TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 février 2025

à M^e MATTEI

à M^e ABOUDACAR

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03193 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47IR

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [W]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Youssouf-Mdahoma ABOUBACAR, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C13055-2024-008750 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2007, l’office public de l’habitat 13 Habitat a donné à bail à [X] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 344,75 euros.

Se prévalant de loyers impayés, l’office public de l’habitat 13 Habitat a fait signifier à [X] [W] par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 681,85 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 21 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’office public de l’habitat 13 Habitat a fait assigner [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et par conséquent, la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [X] [W] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner [X] [W] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat 13 Habitat la somme de 694,15 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 9 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner [X] [W] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat 13 Habitat et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle ;

— condamner [X] [W] à payer à l’office public de l’habitat 13 Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [X] [W] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience le demandeur a renouvelé ses premières demandes, en précisant que la dette égalait désormais la somme de 1 909,11 euros au 10 décembre 2024, et la défenderesse a indiqué que le commandement de payer était nul, qu’il existait des contestations sérieuses, et que les demandes à son encontre devaient être rejetées et des délais accordés, tout en sollicitant la condamnation de sa bailleresse à lui payer une somme provisionnelle au titre des charges perçues et non justifiées et que soit ordonnée une expertise quant à l’état du logement et une provision ad litem.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 16 avril 2024 a été dénoncée le 18 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, l’office public de l’habitat 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de propriétaire de l’office public de l’habitat 13 Habitat n’est pas contestée alors qu’il est acquis qu’il se trouve être le bailleur du bien en cause à l’examen du titre et du bail produits.

Par conséquent, l’office public de l’habitat 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié à la locataire le 28 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 681,85 euros en principal.

Quant au solde débiteur figurant en tête du décompte d’un montant de 305,81 euros au 16 août 2023, il apparait que ce dernier n’a jamais été contesté jusqu’à la présente instance, et a même été payé dès le 17 août 2023.

Par ailleurs, il ne peut être soutenu que le bailleur n’est pas en capacité d’exiger de son locataire le paiement de provisions pour charges en plus du loyer, ces dernières étant parfaitement déterminées sans d’ailleurs que la locataire s’en soit inquiétée avant la présente cause, par l’envoi d’une lettre sollicitant des explications quant à ce qui justifie ce solde.

Il est clair en revanche qu’il incombe au demandeur de justifier de la régularisation des charges annuelles, ce qu’il n’établit pas, alors même que les charges représentaient sur la période immédiatement précédente au commandement la somme mensuelle de 208,78 euros sur un total quittancé de 598,55 euros.

Cela établit la présence d’une contestation sérieuse quant aux causes du commandement.

Par ailleurs, compte tenu de la dette visée au commandement, d’un montant de 681,85 euros, de l’intervention dans les deux mois du commandement de deux paiements (194,93 euros et 192,31 euros) et du versement des sommes de 338,62 euros, 65 euros, 343,59 euros et 66,06 euros au titre des prestations sociales, il n’y aurait de toute façon pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par voie de conséquence, et dans la mesure où il ne nous revient pas de prononcer la résiliation du bail en cause au regard des pouvoirs qui nous sont dévolus dans le cadre de la présente procédure, seront également rejetées les demandes faites au titre de l’expulsion, de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et de délais de grâce.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

[X] [W] est redevable des loyers impayés et charges.

Pour autant et au regard des développements ci-dessus quant à l’absence de justification de la régularisation annuelle des provisions pour charges, il ne peut être arrêté le montant de la dette locative de la requise, qui demeure aujourd’hui sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande également.

Sur la demande en paiement au titre des provisions pour charges non justifiées :

Il apparait sur ce point que le simple fait que la provision sollicitée par la bailleresse au titre de l’arriéré locatif soit sérieusement contestable n’est pas de nature à rendre incontestable la demande de la défenderesse tendant à obtenir la restitution desdits fonds, dont le sort, dans un sens ou un autre, dépendra des diligences des parties à justifier ou non le bien-fondé de ces provisions aujourd’hui contestables pour chacune d’elle.

La demande à ce titre sera donc également rejetée comme excédant les pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande d’expertise et de condamnation au titre d’une provision ad litem :

Il y a lieu de rappeler que les présentes demandes ne sont pas formées dans le cadre de l’article 145 du code de procédure civile, s’agissant de demandes reconventionnelles faites dans le cadre d’une instance en cours.

En outre, elles supposent l’examen de l’état du logement et des infiltrations qu’il a subi ou qu’il subit encore, et/ou, à supposer qu’il soit accédé à la demande d’expertise, l’importance de la non-conformité du logement, ce qui excède là-encore les pouvoirs qui nous sont dévolus.

Elles seront donc également rejetées comme telles.

Sur les demandes accessoires :

L’office public de l’habitat 13 Habitat, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité ne commande pas de le condamner à payer à [X] [W] une somme en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS l’office public de l’habitat 13 Habitat recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes qu’il forme ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes faites par [X] [W] ;

REJETONS la demande de [X] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’office public de l’habitat 13 Habitat aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT