris et que [B] [R] est en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [B] [R] succombe à l’instance. Il n’a consenti aucun effort aux fins de trouver une solution amiable au litige.

Il n’est pas fait la preuve d’une saisie conservatoire et il n’y a pas lieu d’ordonner le paiement des actes d’exécution forcée à venir, leur évaluation relevant de la compétence du juge de l’exécution.

Par conséquent, [B] [R] est condamné aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX, des deux assignations et de dénonciation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [B] [R] succombe à l’instance. La prétention de la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles n’est en revanche pas justifiée.

Par conséquent, la SCI [F] est déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

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Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 novembre 2018 entre la SCI [F] d’une part, et [B] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à Angoulême (16000), sont réunies à la date du 31 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [B] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [B] [R] à compter du 31 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 413, 28 euros (QUATRE CENT TREIZE euros et VINGT HUIT centimes) charges comprises,

CONDAMNE [B] [R] à payer à la SCI [F] l’indemnité d’occupation mensuelle de 413, 28 euros (QUATRE CENT TREIZE euros et VINGT HUIT centimes) charges comprises à compter du 31 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [B] [R] à payer à la SCI [F] la somme de 6.612, 48 euros (SIX MILLE SIX CENT DOUZE euros et QUARANTE HUIT centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 1.239, 84 euros (MILLE DEUX CENT TRENTE NEUF euros et QUATRE VINGT QUATRE centimes), à compter du 9 octobre 2025 sur la somme de 6.199, 20 euros (SIX MILLE CENT QUATRE VINGT DIX NEUF euros et VINGT centimes) et de la présente décision sur le surplus,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur des délais de paiement,

CONDAMNE [B] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX, des deux assignations et de dénonciation à la préfecture,

DEBOUTE la SCI [F] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE