TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e Yann ARNOUX-POLLAK

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 juin 2024

à M^e Camille WATHLE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00384 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Yann ARNOUX-POLLAK de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 29 août 2022, l’office public de l’habitat, la société 13 HABITAT a donné à bail à Madame [V] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 396,08 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, 13 HABITAT a fait signifier à Madame [P] par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023 un commandement de payer la somme en principal de 789,40 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 10 janvier 2024, l’office public de l’habitat, la société 13 HABITAT, a attrait Madame [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [P] à lui payer :* la somme de 1.338,46 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux ;

* une somme non précisée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et plaidée.

Représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La société 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 371,08 euros, selon décompte en date du 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus.

Madame [V] [P] a demandé :

à titre principal de constater qu’elle a réglé sa dette locative et de rejeter les demandes de 13 HABITAT ; à titre subsidiaire de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’ordonner le sursis à exécution des poursuites à son encontre ; à titre infiniment plus subsidiaire de lui octroyer un délai supplémentaire pour quitter les lieux ; en tout état de cause, de débouter 13 HABITAT de sa demande de frais irrépétibles et de dépens. Madame [P] a indiqué avoir réglé intégralement sa dette et repris le paiement des loyers courants, de sorte qu’elle a sollicité le rejet des demandes formulées par 13 HABITAT à son égard, en toute hypothèse la suspension des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, elle a fait valoir sa situation familiale et personnelle (en charge de deux jeunes enfants, absence d’emploi et faibles ressources) pour demander un délai de grâce afin de se reloger.

Un rapport de carence a été transmis concernant le diagnostic social et financier de la locataire.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courrier en recommandé réceptionné le 23 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 août 2023, pour la somme en principal de 789,40 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 371,08 euros reste due à la date du 2 avril 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges, terme du mois de mars 2024 inclus.

Ce décompte inclut tous les versements effectués par Madame [P] jusqu’au 28 mars 2024.

Il convient néanmoins de déduire de ce décompte un montant global de 206,65 euros qui correspond à des frais de procédure.

Dès lors, Madame [P] reste à devoir un solde de 164,43 euros au titre des loyers et charges restés impayés.

Elle sera donc condamnée à verser cette somme à titre provisionnel à 13 HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2024.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Madame [P] a bien repris le paiement intégral du dernier loyer courant avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation personnelle de Madame [P] et de sa bonne foi, de la qualité de la bailleresse, elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société 13 HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [P], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [P], partie perdante et qui a réglé une dette en retard, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2022 entre l’office public de l’habitat, la société 13 HABITAT et Madame [V] [P], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 octobre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [V] [P] à verser à l’office public de l’habitat, la société 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 164,43 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 2 avril 2024 et terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [V] [P] à s’acquitter de la dette par 3 échéances successives et mensuelles de 54 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [V] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société 13 HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [V] [P] sera condamnée à verser à la société 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la société 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président