TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e SOULAS Dorothée

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 1er août 2025

à M. [Z] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05729 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OOW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PAVI SCI FAMILIALE, domiciliée : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [Z]

né le 02 Septembre 1993 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [P] [Z]

née le 01 Août 1987 à [Localité 8] (ALGERIE) ([Localité 4], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 31 août 2023, prenant effet à compter du 04 septembre 2023, la SCI PAVI, représentée par son mandataire la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a consenti à Monsieur [C] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 720 euros, outre 60 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte sous signature électronique du 31 août 2023, Madame [P] [Z] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire jusqu’au 03 septembre 2032.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SCI PAVI a fait signifier à Monsieur [C] [Z] le 25 avril 2024 un commandement de payer pour la somme principale de 2.333,08 euros visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer délivré au locataire le 25 avril 2024 a été signifié à Madame [P] [Z], caution, le 27 mai 2024.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 07 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 25 juillet 2024, dénoncé le 29 juillet 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SCI PAVI a fait assigner Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z], en sa qualité de caution, en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 03 octobre 2024, aux fins de :

Recevoir la SCI PAVI en ses demandes et les dire et juger bien fondées,Constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [C] [Z] par la demanderesse et ce par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires,Ordonner sans délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Monsieur [C] [Z] ainsi que celle de tous occupants pour lui ou avec lui de l’appartement situé [Adresse 3] à MARSEILLE 13001,Condamner solidairement les requis à payer à la requérante :. La somme provisionnelle de 4.775,08 euros représentant les loyers et accessoires arriérés dûs, comptes arrêtés au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mis en demeure extrajudiciaire et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative de la requérante en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

. Une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalentes à celle acquittée, éventuellement révisée,

. La somme de 1.100 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. Les entiers dépens en lesquels seront notamment compris tous les frais d’huissier exposés (article 696 du code de procédure civile), notamment le coût du commandement et de sa dénonce à la caution signifiés les 25 avril et 27 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, la SCI PAVI, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 940 euros, décompte arrêté au 12 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Elle précise qu’il y a eu une reprise des paiements et s’oppose à la demande de délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [C] [Z], comparant en personne, ne conteste pas la dette.

Il indique que des frais d’avocat ont été inclus dans le décompte, mais qu’il est sinon à jour de ses charges et loyers depuis le mois d’octobre 2024.

Il explique qu’il a contacté sa bailleresse pour établir un échéancier et que celle-ci l’a informé qu’elle annulerait la procédure.

Il reconnait qu’il a eu des impayés.

Il s’oppose aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Citée à étude, Madame [P] [Z] n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [P] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I . Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 25 juillet 2024 a été dénoncée le 29 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 03 octobre 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 07 mai 2024.

Par conséquent la SCI PAVI est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, en son article 8, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [C] [Z] le 25 avril 2024, pour un arriéré locatif de 2.333,08 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [C] [Z] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 06 juin 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Monsieur [C] [Z] fait valoir qu’il est à jour du paiement de ses loyers et charges et qu’il ne reste que des frais d’avocat comptabilisés au débit du compte locatif.

Toutefois, il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 12 mai 2025 que si des honoraires d’avocat ont été débités le 6 août 2024 pour la somme de 540 euros et le 29 janvier 2025 pour la somme de 403 euros, ils ont été recrédité le 29 octobre 2024 pour la somme de 431,83 euros, le 10 janvier 2025 pour la somme de 108,17 euros, le 4 février 2025 pour la somme de 302,46 euros et le 3 mars 2025 pour la somme de 100,54 euros.

De même, des frais de commandement ont été débités le 1er juillet 2024 pour la somme de 279,09 euros et des frais d’assignation le 1er septembre 2024 pour la somme de 229,17 euros qui ont été recrédités le 29 octobre 2024 concernant le commandement et le 10 janvier 2025 concernant l’assignation.

Ainsi, il ressort bien de ce décompte que Monsieur [C] [Z] reste devoir la somme de 940 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la SCI PAVI cette somme de 940 euros à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par la bailleresse.

Il convient donc d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [C] [Z] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 26,12 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [C] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [C] [Z], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [C] [Z] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 814 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SCI PAVI à ce titre sera rejetée.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Madame [P] [Z] qu’il porte sur l’ensemble des sommes dues par le locataire et ce jusqu’au 03 septembre 2032.

Le commandement de payer délivré au locataire le 25 avril 2024 lui a été signifié le 27 mai 2024.

En conséquence, Madame [P] [Z] sera condamnée solidairement avec Monsieur [C] [Z] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer à la bailleresse la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] seront condamnés solidairement.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS LA SCI PAVI recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 06 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à titre provisionnel à la SCI PAVI la somme de neuf cent quarante euros (940 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [C] [Z] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par mensualités successives de vingt-six euros et douze centimes (26,12 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit huit cent quatorze euros (814 euros) ;

REJETONS la demande de la SCI PAVI tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée tout comme le loyer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à la SCI PAVI la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION