TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Alain CHETRIT

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/00386 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4M4B

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PAUTRIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [R]

né le 26 Décembre 1976 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 22 février 2012, la SI PAUTRIER, représentée par son mandataire, la SARL ACTIV’IMMO, a donné à bail à Monsieur [G] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 550 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PAUTRIER a fait signifier à Monsieur [G] [R] par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2022, un commandement de payer la somme de 16.614,19 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 19 décembre 2023, la SCI PAUTRIER, représentée par son mandataire, la SARL ACTIV’IMMO, a attrait Monsieur [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner Monsieur [G] [R] à lui payer :* la somme provisionnelle de 27.875,45 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés en décembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant des derniers loyers et charges échus, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût des commandements de payer, et les frais d’exécution forcée.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la SCI PAUTRIER, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance.

Cité suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [G] [R] n’a comparu et n’a pas été représenté lors des débats.

A la date du délibéré, fixée au 2 mai 2024, une réouverture des débats a été ordonnée afin de recueillir les observations des parties sur la prescription des sommes antérieures au 19 décembre 2019.

A l’audience de rappel le 6 juin 2024, la SCI PAUTRIER a comparu représentée par son conseil et a réitéré ses demandes en précisant déduire une somme de 655 euros à son décompte arrêté au 1er décembre 2023, soit un montant de 27.220 euros.

Monsieur [G] [R] n’a pas comparu et personne pour lui.

Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [G] [R] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI PAUTRIER.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI PAUTRIER a justifié de ses statuts de SCI familiale.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 février 2012, contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 septembre 2022, pour la somme en principal de 16.614,19 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 novembre 2022.

Monsieur [R] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 5 juin 2024, que Monsieur [R] reste devoir un arriéré locatif de 27.220 euros, comptes arrêtés au 1er décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus, déduction faite des loyers et charges prescrits au 19 décembre 2019 et des frais de procédure.

Monsieur [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme par provision, au titre de l’arriéré locatif.

En l’absence de Monsieur [R] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La demande de majoration du double de l’indemnité d’occupation formulée par la SCI PAUTRIER ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] à son paiement, soit un montant actuel de 712,69 euros.

Sur les demandes accessoires

En revanche, Monsieur [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il sera aussi condamné en équité, à payer à la SCI PAUTRIER une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2012, la SI PAUTRIER, représentée par son mandataire, la SARL ACTIV’IMMO, a donné à bail à Monsieur [G] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 novembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI PAUTRIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à verser à la SCI PAUTRIER, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 712,69 euros, indemnité due à compter du 7 novembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à verser à la SCI PAUTRIER, à titre provisionnel, la somme de 27.220 euros, comptes arrêtés au 1er décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à verser à la SCI PAUTRIER la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président