TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e GHEZ

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/06477 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BUG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [O] [S]

née le 09 Septembre 1963 à [Localité 7]

domiciliée : chez Agence PERRIER GESTION, [Adresse 3] – En sa qualité de bailleur – [Localité 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [B]

né le 24 Janvier 1985 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [V] [B]

née le 12 Février 1992 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [Y] [B]

né le 10 Novembre 1957 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2020, Madame [L] [S] a consenti à Monsieur [Z] [B] et Madame [V] [B] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 857 € outre 338 € de provision à valoir sur les charges locatives. Monsieur [Y] [B] s’est porté caution solidaire.

À la suite d’échéances impayées, Madame [L] [S] a fait délivrer le 03 juin 2023 à Monsieur [Z] [B] et Madame [V] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 9 103,37 € en principal.

Par exploit d’huissier en date du 21 septembre 2023 Madame [L] [S] a fait assigner en référé Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et accessoires,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [B] et Madame [V] [B] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 12 930 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 14 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle correspondant au montant du dernier loyer exigible, charges en sus, avec indexation,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] au paiement de la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, Madame [L] [S], représentée par son avocat, s’en rapporte à son assignation. Elle précise que les locataires ont quitté les lieux le 03 janvier 2024, qu’elle ne maintient pas sa demande au titre de l’expulsion. Elle verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative pour un montant de 12 033,76 € s’agissant des seuls loyers et charges.

Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 septembre 2023 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 25 septembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience initiale.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (page 4) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 03 juin 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 9 103,37 €.

Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 03 août 2023. La résiliation du bail est constatée à cette date.

En l’état de la reprise des lieux par le bailleur le 03 janvier 2024, il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion des locataires.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, le défendeur est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges à la date de réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, s’élevait à la somme de 2 275,77 € pour le logement.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 2 275,77 € peut être fixée provisoirement. S’agissant d’une somme de nature provisionnelle il n’y a pas lieu à indexation.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [L] [S] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé qui sera retenu puisqu’il est sollicité la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande de Madame [L] [S] à hauteur de cette somme.

Monsieur [Z] [B] et Madame [V] [B] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 12 033,76 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience.

Sur la demande de condamnation de la caution

En application des dispositions de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, est produit aux débats l’acte d’engagement de Monsieur [Y] [B].

La demande de la requérante n’est pas sérieusement contestable. Par conséquent Monsieur [Y] [B] sera condamné solidairement avec les locataires au paiement de la somme de 12 033,76 € à titre de provision ainsi qu’au paiement de la somme de 2 275,77 € correspondant l’indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] qui succombent à l’instance, sont condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable d’accorder une indemnité de 800 € à la requérante par application des dispositions susmentionnées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 03 août 2023 ;

CONSTATONS la reprise des lieux par le bailleur le 03 janvier 2024 ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2 275,77 € et CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] au paiement de cette somme jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] à payer à Madame [L] [S] une indemnité provisionnelle de 12 033,76 €, à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 mai 2024 outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] aux dépens ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [Y] [B] à payer à Madame [L] [S] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE