TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à Mme [N] [F]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03727 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DDM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [N] [F], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 22 mars 2002, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Madame [T] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par avenant du 13 juillet 2022, Monsieur [Y] a été ajouté au bail de location.

Par avenant du 13 octobre 2022, le bail a été transféré à Monsieur [Y] seul, Madame [G] ayant quitté les lieux.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait signifier à Monsieur [Y] par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024 un commandement de payer la somme de 3.137,16 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 28 mai 2024, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour voir :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [Y] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.095,59 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision que celles du bail, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et des frais d’exécution à venir.

Appelée à l’audience du 26 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande de Monsieur [R] [Y] qui a indiqué vouloir constituer avocat.

Le dossier a été rappelé à l’audience du 28 novembre 2024.

HABITAT MARSEILLE PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.322 ,17 euros au 25 novembre 2024.

Cité à étude, Monsieur [R] [Y] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le diagnostic social et financier du locataire indique qu’il vit seul avec pour seul revenu une pension d’invalidité. Il ne règle plus ses loyers en arguant d’une insalubrité du logement et l’absence de travaux du bailleur. Il a été hospitalisé plusieurs mois en psychiatrie mais réfute toute pathologie. Un certificat médical mentionne la nécessité d’une mesure de protection juridique. Le bailleur a également alerté sur son état de vulnérabilité.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la demande de renvoi

Le renvoi d’une affaire n’est jamais de droit.

En l’espèce, et sans préjuger du bien-fondé des demandes, il sera observé qu’il a été fait droit à la première demande de renvoi formulée par Monsieur [Y] pour lui permettre de désigner un avocat.

La seconde demande de renvoi, non soutenue oralement, a été adressée au greffe le jour de l’audience, « pour l’aide juridictionnelle ». Elle n’est pas étayée.

Monsieur [Y] ne justifie d’aucune démarche ni empêchement à sa constitution d’avocat alors qu’informé dès le 26 septembre 2024 de la date de renvoi, il a été en mesure d’organiser de préparer sa défense.

Enfin, le bailleur a indiqué l’absence de toute reprise de paiement des loyers courants.

Dans ces conditions, la demande d’un second renvoi n’apparaît pas fondée, de sorte qu’elle a été rejetée.

Néanmoins, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [Y] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à HABITAT MARSEILLE PROVENCE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT MARSEILLE PROVENCE justifie saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel réceptionné le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mars 2002, modifié par avenants des 13 juillet 2022 et 13 octobre 2022, contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article 5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 3.137,16 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 avril 2024 conformément à la clause signée entre les parties.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce le locataire n’a pas repris le paiement des délais courants et n’a pas sollicité de délais de paiement.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 25 novembre 2024 que Monsieur [Y] reste devoir la somme de 5.322,17 euros hors frais.

Monsieur [Y] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette locative. Il sera donc condamné à payer cette somme à HABITAT MARSEILLE PROVENCE à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.095,59 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner Monsieur [Y] à son paiement, soit un montant de 399,73 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche la position économique des parties exige de rejeter la demande de frais irrépétibles formulée par le bailleur.

La demande au titre des frais d’exécution, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETONS la demande de second renvoi formulée par Monsieur [R] [Y] et non justifiée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2002, modifié par avenant des 13 juillet 2022 et 13 octobre 2022, entre l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE et Monsieur [R] [Y], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Y] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 399,73 euros, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Y] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE, à titre provisionnel, la somme de 5.322,17 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.095,59 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Y] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le Président