COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [S] c/ [Y] [X] en qualité d’héritière de M. [P] [X], [A] [X] en qualité d’héritière de M. [P] [X]

N°

Du 08 Octobre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 18/01191 – N° Portalis DBWR-W-B7C-LN2B

Grosse délivrée à

la SCP E BORGHINI. C BORGHINI

, M^e Florian VIDAL

expédition délivrée à

le 08 Octobre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du huit Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL ( Juge rédacteur)

Assesseur : Madame DEMARBAIX

Assesseur : Madame VALAT

Greffier : Madame PROVENZANO.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 08 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Octobre 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [O] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Carole DUNAC-BORGHINI de la SCP E BORGHINI. C BORGHINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES ET INTERVENANTES VOLONTAIRES:

Mme [Y] [X] en qualité d’héritière de M. [P] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

ESPAGNE

représentée par M^e Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [A] [X] en qualité d’héritière de M. [P] [X]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 1]

ESPAGNE

représentée par M^e Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 1998, M. et Mme [P] [X] ont donné à bail à la société Fanal des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] à usage exclusif de Snack-Bar, Restaurant, Glacier, Presse et Tabac pour une durée de neuf ans commerçant à courir le 1er mars 1998 pour se terminer le 28 février 2007.

La société Fanal a, suivant acte du 22 décembre 2000, cédé à M. [O] [S] son fonds de commerce incluant le droit au bail qui a été renouvelé le 1er mars 2007 pour venir à expiration le 28 février 2016.

Par acte extra-judiciaire délivré le 27 août 2015, M. [P] [X] ainsi que Mme [Y] [X] et Mme [A] [X], venant aux droits de leur mère décédée, ont fait délivrer à M. [O] [S] un congé pour le 28 février 2016 sans offre de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 19 février 2018, M. [O] [S] a fait assigner M. [P] [X], Mme [Y] [X] et Mme [A] [X] devant le tribunal de grande instance de Nice pour obtenir principalement le paiement d’une indemnité d’éviction de 350.000 euros et subsidiairement l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

Saisi par les consorts [X], le juge de la mise en état a, par ordonnance du 5 juin 2020, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [L] [K] pour recueillir tous les éléments permettant d’évaluer l’indemnité d’éviction.

L’expert judiciaire a établi son rapport définitif le 30 mai 2022 évaluant le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 23.000 euros.

M. [P] [X] est décédé le 3 novembre 2023 à [Localité 5] en Espagne en laissant pour lui succéder ses deux filles, Mme [Y] [X] et Mme [A] [X].

Par acte extra-judiciaire du 21 décembre 2023, Mme [Y] [X] et Mme [A] [X] ont fait délivrer à M. [O] [S] une mise en demeure de lui régler dans le délai d’un mois l’indemnité d’occupation substituée au loyer qui n’était plus versée depuis le mois d’avril 2022 à peine de résiliation du bail et de déchéance de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La clôture de la procédure initialement intervenue le 2 janvier 2024 a été révoquée pour permettre aux défenderesses de régulariser leur intervention à l’instance en qualité d’ayants droit de leur père et à M. [O] [S] de justifier du paiement de l’indemnité d’occupation, objet de la mise en demeure.

Dans ses conclusions n°4 notifiées le 31 mai 2024, M. [O] [S] sollicite :

— le paiement d’une indemnité d’éviction et des indemnités accessoires fixées à la somme totale de 350.000 euros,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 500 euros depuis la fin du bail et la restitution du trop-versé,

le prononcé de la nullité de la mise en demeure délivrée le 21 décembre 2023 à laquelle il a fait opposition dans ses écritures communiquées en janvier 2024,

— en cas de condamnation, son prononcé en deniers ou quittances pour lui permettre de justifier des paiements effectués,

— le remboursement du dépôt de garantie de 12.000 francs versé lors de l’entrée dans les lieux,

— le paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation des consorts [X] au paiement des frais d’expertise judiciaire,

— le prononcé de l’exécution provisoire pour la fixation de l’indemnité d’éviction.

Il explique que les consorts [X] visent, dans leurs dernières écritures, une mise en demeure notifiée le 21 décembre 2023 pour soutenir que la clause résolutoire serait acquise le privant de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, demande qu’il estime infondée. Il fait valoir que l’indemnité d’occupation n’ayant pas été fixée judiciairement, les consorts [X] ne peuvent solliciter son paiement. Il soutient que le bail ayant déjà pris fin par l’effet du congé délivré, il ne peut être résilié alors qu’il n’était plus en cours. Il ajoute que le non-paiement de l’indemnité d’occupation n’étant pas une cause de résiliation du bail contractuellement prévue, elle ne peut être constatée. Il estime que le délai d’un mois ayant expiré le 24 janvier 2024, toute demande antérieure à cette date est irrecevable pour être prématurée alors qu’il a fait opposition par conclusions, ce qui a fait obstacle à toute résiliation. En tout état de cause, il fait valoir qu’il produit les justificatifs de ses paiements et que le décompte est erroné car les avis d’imposition visent plusieurs lots alors qu’il n’en n’occupe qu’un seul. Il considère en conséquence que la demande de constat de la résiliation du bail devra être rejetée et qu’il a droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

Il rappelle les dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce et fait valoir que l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte des trois offres d’achat qu’il a reçus pour en fixer le montant à la somme de 300.000 euros correspondant à la valeur marchande du droit au bail.

Il conteste l’avis de l’expert judiciaire en faisant valoir que l’emplacement du local a été sous-estimé, alors qu’il se situe dans une rue passante en face d’un parking gratuit et qu’il jouit d’une terrasse extérieure importante. Il ajoute qu’il pouvait prétendre à une déspécialisation du bail car il pouvait faire valoir ses droits à la retraite, que le local est en état d’usage et que le matériel et les meubles n’ont pas été valorisés par l’expert judiciaire. Il estime que la valeur du fonds aurait dû être fixée sur la base de 100 % du chiffre d’affaires et que la valeur locative au m² la plus élevée aurait dû être retenue en raison de la rareté de l’emplacement. Il en conclut que l’indemnité d’éviction devra être fixée à la somme de 300.000 euros.

Concernant l’indemnité d’occupation, il indique qu’un coefficient réducteur doit être appliqué en raison de la précarité de l’occupation consécutive au congé délivré.

Dans leurs conclusions récapitulatives et d’intervention volontaire, Mme [Y] [X] et Mme [A] [X] sollicitent :

à titre principal :

le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [O] [S] et de la déchéance de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction,la libération des lieux par M. [O] [S] ainsi qu’à la remise des clés,l’expulsion immédiate et sans délai de M. [O] [S] ainsi que de celle de tout bien et occupant de son chef des lieux, objets du bail, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1.376 euros exigible jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés,la condamnation de M. [O] [S] à leur payer la somme de 66.507,64 euros due en exécution du bail, en ce compris l’indemnité d’occupation,

à titre subsidiaire :la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 16.000 euros,la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 10.647 euros par an à compter du 1er mars 2016 avec indexation annuelle en fonction de l’ILC, l’indice de base retenu étant celui du 1er trimestre 2016,la condamnation de M. [O] [S] à leur payer les taxes foncières suivantes :- 1.347 euros pour l’exercice 2020,

—  1.355 euros pour l’exercice 2021,

—  1.624 euros pour l’exercice 2022,

—  1.644 euros pour l’exercice 2023,

la compensation des créances réciproques des parties,le rejet de la demande tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée,

en tout état de cause :

la condamnation de M. [O] [S] à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation de M. [O] [S] aux dépens et, en tout état de cause, au paiement des frais d’expertise de 2.825 euros,que l’exécution provisoire soit écartée en cas de succès des prétentions de M. [O] [S] en tout ou partie.

Elles rappellent qu’en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Elles font valoir que le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation, comme tout autre manquement commis par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, peut justifier la déchéance du droit à indemnité d’éviction en invoquant un motif grave et légitime conformément à l’article L. 145-17 du code de commerce, après signification au preneur d’une mise en demeure.

Elles indiquent que le bail prévoyait que le loyer serait payable chaque mois par avance et que le preneur s’obligeait à s’acquitter des taxes et à rembourser tous impôts et notamment la taxe foncière. Or, elles soutiennent que M. [O] [S] n’a pas procédé au moindre règlement depuis le mois d’avril 2022, raison pour laquelle elles lui ont fait délivrer une mise en demeure le 21 décembre 2023 en application de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Elles soutiennent que l’absence de tout paiement depuis le mois d’avril 2022 en contrepartie du maintien dans les lieux est constitutive d’un manquement grave à l’obligation principale du preneur justifiant la résiliation du bail à ses torts qui doit être prononcée à la date du jugement à intervenir et qui emporte la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

En réplique à l’argumentation adverse, elles indiquent que le preneur est tenu de régler une indemnité qui, à défaut de fixation judiciaire, est d’un montant égal au loyer du bail expiré. Elles précisent que les avis d’imposition concernent exclusivement le local commercial et ajoutent que le dépôt de garantie ne pourra être restitué que sous réserve du constat du respect par le locataire de ses obligations d’entretien et de réparation du local à la date de sa restitution.

Elles font valoir qu’elles produisent le décompte des sommes restant dues arrêté au 1er mai 2024 sur la base du dernier loyer d’un montant mensuel de 1.376 euros, somme qui n’est plus versée depuis le mois d’avril 2022.

Subsidiairement, elles rappellent que l’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail, et non le prix de vente du fonds de commerce, calculé à la date de l’éviction ou du jugement lorsque le locataire est toujours dans les lieux.

Elles expliquent que, pour déterminer l’indemnité d’éviction, l’expert judiciaire a fait application de deux méthodes d’évaluation : par les barèmes et par la capacité d’autofinancement ou EBE. Elles estiment que s’agissant de la méthode des barèmes, l’expert aurait dû retenir un coefficient de 55 % appliqué au chiffre d’affaires faisant ressortir une valeur de 17.835 euros et que concernant la méthode de l’excédent brut d’exploitation, il aurait dû retenir un coefficient de 3 % portant la valeur à 14.184 euros, soit une valeur vénale moyenne du fonds de commerce de 16.000 euros.

Elles considèrent que la valeur du fonds de commerce est nulle, raison pour laquelle l’expert judiciaire n’a pas étudié la déspécialisation du bail pour cause de départ à la retraite du locataire, seul le préjudice de perte du fonds étant indemnisable.

Elles soutiennent que l’indemnité de remploi, ce déménagement, de double loyer et de frais administratifs ne sont dues que si le preneur se réinstalle en cas de transfert de fonds, ce qui n’est pas le cas de M. [O] [S] qui ne peut donc prétendre à aucune somme de ce chef. Elles ajoutent que M. [O] [S] n’employait aucun salarié si bien qu’il ne peut solliciter de frais de licenciement de personnel et que le bail prévoyant une clause d’accession, il ne peut prétendre à une indemnité pour les travaux et agencements non amortis.

Elles font valoir que l’indemnité d’occupation prévue par l’article L. 145-28 du code de commerce se distingue de l’indemnité d’occupation de droit commun et est fixée selon les mêmes règles que celles appliquées pour la détermination du loyer de renouvellement puisqu’il est fait référence à l’article L. 145-33 du même code. Elles expliquent que si un abattement de précarité est usuellement appliqué, qui peut atteindre jusqu’à 50 % de la valeur locative lorsque le locataire justifie de circonstances exceptionnelles, il est le plus souvent fixé entre 10 et 20%. Elles précisent que le taux de 20 % est retenu lorsque le preneur démontre un préjudice spécifique lié à la précarité de l’occupation. Elles exposent que l’indemnité est due à compter de la date d’effet du congé jusqu’à la libération effective des lieux et qu’en l’absence de fixation judiciaire, le preneur doit régler l’indemnité substituée aux loyers aux dates d’échéance prévues par le bail expiré ainsi que les taxes et accessoires.

Elles indiquent qu’au 27 août 2017, le loyer annuel était de 15.163 euros par an et que l’expert judiciaire a fixé l’indemnité d’occupation annuelle à 10.647 euros à compter du 1er mars 2016 en pratiquant divers abattements favorables au locataire. Elles rappellent que M. [O] [S] n’a réglé aucune somme depuis mars 2022 si bien que le locataire devra être condamné à régler cette indemnité depuis le 1er mars 2016 avec indexation outre les taxes et charges dont elles justifient.

Elles concluent au rejet de la demande de fixation de l’indemnité principale à la somme de 300.000 euros fondé sur une proposition conditionnant l’acquisition du fonds à l’acquisition des murs qui n’est jamais intervenue. Elles font observer que ce montant est infirmé par les conclusions de l’expert judiciaire et soulignent qu’elles sont disposées à consentir un nouveau bail commercial à un acquéreur prêt à acquérir le fonds à la mesure du prix de cession. Elles relèvent que la demande de paiement des indemnités accessoires est infondée, de même que celle de voir fixer un loyer mensuel à la somme de 500 euros.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 juin 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail emportant déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-28 du même code précise que, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Le droit au maintien dans les lieux s’exerçant aux conditions et clauses du bail expiré, le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande. Cette indemnité statutaire spécifique est en effet la contrepartie du droit au maintien dans les lieux du locataire, elle payable aux échéances prévues par le bail sans que cette obligation soit subordonnée à sa fixation judiciaire lorsqu’une instance est en cours à cette fin.

Dès lors, la faute du locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction peut être sanctionnée par la résiliation du bail non renouvelé à la date de la décision qui la prononce et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité (Cass. 3e Civ., 5 octobre 2017).

Il est en effet acquis que les défauts de paiement de l’indemnité d’occupation se substituant au loyer, par un locataire demeuré dans les lieux à l’expiration du bail commercial, peuvent caractériser des manquements à l’obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, et justifier la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction (Cass. 3e Civ., 29 juin 2005).

La mise en demeure n’est pas nécessaire dans le cas d’une demande de résiliation du bail prolongé mais elle le devient si le bailleur entend priver le locataire de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

En l’espèce, M. [O] [S] avait acquis le droit au bail des locaux appartenant aux consorts [X] le 22 décembre 2000 et le bail commercial avait été renouvelé le 1er mars 2007 pour venir à expiration le 28 février 2016.

Le bail commercial prévoyait que le loyer annuel était payable par mois anticipés en la demeure du bailleur ou de ses représentants et mettait à la charge du preneur le paiement des taxes d’habitation, professionnelles et assimilées, le remboursement de tous impôts, de la totalité des taxes, y compris les taxes foncières, la taxe additionnelle au droit au bail ainsi que les charges ou les prestations dont profite le preneur.

Par acte extra-judiciaire délivré le 27 août 2015, M. [P] [X] ainsi que Mme [Y] [X] et Mme [A] [X], venant aux droits de leur mère décédée, ont fait délivrer à M. [O] [S] un congé pour le 28 février 2016 sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction.

Depuis le 1er mars 2016, M. [O] [S] bénéficiait donc du droit légal de se maintenir dans les lieux aux charges et conditions du bail expiré, ce qui impliquait le paiement de l’indemnité d’occupation égale provisoirement au montant du dernier loyer jusqu’à sa fixation judiciaire et ce, aux échéances prévues par le bail.

Il ressort du rapport d’expertise et cela n’est pas contesté que le loyer révisé s’établissait à la somme annuelle de 15.163 euros à la date d’effet du congé.

Par acte extra-judiciaire du 21 décembre 2023, Mme [Y] [X] et Mme [A] [X] ont fait délivrer à M. [O] [S] une mise en demeure de lui régler dans le délai d’un mois l’indemnité d’occupation substituée au loyer qui n’était plus versée depuis le mois d’avril 2022 à peine de résiliation du bail et de déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

Les consorts [X] fournissent en effet un décompte duquel il ressort que plus aucune somme ne leur a été versée au titre de l’indemnité d’occupation et des charges depuis le mois d’avril 2022, ce que conteste M. [O] [S] en indiquant qu’il produit les justificatifs de ses paiements.

Toutefois, le locataire ne fournit qu’un extrait du grand livre général définitif pour la période du 3 mai 2021 au 13 décembre 2021 et les relevés bancaires correspondants, mais aucune pièce comptable postérieure démontrant le paiement d’une indemnité d’occupation d’avril 2022 à mai 2024 en contrepartie de son droit au maintien dans les lieux.

Il n’a donc pas déféré à la mise en demeure de se conformer à son obligation de régler l’indemnité d’occupation, qui lui a été adressée par ses bailleurs dans le cours de la procédure, et la circonstance qu’il ait fait opposition à cette demande par conclusions n’est pas de nature à la priver d’effet.

Les consorts [X] ne sollicitent pas en effet le constat de la résiliation du bail en vertu d’une clause résolutoire insérée au contrat mais son prononcé pour manquement grave du preneur à ses obligations.

Or, il est établi que le preneur ne règle plus aucune somme aux bailleurs depuis plus de deux années alors qu’il dispose d’un titre légal pour demeurer dans les locaux depuis la prise d’effet du congé.

Ce défaut de paiement caractérise un manquement à l’obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, de payer l’indemnité d’occupation se substituant au loyer qui constitue une infraction répétée et suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [O] [S] avec déchéance subséquente du droit de celui-ci au maintien dans les lieux et au paiement de l’indemnité d’éviction.

M. [O] [S] sera ainsi débouté de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction et il devra libérer les lieux dans les trois mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, il pourra en être expulsé avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er mars 2016.

Au terme de l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation doit être déterminée en fonction de la valeur locative fixée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.

La valeur locative d’après laquelle est déterminée l’indemnité d’occupation est la même que celle servant de base à la détermination du loyer de renouvellement, c’est-à-dire une valeur locative judiciaire, par opposition à la valeur locative de marché.

Déterminée « compte tenu de tous éléments d’appréciation », il est appliqué à la valeur locative retenue un abattement dit de précarité car le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouit pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d’un bail renouvelé.

Il ne peut en effet réaliser des travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux et s’il peut théoriquement céder ses droits, cette faculté lui est interdite en pratique, dès lors qu’il trouvera peu de candidats désireux d’acquérir des droits précisément précaires. Par ailleurs, le fait de ne pas savoir avec exactitude la date à laquelle il sera amené à devoir quitter les locaux constitue une gêne incontestable pour son exploitation.

Cet abattement généralement de 10 %, voire de manière un peu plus exceptionnelle de 15 %, est appliqué sans que le preneur ait à justifier d’un préjudice particulier, l’abattement n’étant exclu que dans les hypothèses dans lesquelles le propriétaire aura pu démontrer que n’existait aucun préjudice pour le locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire indique que le loyer révisé du preneur s’élevait, au moment du congé, à la somme de 15.163 €/an, soit 208 €/m² pondéré.

Il explique que, compte-tenu des loyers pratiqués dans le centre-ville, hors droit au bail, qu’il s’élève en moyenne à 300 € le m² utile et, par extrapolation à 260 € m² pondéré, la valeur locative du local expertisé peut être estimée, après abattement de 30 % pour tenir compte de la différence de qualité de l’emplacement, à 260 € x 0,70 = 182 € le m² pondéré.

Il évalue la valeur locative à 182 € x 65 m² pondérés = 11.830 €/an puis applique un abattement pour précarité de 10 % permettant de fixer l’indemnité d’occupation à 10.647 €/an soit 887 € par mois.

M. [O] [S] conteste le montant de cette indemnité en sollicitant l’application à la valeur locative d’un abattement pour précarité de 30 à 50 % mais il ne fournit aucun élément permettant de retenir qu’il subit un préjudice majoré.

Il produit en effet une offre d’achat adressée à M. [P] [X] pour l’intégralité de la parcelle AD [Cadastre 2] datée du 20 juillet 2017, postérieure à la prise d’effet du congé, qui n’a aucune incidence sur le préjudice invoqué par le preneur pour réclamer que l’indemnité d’occupation soit minorée de 50 %.

Il fournit ensuite une promesse de résiliation de bail commercial établi le 25 avril 2018 par laquelle il s’est engagé à libérer les locaux au profit des bénéficiaires d’une promesse de vente de la parcelle par les consorts [X] moyennant le paiement d’une indemnité de 300.000 euros.

Il verse enfin aux débats un protocole d’accord prévoyant le paiement de la même indemnité de résiliation au profit d’un autre acheteur de la parcelle AD [Cadastre 2] souhaitant réaliser une opération de construction rendant nécessaire la libération des lieux.

Ces promesses de vente de la parcelle sur laquelle est édifié l’immeuble au rez-de-chaussée duquel se trouvent les locaux commerciaux n’ont manifestement pas été conclues si bien que le paiement de la somme promise par des tiers acquéreurs pour que M. [O] [S] libère les lieux n’est pas intervenu.

Le montant de cette somme fixée contractuellement entre le preneur et des tiers, désireux de réaliser une opération de construction, est sans lien avec le bail commercial qui a pris fin dès le 1er mars 2016 pour être substitué par un droit légal au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

En d’autres termes, ce n’est pas le congé délivré par le bailleur qui est la cause du gain manqué par M. [O] [S] à la suite de propositions qu’il a reçues postérieurement à celui-ci mais le renoncement de tiers à réaliser une opération de construction nécessitant la libération immédiate des locaux toujours occupés six ans plus tard par M. [O] [S].

Dès lors que M. [O] [S], qui indique par ailleurs qu’il peut faire valoir ses droits à la retraite, ne démontre pas un préjudice spécifiquement lié à la précarité de l’occupation excédant celui usuellement attaché à la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due depuis le 1er mars 2016 et jusqu’à la parfaire libération des lieux à la somme de 10.647 euros par an, soit 887 euros par mois.

La loi ne prévoyant aucune obligation d’indexation de cette indemnité fixée compte-tenu de tous éléments d’appréciation, et à défaut de variation significative de la valeur locative depuis le début de l’occupation, la demande d’indexation formée par les consorts [X] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des indemnités d’occupation et taxes foncières.

L’indemnité d’occupation est due à compter de la date à laquelle, le titre locatif prenant fin, l’occupation prend effet.

Pendant la plus grande partie de la période de maintien dans les lieux, les parties ignorent le montant de l’indemnité d’occupation puisque la procédure tendant à la fixation de cette dernière est en cours si bien que, durant cette période, le preneur doit continuer à régler au bailleur les sommes à titre provisoire qu’il lui versait précédemment au titre des loyers et accessoires prévus par le bail expiré.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due depuis le 1er mars 2016 ayant été déterminée après expertise judiciaire, il convient de procéder aux comptes entre les parties.

Selon les décomptes fournis par les consorts [X], M. [O] [S] a réglé entre le 1er mars 2016 et le 1er mai 2024 inclus la somme totale de 75.686,36 euros, aucun justificatif de charges n’étant fourni hormis les taxes foncières pour les années 2020 à 2023.

Compte-tenu du montant de l’indemnité d’occupation précédemment fixé, il était en réalité redevable pour la même période de la somme de 95.796 euros, soit un solde débiteur de 20.109,64 euros constitué par l’absence de tout paiement depuis le mois d’avril 2022.

Il sera par conséquent condamné à payer aux consorts [X] un solde d’indemnité d’occupation de 20.109,64 euros arrêté au 1er mai 2024 puis, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 887 euros par mois.

Par ailleurs, le bail commercial expiré mettait à la charge du preneur le paiement des taxes foncières.

Les consorts [X] produisent le règlement de copropriété et état descriptif de division établi le 17 octobre 2017 par Maître [V] [R] qui révèle que l’immeuble est composé de 11 lots, le lot numéro 9 correspondant au local commercial du rez-de-chaussée.

Ils justifient avoir cédé à M. [T] [N] [I] les lots 2, 3, 5 et 6 le 12 octobre 2017 et les lots 1, 7, 8 et 10 le 30 août 2019.

Ils sont donc restés propriétaires des lots 4, 9 et 11 et fournissent les taxes foncières des années 2020, 2021, 2022 et 2023 sans ventilation permettant de déterminer la taxe foncière afférente exclusivement au local commercial.

Ils ne démontrent pas dès lors la part de la taxe foncière dont ils sont fondés à réclamer le remboursement à l’occupant du local commercial si bien qu’ils seront déboutés de cette demande.

En définitive, M. [O] [S] sera condamné à verser un solde d’indemnité d’occupation d’un montant de 20.109,64 euros arrêté au 1er mai 2024 et une indemnité d’occupation de 887 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail commercial prévoit que le dépôt de garantie sera expressément affecté à garantir l’exécution par le preneur des charges, clauses et obligations lui incombant ainsi que le paiement de toutes sommes dont il pourrait, en fin de bail, être débiteur à un titre quelconque. Cette clause ajoute que cette somme ne pourra tenir lieu de paiement d’un terme de loyer devenu exigible ou de toute autre somme due au bailleur en cours de bail.

La restitution du dépôt de garantie est dès lors tributaire non seulement des sommes impayées mais également de l’état des lieux lors de leur restitution notamment pour des réparations susceptibles d’incomber au preneur.

Les lieux n’ayant pas été restitués, il ne peut être ordonné le remboursement du dépôt de garantie par compensation avec les sommes restant dues par le preneur au titre de l’indemnité d’occupation puisqu’il est également destiné à garantir les réparations pouvant incomber à M. [O] [S].

M. [O] [S] sera par conséquent débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie, prématurée à défaut de libération des locaux.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige et de la durée de l’instance, il convient d’ordonner l’exécution provisoire qui n’est pas de droit.

La procédure ayant été rendue nécessaire par le congé délivrée par les consorts [X] ayant offert une indemnité d’éviction sans en proposer de montant et ce, même si le locataire se trouve déchu de son droit, Mme [Y] [X] et Mme [A] [X] seront condamnées aux dépens incluant les honoraires de l’expert judiciaire.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de M. [O] [S] ;

PRONONCE la déchéance du droit de M. [O] [S] au maintien dans les lieux et au paiement d’une indemnité d’éviction ;

FIXE l’indemnité d’occupation dont M. [O] [S] est redevable depuis le 1er mars 2016 à la somme de 10.647 euros par an, soit 887 euros par mois sans indexation ;

CONDAMNE M. [O] [S] à payer à Mme [Y] [X] et Mme [A] [X] un solde d’indemnité d’occupation de 20.109,64 euros, comptes arrêtés au 1er mai 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [S] à payer à Mme [Y] [X] et Mme [A] [X] une indemnité d’occupation mensuelle de 887 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de M. [O] [S] et tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DEBOUTE M. [O] [S] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE Mme [Y] [X] et Mme [A] [X] du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE Mme [Y] [X] et Mme [A] [X] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de M. [L] [K].

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT