TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Février 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024

GROSSE :

Le 03/02/25

à M^e BIJAOUI

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/04571 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HJE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DACO, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M. [Y] [D] – En qualité de bailleur – [Localité 3]

représentée par M^e Mikael BIJAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 4] – En qualité de locataire – [Localité 2]

non comparant

Madame [R] [B], demeurant [Adresse 4] – En qualité de locataire – [Localité 2]

non comparante

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2019, la société SCI DACO a consenti un bail d’habitation à M. [N] [B] et Mme [R] [B] portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 650 euros provisions sur charges comprises.

Invoquant des loyers impayés, la SCI DACO a fait signifier à M. et Mme [B] un commandement de payer de la somme en principal de 3.250 euros suivant acte de commissaire de justice du 6 juillet 2022, correspondant aux arriérés locatifs et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le 21 décembre 2022, le bailleur a sollicité du juge des référés la résiliation judiciaire du bail, ainsi que l’expulsion immédiate des locataires. Suivant ordonnance du 31 juillet 2023, le juge des référés a renvoyé les parties à mieux se pourvoir. Le juge des référés a en outre condamné solidairement M. [N] [B] et Mme [R] [B] au paiement de la somme de 7.150 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 juin 2024, la société DACO a fait assigner M. [N] [B] et Mme [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

les condamner solidairement à lui payer la somme de 18.590 euros comprenant l’application de la clause pénale, suivant décompte arrêté au 20 mars 2024 ;prononcer la résiliation du bail ;ordonner leur expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;les condamner solidairement à payer, à titre d’indemnité d’occupation une somme équivalente au double du loyer sans préjudice du paiement des charges contractuelles, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;les condamner solidairement à lui payer les sommes dues au titre des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 25 novembre 2024, la société DACO, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. A l’appui de ses prétentions sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des dispositions contractuelles, notamment la clause résolutoire, elle fait valoir que le loyer n’a plus été payé depuis le mois de février 2022, qu’un commandement de payer leur a été délivré le 6 juillet 2022 et qu’aucun versement n’est plus intervenu depuis, ce qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Régulièrement assignés à étude suivant acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, les défendeurs ne se sont pas présentés et n’ont pas été représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 juin 2024. L’audience a eu lieu 25 novembre 2024, soit plus de deux mois après cette transmission. En conséquence, le délai de deux mois a été respecté. La demande de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) »."

En l’espèce, le bail signé par les locataires comporte une clause intitulée « Clause résolutoire », en fin de page 4 du contrat de bail. Si cette clause apparaît incomplète, elle prévoit cependant la délivrance d’un « commandement de payer resté sans effet pour les motifs suivants:

non-paiement d’un ou plusieurs termes du loyernon versement du dépôt de garantienon paiement des charges ».

Il est ajouté : « Toute offre de paiement intervenant après les délais prévus par le présent bail n’empêcherait pas que la résiliation soit acquise au bailleur ».

Par exploit du 6 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.250 euros au titre des loyers échus et impayés « dans un délai de deux mois à compter de la date en tête du présent acte » et reproduit les mentions prévues à l’article 24 précité.

Aucun paiement n’étant intervenu suite à ce commandement de payer, la clause résolutoire du contrat a déployé ses effets et le bailleur est fondé à se prévaloir de la résiliation du contrat à la date du 6 septembre 2022.

L’expulsion de M. [N] [B] et Mme [R] [B] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. En revanche, aucune circonstance ne justifie la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande formée à ce titre par la SCI DIACO sera donc rejetée.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 7 septembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux. La SCI DIACO sera déboutée du surplus de ses demandes formées à ce titre, ne démontrant pas l’existence d’un préjudice justifiant une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu de payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte actualisé à la date de l’audience selon lequel sa créance s’établit à la somme de 22.100 euros, correspondant au montant des loyers et indemnités d’occupation dus entre février 2022 et novembre 2024. M. [N] [B] et Mme [R] [B] seront solidairement condamnés à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la clause pénale

Il résulte de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat que toute clause prévoyant que le bailleur pourra percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble sera réputée non écrite.

En l’espèce, la demanderesse sollicite le paiement d’une clause pénale en se prévalant d’une clause figurant dans le contrat de bail. En application des dispositions susvisées, cette clause sera réputée non écrite et la demanderesse sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens in solidum.

Ils seront par ailleurs solidairement condamnés au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SCI DIACO recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er août 2019 entre la SCI DIACO d’une part, et M. [N] [B] et Mme [R] [B] d’autre part, portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à compter du 6 septembre 2022,

ORDONNE en conséquence à M. [N] [B] et Mme [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [N] [B] et Mme [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DIACO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE la SCI DIACO de sa demande de suppression du délai fixé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] et Mme [R] [B] à payer à la SCI DIACO une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 septembre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, fixée au montant du loyer et des charges, soit la somme de 650 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés et indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] et Mme [R] [B] à payer à la SCI DIACO la somme de 22.100 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [B] et Mme [R] [B] in solidum aux dépens,

DEBOUTE la SCI DIACO de sa demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] et Mme [R] [B] à payer à la SCI DIACO la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE