TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2025

à M^e Maxence WALAS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03718 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DDB

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Maxence WALAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 27 décembre 2022, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, a donné à bail à Madame [O] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 7 novembre 2023, 13 HABITAT a fait signifier à Madame [Y] un commandement de payer la somme de 3.493,75 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 5 juin 2024, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, a attrait Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, subsidiairement assortir l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [Y] à lui payer :* la somme provisionnelle de 7.724,99 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, outre sa revalorisation, jusqu’à libération effective des lieux ;

* 1.000 euros de dommages et intérêts ;

* 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Appelée à l’audience du 20 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse qui a invoqué des raisons de santé par courriel du 19 juin 2024.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 26 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 28 novembre 2024, date à laquelle elle a été plaidée.

Représentées par leur conseil respectif, les partie se sont référées à leurs conclusions déposées.

13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 12.200,60 euros au 26 novembre 2024. Compte tenu du montant de la dette et de l’absence de reprise de paiement des loyers courants, le bailleur s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [O] [Y] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que le rejet des demandes au titre des frais de procédure.

Madame [Y] a fait valoir des difficultés financières et sa bonne foi pour appuyer ses prétentions. Elle a exposé avoir perdu son emploi, la charge d’un enfant et retrouvé une activité professionnelle en novembre 2024 qui lui permettra de faire face à ses dettes.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire indique qu’elle perçoit une allocation de soutien familial pour son enfant. Ses ressources sont fluctuantes du fait des renouvellements de ses contrats de travail en durée déterminée. Les allocations au logement sont suspendues depuis décembre 2023, ce qui représente près de 3.000 euros sur la dette locative.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 24 avril 2023, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 juin 2024, en violation des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l3 HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable, la question de la recevabilité de l’action ayant été soulevée d’office par le juge et soumise aux débats.

Les demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement des indemnités d’occupation sont dès lors sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 26 novembre 2024, que Madame [Y] restait devoir la somme de 12.200,60 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire un montant global de 279,79 euros correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [Y] ne conteste pas le principe ni le montant de sa dette locative, et n’apporte pas la preuve de sa libération. Elle sera donc condamnée au paiement d’une provision de 11.920,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’occurrence Madame [Y] n’a pas repris le paiement des loyers courants. Elle ne peut donc prétendre aux délais de paiement sur 36 mois.

Concernant les délais sur 24 mois, vu le montant important de la dette, les ressources et les charges de famille qu’elle déclare, un versement de 367,21 euros en décembre 2023 et un de 400 euros en septembre 2024 depuis janvier 2023, Madame [Y] ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette locative dans les délais légaux, ce alors qu’elle doit en outre payer 783,89 euros de loyer courant.

En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, l’EPIC 13 HABITAT sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande au titre des mesures conservatoires, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter 13 HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS irrecevable la demande de l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONDAMNONS Madame [O] [Y] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 11.920,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 26 novembre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [O] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat 13 HABITAT de sa demande au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [O] [Y] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président