TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02990 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46DJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 3 F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 21 novembre 2006, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Sud Habitat, représentée par son directeur général, a consenti à Madame [O] [I] et à Monsieur [W] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], dans le [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 447,06 euros outre 137,69 euros de provision sur charges.

Suite au départ de Monsieur [W] [N], la SA d’Hlm 3F Sud a signé un avenant au contrat de bail avec Madame [O] [I] le 30 novembre 2022.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [O] [I] le 27 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.913,96 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, la SA d’Hlm 3F Sud, prise en la personne de son directeur général, a fait assigner en référé Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate de Madame [O] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 6.538,61 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à libération définitive des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 juin 2024, la SA d’Hlm 3F Sud, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 7.697,79 euros au 17 juin 2024.

Madame [O] [I], citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 mai 2024 a été dénoncée le 7 mai 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 29 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 3 mai 2024.

Par conséquent, la SA d’Hlm 3F Sud est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 21 novembre 2006 contient une clause résolutoire (article 5.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.913,96 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2023.

Madame [O] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [O] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [O] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 720,97 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement Madame [O] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Madame [O] [I] reste devoir la somme de 7.697,79 euros, à la date du 17 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [O] [I], non comparante lors des débats, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [O] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7.697,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date du commandement de payer pour la somme de 2.913,96 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’Hlm 3F Sud, Madame [O] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 novembre 2006 entre la SA d’Hlm Sud Habitat d’une part et Madame [O] [I] d’autre part, modifié le 30 novembre 2022 selon avenant signé par la SA d’Hlm 3F Sud, concernant le logement, situé au [Adresse 1], dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 9 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’Hlm 3F Sud pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit sept cent vingt euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (720,97 euros) à ce jour, à compter du 2 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [I] à verser à la SA d’Hlm 3F Sud, à titre provisionnel, la somme de sept mille six cent quatre-vingt-dix-sept euros et soixante-dix-neuf centimes (7.697,79 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 3 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 pour la somme de 2.913,96 euros et de la présente décision pour le surplus

CONDAMNE Madame [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [O] [I] à verser à La SA d’Hlm 3F Sud une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente