TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e GUEDON Caroline

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02216 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YZ7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [B]

née le 10 Juillet 1988, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er décembre 2021, la SAEM [Localité 4] HABITAT « SEML » a donné à bail à Madame [K] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 669,86 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT a fait signifier à Madame [K] [B], un commandement de payer la somme de 2.226,87 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 4 mars 2024, la SAEM MARSEILLE HABITAT « SEML » a attrait Madame [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion de Madame [K] [B] et de tout occupant de son chef de l’appartement ;condamner Madame [K] [B] à lui payer :* la provision de 3.097,42 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 11 janvier 2024 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer échu jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

Lors des débats, [Localité 4] HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6.188,73 euros, selon décompte en date du 4 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Citée à personne, Madame [K] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Aucun rapport de diagnostic financier et social de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [K] [B] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à [Localité 4] HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 mars 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.226,87 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 décembre 2023.

Madame [K] [B] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [K] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [B] à son paiement, soit un montant de 696,21 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [K] [B] reste devoir la somme de 6.188,73 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 336,31 euros correspondant à des « frais contentieux » qui relèvent non de la dette locative mais des dépens ou frais de procédure non justifiés en l’état.

Pour la somme au principal de 5.852,42 euros, Madame [K] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Madame [K] [B], de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, de demande ou d’accord de la bailleresse en ce sens, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par [Localité 4] HABITAT au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [K] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2021, entre la SAEM [Localité 4] HABITAT « SEML » et Madame [K] [B], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [Localité 4] HABITAT « SEML » pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [K] [B] à verser à la SAEM [Localité 4] HABITAT « SEML », à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 696,21 euros, due à compter du 18 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [K] [B] à verser à la SAEM [Localité 4] HABITAT « SEML », à titre provisionnel, la somme de 5.852,42 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 4 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de la SAEM [Localité 4] HABITAT « SEML » au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [B] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président