TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

5 Expéditions

exécutoires

— M^e Elodie VIDOINE

— M^e Stéphane BOKOBZA

— M^e Anthony THIERS

— M^e Tanguy LETU

— M^e Philippe MARINO

délivrées le :

+ 1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 21/01354

N° Portalis 352J-W-B7F-CTWSV

N° MINUTE :

Assignation des :

19 et 29 Octobre 2020

09 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2024

DEMANDEURS

Madame [L] [O], née le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 11]

Monsieur [V] [O], né le [Date naissance 3] 1988 à [Localité 13] (51), de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 11]

représenté par M^e Elodie VIDOINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1232

DÉFENDERESSES

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet MAZET ENGERAND ET GARDY, Société anonyme au capital de 100.000,00 euros, ayant son siège social [Adresse 5], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 526 107 904, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SELARL NEXT STEP AVOCATS, représentée par M^e Stéphane BOKOBZA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2416

Madame [I] [C], en sa qualité de propriétaire du bien sis [Adresse 4] à [Localité 11], demeurant [Adresse 7] à [Localité 10] (76)

représentée par M^e Anthony THIERS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0704

MAAF Assurances, SA dont le siège social est sis [Adresse 8] à [Localité 9] (79), société anonyme au capital de 160.000.000,00 euros, immatriculée au RCS de Niort sous le numéro 542 073 580, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d’assureur de Madame [L] [O] et Monsieur [V] [O].

représentée par la SCP LETU ITTAH ASSOCIES M^e Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0120

La société ALLIANZ IARD, société anonyme, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 110 291 et dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MARINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0143

Madame [M] [W], en sa qualité de locataire du bien sis [Adresse 4] à [Localité 11], demeurant [Adresse 2] à [Localité 11]

non constituée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint

Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint

Lise DUQUET, Vice-Présidente

assistés de Tiana ALAIN, Greffier à l’audience, et par Catherine BOURGEOIS, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Thierry CASTAGNET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue le 13 Février 2024 par mise à disposition au greffe.

Décision du 13 Février 2024

5ème chambre 1ère section

N° RG 21/01354 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTWSV

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

_______________________

EXPOSE DU LITIGE

Le 9 septembre 2013, Madame [I] [C] a consenti à Madame [L] [O] et à son frère, Monsieur [V] [O], un bail à usage d’habitation sur un appartement de 56,39 m² dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 1.153,00 euros hors charges.

Madame [L] [O] a souscrit auprès de la MAAF un contrat Multirisque Habitation.

Les consorts [O] ont été victimes le 1er septembre 2015 d’un dégât des eaux en provenance de l’appartement situé au-dessus du leur, loué par Madame [M] [W], et ont subi des dommages affectant le plafond et les murs de la cuisine occasionnant notamment la chute d’une partie du faux plafond.

Un constat amiable de dégâts des eaux a été établi le 7 septembre 2015, et le sinistre a été déclaré à la MAAF.

Un rapport d’expertise amiable a été établi par l’expert mandaté par la MACIF, assureur du propriétaire de l’appartement à l’origine du sinistre, qui a relevé l’importance des infiltrations subies par les consorts [O].

Les consorts [O] ont bénéficié de la part de leur bailleresse d’une réduction de loyer de 50% de septembre 2015 à mars 2016.

A défaut d’accord sur l’indemnisation de ce sinistre, par actes des 28 et 29 mars 2017, les consorts [O] ont fait assigner la MAAF, Madame [I] [C] et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et par ordonnance du 7 septembre 2017, Monsieur [Z] [F] a été désigné en qualité d’expert avec mission habituelle. L’expert a été remplacé par Monsieur [E] [S].

Par actes des 19 octobre, 29 octobre, 9 décembre 2020, les conforts [O] ont fait assigner respectivement la MAAF, Madame [I] [C] et Madame [M] [W], locataire de l’appartement à l’origine du sinistre, devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice en demandant au tribunal de les condamner solidairement au paiement de la somme de 6.565,06 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de procédure engagés par ces derniers, à celle de 76.343,40 euros au titre du préjudice financier résultant des frais de repas extérieurs, de 40.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 13 Février 2024

5ème chambre 1ère section

N° RG 21/01354 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTWSV

Le 28 avril 2021, les consorts [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en intervention forcée et la jonction avec l’instance principale a été ordonnée le 28 juin 2021. Puis par assignation du 4 mars 2022, ils ont attrait en intervention forcée la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de Madame [M] [W], et la jonction avec l’instance principale a également été ordonnée par le juge de la mise en état le 23 mai 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2022, Madame [L] [O] et Monsieur [V] [O] demandent au tribunal de (ne sont ici reprises que les prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile à l’exclusion des demandes tendant à voir “dire et juger” qui constituent des moyens improprement inclus dans le dispositif des conclusions) :

— Condamner solidairement, la SA MAAF ASSURANCES, Madame [M] [W] et son assureur la SA ALLIANZ, le syndicat des copropriétaires et Madame [I] [C] à leur payer :

* 6.565,06 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de procédure engagés par ces derniers ;

* 76.343,40 euros au titre du préjudice financier résultant des frais de repas extérieurs engagés par ces derniers ;

* 40.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

* 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les défendeurs aux dépens, dont distraction au profit de Maître Elodie Vidoine, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Prononcer l’exécution provisoire.

A l’appui de leurs prétentions les consorts [O] exposent pour l’essentiel :

Sur la demande à l’encontre de leur assureur la MAAF

Ils rappellent qu’en vertu de l’article L.121-1 du code des assurances, l’assureur est tenu à la réparation intégrale des préjudices résultant du dommage matériel causé aux biens assurés et en l’espèce, ils reprochent à la MAAF :

— d’avoir fait des offres d’indemnisation insuffisantes qui ne prenaient pas en compte la totalité des dommages subis ;

— de n’avoir pas mandaté d’entreprise pour la recherche de fuite, le fils de Madame [C] ayant lui-même fait le nécessaire ;

— de ne pas prendre en compte l’indemnisation de préjudice tenant à l’impossibilité d’utiliser la cuisine alors qu’elle en a elle-même interdit l’accès;

— le retard de traitement des demandes de Madame [O].

Ils soutiennent que la prise en charge de cinq nuits d’hôtel du 19 au 23 septembre 2019 et la première proposition d’indemnisation formulée ne suffisent pas à caractériser le respect par l’assureur de ses obligations contractuelles.

Sur la demande à l’encontre Madame [C], bailleresse

Ils exposent que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ils citent la jurisprudence selon laquelle le bailleur peut être déclaré responsable de toute infiltration d’eau survenue dans l’appartement d’un locataire, même si elle provient d’un dégât des eaux ayant pour origine des infiltrations provenant de l’appartement de l’étage supérieur, de sorte

que le fait d’un autre locataire n’exonère pas le propriétaire de son obligation d’indemnisation.

Ils considèrent que la bailleresse a manqué à son obligation et qu’ils n’ont bénéficié que d’une réduction de loyer de moitié de septembre 2015 à mars 2016 puis de mai à juillet 2019 alors qu’ils ont en réalité subi un trouble de jouissance tenant à l’impossibilité d’utiliser leur cuisine du 1er septembre 2015 au 2 juillet 2019, et à l’impossibilité de demeurer dans leur appartement du 18 septembre 2015 (date de l’effondrement d’une partie du plafond de la cuisine) au 27 octobre 2015, puis du 26 mars au 18 juin 2019.

Ils estiment que la bailleresse a tardé à faire les travaux après la fin des travaux du syndic (le 13 décembre 2018) et que malgré leur relance, les travaux n’ont été réalisés qu’en de mai à juillet 2019, soit plus de 5 mois plus tard.

Sur la demande à l’encontre Madame [M] [W] et son assureur ALLIANZ

Ils font valoir que la responsabilité de Madame [M] [W], locataire du logement à l’origine des fuites, est établie puisqu’il ressort de l’expertise judiciaire qu’elle a habité cet appartement pendant 13 ans sans faire aucun travaux d’entretien et qu’elle a aménagé des boxes pour les sous- louer. Elle doit donc être tenue solidairement avec son assureur la S.A. ALLIANZ IARD à l’indemnisation de leur préjudice.

Sur la demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Les demandeurs s’appuient sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Ils relèvent qu’en l’espèce, l’expert retient des travaux à réaliser pour un montant total de 11.974,88 euros TTC, ce qui démontre, selon eux, que les parties communes étaient fortement dégradées et que le syndicat des copropriétaires n’a pas rempli son obligation d’entretien.

Ils contestent l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle les désordres auraient cessé en raison des travaux entrepris en fin d’année 2016.

Sur les préjudices

Ils font valoir que l’impossibilité d’accéder à la cuisine les a contraints à prendre leurs repas à l’extérieur puisque leur assureur leur avait fait interdiction d’utiliser la cuisine en raison de la chute des morceaux de plafond.

Pour estimer le surcoût de l’ensemble des repas extérieurs pris au cours de la période de perte de jouissance de la cuisine, ils demandent au tribunal de se référer au barème fixé par l’administration fiscale pour un salarié ou indépendant étant dans l’incapacité de prendre ses repas à son domicile pour des raisons d’horaires ou de l’éloignement de son lieu de travail, en

l’absence de facture justificative et que sur cette base pour la période du 1er septembre 2015 au 2 juillet 2019 et sur la base de 2 repas par jour, ils sont en droit de réclamer la somme de 76.343,40 euros.

Ils ajoutent qu’il ont dû exposer des frais de procédure de 6.565,06 euros incluant les frais d’expertise judiciaire.

Ils soutiennent que la perte de l’usage de leur cuisine pendant une période de plus de 4 années, plus les désagréments liés aux manifestations d’humidité ainsi que la nécessité de se rendre disponibles pour les différents intervenants est à l’origine d’une trouble de jouissance qui doit être évalué à 40.000 euros, déduction faite des réductions de loyers accordés.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2022, la SA MAAF demande au tribunal de (ne sont ici reprises que les prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile à l’exclusion des demandes tendant à voir “dire et juger” qui constituent des moyens improprement inclus dans le dispositif des conclusions) :

— Débouter Monsieur [V] [O] et Madame [L] [O] de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire ;

— La condamner à garantir son assurée à hauteur de ses garanties contractuelles ;

En tout état de cause ;

— Condamner in solidum Madame [M] [W], son assureur, ALLIANZ IARD, et Madame

[I] [C] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— Condamner tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien, la MAAF fait essentiellement valoir qu’en sa qualité d’assureur de “dommages”, elle a respecté ses obligations contractuelles en prenant en charge des dommages matériels ainsi qu’une perte de jouissance pendant la durée des travaux.

Elle retient qu’il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [S] que les désordres ayant affecté la cuisine et la salle de bains de ses assurés trouvent leur origine dans l’appartement propriété de l’indivision [T] et occupé par Madame [W] qui est à l’origine d’un trouble anormal de voisinage et dont la responsabilité est entière.

A titre subsidiaire, elle estime que si le tribunal devait considérer que sa garantie est acquise aux consorts [O] alors, cette dernière ne pourrait intervenir que dans les limites prévues par le contrat.

Elle s’oppose à la réclamation au titre du trouble de jouissance qu’elle qualifie de démesurée et estime que les consorts [O] ne justifient pas de leur calcul, étant observé que l’expert judiciaire a retenu la somme de 1.625 euros au titre de la perte de jouissance de la totalité de l’appartement du 18 septembre au 27 octobre 2015.

L’assureur reproche aux consorts [O] de n’apporter aucun détail ni aucun élément tangible permettant de justifier leur demande à hauteur de 40.000 euros, en rappelant qu’outre les 3.576,15 euros qu’elle a versés à ses assurés, ceux-ci ont également obtenu une réduction de loyer de 50% de septembre 2015 à mars 2016.

Ils exposent que l’appartement des demandeurs, outre la cuisine et la salle de bains, comporte une entrée, un séjour, deux chambres et des WC, de sorte que la perte de jouissance n’était nullement totale durant ces années ayant précédé les travaux.

En toute hypothèse, elle se réfère au contrat qui prévoit une indemnisation du montant des loyers figurant au bail en cours au moment du sinistre, dans le cas ou l’assuré se trouve réellement dans l’impossibilité de continuer à habiter dans le bien assuré, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, en dehors de la période entre le 18 septembre au 27 octobre 2015 évoquée précédemment.

Elle renvoie également au contrat en ce qui concerne les indemnisations réclamées au titre d’un préjudice financier résultant de frais de repas ou d’un préjudice moral qui ne sont pas garantis contractuellement.

A titre subsidiaire, elle réclame la garantie de Madame [W] et de son assureur la SA ALLIANZ IARD, ainsi que celle de Madame [I] [C].

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2022, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de:

— Débouter Madame [L] [O], Monsieur [V] [O], le syndicat des copropriétaires, Madame [I] [C], la MAAF et Madame [M] [W] de l’intégralité de leurs demandes, le contrat d’assurance souscrit étant nul et de nul effet et, à défaut, inapplicable au cas d’espèce ;

— Condamner in solidum Madame [L] [O], Monsieur [V] [O], le syndicat des copropriétaires, Madame [I] [C], la MAAF et Madame [M] [W] ou, les uns à défaut des autres, à lui régler la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les mêmes ou, les uns à défaut des autres, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe Marino, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien, ALLIANZ IARD fait valoir pour l’essentiel les moyens suivants :

Elle soutient que le contrat souscrit par Madame [W] est nul en application de l’article L.113-8 du code des assurances puisqu’il est établi que cette dernière a massivement sous-loué son appartenant pendant les 13 années de son bail.

Elle rappelle que l’expert de la MACIF, assureur de l’indivision [T], propriétaire de l’appartement, a constaté que le logement avait été compartimenté en plusieurs petits espaces de quelques mètres carrés qu’elle sous-louait et que l’appartement n’était absolument pas tenu et souffrait d’une absence flagrante d’entretien.

Elle fait observer que Madame [W] a pourtant déclaré, lors de la souscription du contrat, que cet appartement était sa résidence principale et n’a l’a pas avisée qu’il faisait l’objet d’une sous-location à plusieurs personnes ce qui est au demeurant interdit par la loi du 6 juillet 1989 sans l’accord écrit du bailleur.

A titre subsidiaire, elle considère que le contrat ne pourrait, en tout état de cause, pas être mobilisé puisque l’expert judiciaire a conclu que les infiltrations à l’origine des préjudices invoqués par les consorts [O] et Madame [C], sont consécutives à un défaut d’entretien notable du logement donné à bail ainsi qu’à une suroccupation des lieux ce qui rendait inéluctable et prévisible la survenance d’infiltrations à l’étage inférieur puisque l’utilisation massive des installations sanitaires par les nombreux locataires qui se sont succédés dans les lieux et l’absence d’entretien des locaux ne pouvait que produire les désordres dont s’agit.

Elle en conclut que le sinistre déclaré le 1er septembre 2015 ne présentait aucun caractère accidentel et donc aucun aléa.

Elle se prévaut également de l’article L.113-1 alinéa 2 du code des assurances selon lequel l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré en ajoutant qu’au-delà de cette exclusion légale, le défaut d’entretien est une cause d’exclusion de la garantie stipulée par le contrat.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] demande au tribunal de (ne sont ici reprises que les prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile à l’exclusion des demandes tendant à voir “dire et juger” qui constituent des moyens improprement inclus dans le dispositif des conclusions) :

— Débouter les consorts [O] de l’intégralité de leurs demandes;

A titre subsidiaire,

— Débouter Madame [C] de ses demandes de garantie formulées à son encontre ;

— Condamner Madame [W] à le garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

— Condamner les consorts [O] au paiement d’une somme de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir que si l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, ce principe de responsabilité ne s’applique pas lorsque la cause du dommage ne réside pas dans l’une de ces deux causes mais dans le fait d’un tiers et qu’en l’espèce, les consorts [O] ne rapportent la preuve ni d’un vice de construction, ni d’un défaut d’entretien des parties communes, la cause exclusive du sinistre étant le défaut d’entretien de l’appartement imputable à Madame [W].

Il fait valoir que s’il a dû faire réaliser des travaux affectant les parties communes, détériorées par les désordres en provenance du logement occupé par Madame [W], cela ne vaut pas reconnaissance de responsabilité et participation causale aux désordres.

Il affirme qu’il a été particulièrement diligent, en décidant de faire réaliser ces travaux de manière à permettre à Madame [C] de réaliser les travaux qu’elle devait à ses locataires et que pour pouvoir rechercher sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, encore faut-il établir qu’une partie commune a participé aux dommages ce qui n’est pas le cas.

S’agissant de la position d’ALLIANZ ARD, elle conteste le caractère inéluctable du dommage en raison de la sous-location de sorte que l’assureur doit être condamné à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Enfin dans l’hypothèse subsidiaire où le tribunal retiendrait sa responsabilité il s’oppose aux demandes indemnitaires autres que celles retenues par l’expertise judiciaire.

Selon ses dernières conclusions, Madame [I] [C] demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur et Madame [O] de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11], Madame [W], la compagnie MAAF Assurances à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— Condamner Madame [W] à lui payer les sommes suivantes:

—  7.896,58 euros TTC au titre des travaux réparatoires

—  7.018,18 euros au titre de la perte de loyers

— Condamner Madame [W] au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner Madame [W] au paiement des entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] fait en substance valoir que les demandeurs ne rapportent la preuve d’aucune faute de sa part de sorte que sa responsabilité ne peut pas être recherchée.

Elle rappelle que le rapport d’expertise judiciaire démontre sans ambiguïté que le sinistre trouve son origine dans l’appartement du dessus occupé par Madame [W].

Elle expose que, non seulement elle n’a commis aucune faute, mais encore qu’elle a entrepris toutes les démarches utiles pour permettre une jouissance paisible à ses locataires.

Elle en veut pour preuve que, dès le 25 septembre 2015, après réception par son gestionnaire des photographies de l’appartement, elle a consenti à ses locataires une réduction de moitié du loyer pour les mois de septembre et octobre 2015 et que dès le 28 septembre 2015, son fils s’est enquis auprès des locataires de savoir si la fuite avait cessé et si un plombier était intervenu.

Elle explique que les travaux de remise en état ne pouvaient avoir lieu avant qu’il soit mis fin aux infiltrations et avant que les travaux sur les parties communes n’aient été réalisés par la copropriété puisque les travaux réparatoires impliquaient une reprise de la structure du plancher entre le deuxième et le troisième étage.

Elle fait observer qu’une nouvelle franchise de loyer a été accordée aux locataires pour les mois de mai à juillet 2019 pour tenir compte de la réalisation des travaux.

Elle conteste toute faute et estime que sa responsabilité ne peut pas être recherchée.

Sur le préjudice, elle considère que les consorts [O] qui indiquent eux-mêmes que les infiltrations ont cessé au début du mois d’octobre 2015, ne justifient pas de l’impossibilité d’utiliser leur cuisine.

Elle se réfère à la réunion d’expertise du 6 juillet 2017, au cours de laquelle l’expert a noté qu’il n’y avait plus infiltrations depuis un an et demi que les fonds étaient secs et elle en conclut que les demandeurs ne sauraient donc solliciter l’indemnisation de frais de restauration qui relève d’un choix personnel de ne pas utiliser leur cuisine et de prendre leur repas à l’extérieur.

Elle rappelle que l’expert judiciaire a retenu une indemnisation pour perte de jouissance à hauteur de 1.625 euros pour la période du 18 septembre au 27 octobre 2015 et relève qu’au-delà de cette période, aucun autre chiffrage d’un trouble de jouissance n’a été présenté.

Elle conteste également la réclamation de 40.000 euros à l’appui de laquelle les consorts [O] ne produisent aucun justificatif.

A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie de Madame [W] et de son assureur et pour les mêmes motifs, elle s’estime fondée à réclamer à Madame [W] le paiement des travaux de remise en état s’élevant à 7.896,58 euros ainsi que la perte de loyers subie d’un montant de 7.018,18 euros.

Madame [W], assignée au moyen d’un acte dont la signification a fait l’objet d’un procès verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 27 mars 2023 et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 11 décembre 2023.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie de la MAAF

Compte tenu de la date de souscription du contrat, les rapports entre Madame [L] [O] et son assureur multirisque habitation sont régis par les dispositions antérieures à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Selon l’article 1134 ancien du code civil applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

A titre liminaire, il convient de relever que les développements de la MAAF sur l’origine du sinistre, la responsabilité de Madame [W] et la garantie de son assureur, s’ils ont un intérêt dans le cadre d’une demande de garantie, sont sans incidence sur les rapports avec ses propres assurés et sur l’exécution de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, Madame [L] [O] a souscrit le 8 novembre 2013, un contrat Résidence principale “TEMPO HABITATION” pour l’appartement sis à [Adresse 4] selon la formule “Classique” incluant une garantie dégâts des eaux dont la validité et l’applicabilitité ne sont pas discutées.

En effet, la contestation de la MAAF ne porte que sur la nature des dommages dont les demandeurs réclament l’indemnisation, l’assureur soutenant que les consorts [O] sollicitent la réparation de dommages immatériels dont l’indemnisation est exclue.

Or, si aux termes des conditions générales, la police souscrite par Madame [O] garantit “les dommages causés directement aux biens assurés par l’eau provenant[…] d’un logement voisin” ce qui correspond aux dommages matériels, le tribunal observe cependant que les conditions générales contiennent en page 24 une garantie complémentaire relative à la perte d’usage de l’habitation et qui prévoit notamment la prise en charge des loyers par l’assureur dans le cas où un événement garanti endommage gravement le logement de l’assuré au point de le contraindre à le quitter temporairement.

Par ailleurs, dans le tableau d’estimation des dommages établi par la MAAF le 4 août 2018 et qui a servi de base au versement du règlement de 3.576,15 euros, est inclus une indemnité de perte de jouissance de la cuisine sur la base de 165,69 euros par mois pendant 11 mois soit un total de 1.822,59 euros, de sorte que la MAAF ne peut pas soutenir que le contrat exclut la prise en charge du préjudice de jouissance subi par ses assurés.

Il n’est donc pas contestable que la garantie dégâts des eaux du contrat souscrit par Madame [O] est acquise et que l’assureur sera tenu de réparer le dommage dans les limites fixées ci- après.

Sur la responsabilité de Madame [C]

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige :

“[…]Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

[…]

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil fait également obligation au bailleur de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée.

Le fait que l’origine des fuites soit clairement identifiée et qu’elle se trouve dans l’appartement du dessus occupé par Madame [W] n’est pas de nature à exonérer Madame [C] de son obligation.

Il convient donc de considérer que Madame [I] [C] a manqué à son obligation d’assurer à ses locataires la jouissance paisible du logement, notamment en ce que, face à un dégât des eaux du 1er septembre 2015, les travaux de remise en état n’ont été réalisés qu’au mois de juillet 2019, et que si elle explique qu’elle ne pouvait pas faire réaliser les travaux avant que ne soient réalisés les travaux de remise en état des parties communes incombant à la copropriété, elle ne justifie pas de démarches auprès du syndic pour s’enquérir du délai de réalisation de ces travaux.

Le tribunal observe par ailleurs qu’au-delà de la réduction de loyer consenti à ses locataires, Madame [C] ne s’est pas préoccupée des travaux, au besoin provisoires, qui auraient permis à ses locataires de jouir du bien loué dans des conditions aussi normales que possible.

Elle sera donc tenue à la réparation du préjudice des locataires.

Sur la responsabilité de Madame [M] [W]

Le rapport d’expertise judiciaire qui n’est contesté par aucune partie retient que la responsabilité de Madame [W] est pleine et entière dans la mesure où elle a habité l’appartement pendant 13 ans sans y faire aucun travaux d’entretien mais qu’en revanche, elle a fait aménager des boxes dans l’appartement en vue de les sous-louer.

Madame [W] sera donc condamnée à réparer le préjudice des consorts [O].

Sur la garantie de la SA ALLIANZ IARD

Il est constant que Madame [W] a souscrit auprès de la SA ALLIANZ IARD un contrat d’assurance multirisque habitation couvrant sa responsabilité civile en cas de dommages causés aux tiers, notamment à l’occasion d’un dégât des eaux.

Dans leurs écritures les consorts [O] se contente d’écrire :

“Au cas présent, il a été établi par l’expert que Madame [W] est incontestablement à l’origine des désordres et donc voit sa responsabilité ainsi que celle de son assureur, ALLIANZ, engagée.

Ce faisant, la société ALLIANZ, agissant en qualité d’assureur de Madame [M] [W], jugée responsable des désordres et préjudices constatés par l’expert ne saurait qu’être solidairement tenue de l’indemnisation des consorts [O] à ce titre.”

Les consorts [O] n’apportent aucune réponse à l’argumentation développée par la société ALLIANZ IARD sur la nullité du contrat, ni subsidiairement sur l’inaplicabilité des garanties.

Seul le syndicat des copropriétaires s’oppose au moyen tiré du caractère inéluctable du sinistre sans aborder non plus le moyen tiré de la nullité.

Sur la nullité du contrat souscrit par Madame [W]

Selon l’article L.113-8 du code des assurances :

“Indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l’article L. 132-26, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

Les primes payées demeurent alors acquises à l’assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts.

Les dispositions du second alinéa du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie.”

En l’espèce, il est établi par les pièces dossiers et notamment par les expertises amiables et le rapport d’expertise judiciaire que le bien donné à bail à Madame [W] a fait l’objet d’une division en vue de sa sous-location à plusieurs occupants.

Dans ces conditions, la fausse déclaration ou réticence de Madame [W] qui, de façon évidente, est de nature à changer l’objet du risque ou en diminuer l’opinion pour l’assureur, justifie la nullité du contrat.

Le contrat sera donc dit nul et de nul effet et les demandeurs seront déboutés de leurs demandes à son égard, et les autres défendeurs seront également déboutés de leurs demandes de garantie sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens tenant à l’inaplicabilité de la garantie.

Sur la demande à l’égard du syndicat des copropriétaires

L’article 14 4ème alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régissant la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 applicable au litige dispose : “Il (le syndicat des copropriétaires) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Il résulte de ce texte pour que la responsabilité du syndicat des copropriétaires puisse être recherchée, il appartient aux demandeurs de prouver que le dommage subi est la conséquence du vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes.

Or en l’espèce, les travaux de reprises sur les parties communes chiffrés par l’expert à la somme de 11.974,88 euros et présentés par les consorts [O] comme la preuve du mauvais état d’entretien desdites parties communes, sont très clairement la conséquence du dégât des eaux en provenance de l’appartement occupé par Madame [W] et non sa cause.

Les consorts [O] qui ne rapportent la preuve ni du vice de construction, ni du défaut d’entretien qui serait à l’origine de leur dommage seront donc déboutés de leur demande à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Aucune autre partie n’invoque et a fortiori ne prouve de faute du syndicat des copropriétaires de sorte que toutes les demandes à son égard seront rejetées.

Sur les préjudices des consorts [O]

Sur les frais de repas

Les consorts [O] soutiennent n’avoir pas eu l’usage de leur cuisine du 1er septembre 2015 jusqu’au 2 juillet 2019, date de fin des travaux de remise en état soit une durée de 1.396 jours.

Ils sollicitent à ce titre la somme de 76.343,40 euros au titre des dépenses exposées pour leur repas qu’ils ont été obligés de prendre à l’extérieur.

Il leur appartient donc de rapporter la preuve :

1) de ce que, au-delà de la nécessité d’y faire des travaux de remise en état, la cuisine a été et est restée totalement inutilisable jusqu’au 2 juillet 2019 ;

2) de ce que les conditions de prise de repas durant cette période a généré un surcoût de 76.343,40 euros par rapport à une situation normale, étant précisé que la réclamation correspond à la somme de 54,69 euros par jour, ce qui suppose qu’il s’agit là de la somme supplémentaire supportée par les consorts [O] au titre de leurs frais de bouche par rapport à une situation normale ;

A l’appui, ils produisent :

— Un mail de Mme [O] (pièce 5) du 18 septembre 2015 indiquant que l’eau s’écoule toujours, qu’ils n’ont plus accès à la cuisine et qu’ils ne peuvent pas continuer à prendre leur repas à l’extérieur ou pique-niquer dans le salon ;

—  42 photocopies noir et blanc (pièce 6) de photographies non datées de détails de la cuisine (photographies assez peu exploitables) ;

— Un mail de Mme [O] du 17 novembre 2015 (pièce 7) indiquant n’avoir toujours pas accès à la cuisine ;

—  39 pages de photocopies de tickets de magasins d’alimentation (pièce 19) de septembre 2015 à janvier 2017 ;

—  3 photocopies de photographies de morceau de plâtre ou de faux-pafond (pièce 20);

—  10 attestations (pièce 21) ;

Le tribunal constate :

— En premier lieu, qu’aucune des pièces produites à l’appui de cette réclamation n’établit, comme les consorts [O] l’affirment, que leur assureur la MAAF leur a fait interdiction d’utiliser la cuisine ;

— En deuxième lieu, qu’il n’existe plus aucune trace de réclamation écrite au titre de l’impossibilité d’accéder à la cuisine après le mail du 17 novembre 2015 ;

— En troisième lieu, que les consorts [O] ne produisent, à l’exception des attestations qui seront évoquées ci-après, aucune pièce de nature à établir l’impossibilité objective d’utiliser cette cuisine après cessation des fuites et remise en service de l’eau chaude dans leur appartement et sur toute la durée évoquée, et que cette preuve ne peut pas être rapportée par la photo de trois morceaux de plâtre, dont à défaut de photographies exploitables du plafond, il est impossible de savoir d’où ils sont tombés et surtout si le plafond présente sur toute la durée invoquée, comme ils l’affirment, un danger justifiant de ne pas utiliser la cuisine pendant 1396 jours alors même que les fuites ont cessé et que les fonds sont secs ;

— En quatrième lieu, que l’expertise s’est tenue de juillet 2017 à janvier 2018, et alors que selon les déclarations des consorts [O], ils étaient totalement privés de l’usage de leur cuisine depuis déjà deux ans, il n’a été évoqué qu’une perte de jouissance non chiffrée à l’exclusion de toute demande au titre d’un préjudice matériel tel que celui réclamé au titre des repas.

Par ailleurs, les seuls justificatifs de dépenses produits sont des tickets de courses de septembre 2015 à janvier 2017 qui ne démontre que des achats et qui ne sont pas susceptibles de justifier des repas pris à l’extérieur pour lesquels il était aisé de conserver des justificatifs.

A cet égard, autant un surcoût démontré constitue un préjudice matériel, autant l’impossibilité de cuisiner et de se nourrir normalement constitue un préjudice de jouissance mais pas un préjudice matériel.

Par ailleurs, les attestations produites, si elles sont de nature à établir un important trouble de jouissance, n’établissent pas davantage les dépenses exposées.

Si le principe de la réparation intégrale du préjudice matériel doit aboutir à la prise en compte de la réalité du préjudice subi, l’indemnisation ne peut excéder les frais réellement exposés de sorte qu’il appartient aux requérants, au-delà la légitime indemnisation du trouble de jouissance subi qui sera examiné infra, de prouver la réalité des dépenses dont ils réclament le remboursement ce qui exclut le calcul forfaitaire auquel se sont livrés les consorts [O], étant précise que le barème fiscal évoqué a simplement pour objet de déterminer la limite fiscalement déductible des frais de repas.

Les consorts [O] sont défaillants dans l’administration de la double preuve qui leur incombe et ils seront donc déboutés de leur demande au titre des frais de repas.

Sur la perte de jouissance et le préjudice moral

Le tribunal observe que si les consorts [O] font des demandes distinctes au titre du trouble de jouissance à hauteur de 26.205,50 euros, et au titre du préjudice moral à hauteur de 13.791,50 euros, toutefois, ce dernier montant est obtenu en déduisant le préjudice de jouissance de la somme globale de 40.000 euros sur laquelle les demandeurs ne s’expliquent pas.

Il se déduit de ce mode de calcul, qui donne d’ailleurs lieu à une demande unique de 40.000 euros dans le dispositif des écritures, qu’il s’agit d’un même et unique poste de préjudice, le préjudice de jouissance étant une modalité du préjudice moral subi par les consorts [O] du fait de l’impossibilité de jouir normalement de leur appartement.

Il résulte incontestablement du rapport d’expertise, des photographies produites, des différentes attestations que Madame [L] [O] et Monsieur [V] [O] ont subi un très important préjudice de jouissance tenant à la fois à l’ampleur des infiltrations subies et à la durée pendant laquelle ils ont dû vivre dans un appartement dont la cuisine était très fortement dégradée.

S’agissant d’une pièce essentielle, le préjudice subi par les locataires ne peut se réduire à la quote part du loyer en fonction seulement de la superficie de la cuisine.

Compte tenu de l’ampleur des dégâts et de la durée, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour fixer à 40 % du loyer le montant de l’indemnisation, étant précisé que l’expert a retenu une perte de jouissance totale de l’appartement du 18 septembre au 27 octobre 2015 soit 40 jours mais n’a pas fixé la durée des travaux de reprise.

Les consorts [O] se prévalent à ce titre sans être démentis d’une perte de jouissance totale supplémentaire de 3 mois.

L’indemnisation peut donc être calculée comme suit :

— du 01 au 17/09/15 (40 %) 276.30

— du 18/09 au 27/10/15 (perte totale) 1.625,00

— du 28/10 au 31/12/15 (40%) 1.022,39

— Année 2016 (40%) 5.851,20

— Année 2017 (40 %) 5.851,20

— Année 2018 (40%) 5.851,20

— Janvier à mars 2019 (40%) 1.462,20

— Avril à juin 2019 (perte totale) 4.876,00

TOTAL 26.815,49

Dont à déduire les réductions de loyer

septembre 2015 à mars 2016 (Pièce [C] 3) 4.058,53

mai à juillet 2019 (Pièce [C] 4) 2.959,65

Préjudice de jouissance payé par la MAAF 1.822,59

RESTE DU17.974,72 euros

En conséquence, Madame [M] [W], Madame [I] [C] et la MAAF seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Sur la demande au titre des frais de procédure

S’agissant des sommes réclamées au titre de la procédure de référé de mars 2017, les honoraires d’huissier et les honoraires de l’expert judiciaire sont inclus dans les dépens sur lequel le tribunal est en mesure de statuer au fond. Il n’y a donc pas lieu à condamnation spécifique.

S’agissant des honoraires d’avocat, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

Si l’ordonnance de référé du 3 mai 2017 est produite par les demandeurs, aucune autre pièce de procédure n’est produite et notamment pas d’ordonnance de référé d’octobre 2018, de sorte que le tribunal ne peut se prononcer sur les dépens cette procédure dont il ignore tout.

Sur les demandes de Madame [C]

La responsabilité du syndicat des copropriétaires n’étant pas retenue, Madame [C] sera nécessairement déboutée de sa demande de garantie.

S’agissant de la garantie de la MAAF, assureur de ses locataires, Madame [C] n’articule aucun fondement juridique à l’appui de sa demande de garantie. La MAAF n’est débitrice d’aucune obligation à son égard et n’a commis aucune faute à l’origine pour elle d’un préjudice.

La demande de garantie sera donc rejetée.

En revanche, vu les conditions dans lesquelles elle a usé de l’appartement qu’elle a pris en location, Madame [W] a commis une faute qui est à l’origine du préjudice subi par Madame [C].

Par conséquent, par application de l’article 1382 ancien du code civil applicable au litige, elle est bien fondée tant en sa demande de garantie qu’en sa demande de condamnation au paiement des sommes de 7.896,58 euros au titre des frais de remise en état de son appartement, et de 7.018,18 euros au titre de la perte de loyer.

Sur les demandes de la MAAF

Pour les motifs exposés supra, la MAAF est bien fondée à solliciter la garantie de Madame [M] [W] qui est responsable du dommage subi par son assuré.

En revanche, si l’assureur multirisque habitation, la MAAF, a des obligations contractuelles d’indemnisation à l’égard de ses assurés, et si le bailleur est également tenu à l’égard de ses locataires au titre de ses obligations légales, il n’en découle pas pour autant d’obligation du propriétaire du logement victime du dégât des eaux à l’égard de l’assureur multirisque des locataires.

La demande de garantie à l’encontre de Madame [C] sera donc rejetée, tout comme la demande faite à l’encontre du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité n’est pas retenue.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Sur les dépens

La MAAF, Madame [C] et Madame [W] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens incluant ceux de l’instance de référés ayant donné lieu à l’ordonnance du 3 mai 2017 ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de Madame [L] [O] et Monsieur [V] [O] la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

Par conséquent, la MAAF, Madame [I] [C] et Madame [M] [W] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la charge de la SA ALLIANZ IARD et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort ;

DIT nul et de nul effet le contrat d’assurance souscrit par Madame [M] [W] auprès de la SA ALLIANZ IARD;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes à l’égard de la SA ALLIANZ IARD et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

CONDAMNE in solidum la MAAF, Madame [M] [W] et Madame [I] [C] à payer à Madame [L] [O] et Monsieur [V] [O] la somme de 17.974,72 euros en réparation du trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [L] [O] et Monsieur [V] [O] de leur demande au titre des frais de repas ;

CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à Madame [I] [C] la somme de 7.896,58 euros au titre des frais de remise en état de son appartement et celle de 7.018,18 euros au titre de la perte de loyers ;

CONDAMNE Madame [M] [W] à garantir la MAAF et Madame [I] [C] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre;

CONDAMNE in solidum la MAAF, Madame [M] [W] et Madame [I] [C] à payer à Madame [L] [O] et Monsieur [V] [O] la somme de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE in solidum la MAAF, Madame [M] [W] et Madame [I] [C] aux dépens exposés par les consorts [O] incluant ceux de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 3 mai 2017 ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire, qui seront par Maître Elodie Vidoine conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Fait et jugé à Paris le 13 février 2024.

La GreffièreLe Président