N° RG 24/02759 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMNM

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT

dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [Z]

demeurant 9 bis rue de l’Orme – Appartement 6 – 28800 BONNEVAL

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de [E] [I], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 28 Janvier 2025 puis prorogée au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 9 janvier 2023, la Société EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [Z] un local à usage d’habitation situé au 6 rue de l’Orme 28800 BONNEVAL, pour un loyer mensuel initial de 245,27 € outre la somme de 127,50 € de provision sur charges avance sur chauffage compris.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société EURE ET LOIR HABITAT a fait signifier un commandement de payer la somme de 1.664,98 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 10 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, par un acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

A l’audience du 19 novembre 2024, la Société EURE ET LOIR HABITAT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

— de les condamner solidairement au paiement :

— de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2.603,41 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses demandes, la Société EURE ET LOIR HABITAT fait valoir que la dette locative reste importante.

Pour le surplus, il convient de se référéer aux écritures du bailleur social pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [Z], régulièrement cités à domicile, comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise avoir repris retrouvé un emploi et vivre avec sa fille de 15 ans.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025 puis prorogée au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la Société EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 avril 2024, soit six semaiens au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 9 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article : « 4 ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 1.664,98 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [U] [Z] n’ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF, LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

Par ailleurs, l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, la Société EURE ET LOIR HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.725,57 € à la date du 18 novembre 2024.

Monsieur [U] [Z] expose vivre avec sa fille de 15 ans, qui fait un apprentissage en coiffure. Il indique avoir retrouvé un travail en intérim comme cariste après un an sans emploi, et règle une pension alimentaire, qu’il entend faire modifier sa fille résidant désormais avec lui.

L’assignation a été reçue par sa concubine, Monsieur [U] [Z] étant absent lors du passage du commissaire de justice, mais il ne précise pas elle vit également au domicile conjugal.

Monsieur [U] [Z] sollicite des délais de paiement et propose régler en sus du loyer courant la somme de 150€ pour apurer l’arriéré.

Compte tenu de la demande du locataire et des propositions de règlements formulées à l’audience, des délais de paiement lui seront accordés.

En conséquence, il sera donc condamné à verser à la Société EURE ET LOIR HABITAT cette somme de 3.725,57 € avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.664,98 € à compter de la date du commandement de payer (10 avril 2024) et à compter présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [U] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, à charge pour le locataire de respecter l’échéancier fixé.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à Monsieur [U] [Z] , suspendus, sous condition du respect par ces derniers de leurs propositions de règlement et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que Monsieur [U] [Z] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, il sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [U] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [U] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 janvier 2023 entre la Société EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [U] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé au 6 rue de l’Orme 28800 BONNEVAL sont réunies à la date du 11 juin 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à verser à la Société EURE ET LOIR HABITAT la somme de 3.725,57 € (trois mille sept cent vingt cinq euros et cinquante sept cents) (décompte arrêté au 18 novembre 2024, incluant octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 sur la somme de 1.664,98 € (mille six cent soixante quatre euros quatre vingts dix-huit centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [U] [Z] à s’acquitter de cette somme en

24 mensualités dont 23 mensualités d’un montant de 150 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société EURE ET LOIR HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [Z] soit condamné à verser à la Société EURE ET LOIR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la Société EURE ET LOIR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME