REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/07099 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KMX6

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 02 Juillet 2025

S.C.I. YOTA c/ [Y], [Y]

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. YOTA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [F] [Y]

né le 12 Janvier 1976 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [M] [Y]

né le 03 Juin 2004 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Juillet 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Muriel GESTAS

— [M] [Y]

— [F] [Y]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2023, prenant effet le même jour, la SCI YOTA, représentée par Monsieur [I] [X], a donné à bail à Monsieur [F] [Y], Monsieur [M] [Y] et Monsieur [H] [Y] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 850 €, outre des provisions sur charges de 150 €.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer portant sur la somme en principal de 2.200€ a été délivré le 29 février 2024 à Monsieur [F] [Y] et Monsieur [M] [Y] qui n’ont pas soldé la dette dans le délai de deux mois, contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, la SCI YOTA a fait assigner Monsieur [F] [Y] et Monsieur [M] [Y] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 4 décembre 2024, pour voir ordonner la résiliation du contrat de bail, prononcer l’expulsion des locataires et obtenir la condamnation solidaire de ces derniers au paiement des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement avant dire droit du 5 février 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin de recueillir les observations des parties concernant la mise en cause de Monsieur [M] [Y] en qualité de locataire alors que celui-ci n’était pas signataire du contrat de bail.

A l’audience du 7 mai 2025, la SCI YOTA, représentée son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions, confirmées oralement :

Constater et prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [Y] ainsi que celle de tous les occupants de son chef ;Ordonner que l’expulsion se fasse avec le concours de la force publique et d’un serrurier, le cas échéant ;Condamner Monsieur [F] [Y] au paiement de la somme de 4.200 euros correspondant aux loyers impayés à la date de la résiliation du bail le 1er mai 2024 ;Fixer une indemnité d’occupation mensuelle du bien à hauteur de 1.000 euros due depuis la résiliation du bail ;Condamner Monsieur [F] [Y] à payer la somme de 13.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation due depuis la résiliation du bail :Le condamner à payer les entiers dépens de l’instance.

Monsieur [F] [Y] n’était ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, concluant à un procès-verbal de carence.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Par ailleurs, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’état dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 10 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, la SCI YOTA justifie de la saisine de la CCAPEX le 1er mars 2024 concernant la situation d’impayés de Monsieur [F] [Y], soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 9 septembre 2024.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 1er juillet 2023 et la clause résolutoire prévue par ledit bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Le bail conclu le 1er juillet 2023, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 février 2024, pour la somme en principal de 2 200 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 avril 2024 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [F] [Y] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1.000 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Par jugement avant dire droit du 5 février 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin de recueillir les observations des parties concernant la mise en cause de Monsieur [M] [Y] en qualité de locataire alors que celui-ci n’était pas signataire du contrat de bail.

La demanderesse s’est désistée aux termes de ses dernières conclusions de ses demandes à l’encontre de Monsieur [M] [Y], reconnaissant que Monsieur [F] [Y], seul signataire du contrat de bail, est de ce fait seul débiteur.

II/ SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

La SCI YOTA produit un décompte actualisé au 4 décembre 2024 inclus, établissant la dette de monsieur [F] [Y] à cette date à la somme de 9 550 euros, tenant compte des règlements intervenus.

Compte tenu de la résiliation du bail arrêtée au 30 avril 2024 à minuit, les sommes dues par Monsieur [F] [Y] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, Monsieur [F] [Y] sera condamné à verser à la SCI YOTA la somme de 2.500 euros arrêtée au 29 avril 2024, au titre des impayés de loyers et charges et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SCI YOTA recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2023 entre la SCI YOTA et Monsieur [F] [Y] concernant logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 29 avril 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [F] [Y] ainsi que tous occupants de son chef, de libérer l’appartement situé [Adresse 1] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [F] [Y] et tous occupants de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux loués et restitué les clés, la SCI YOTA, prise en la personne de son représentant légal, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE monsieur [F] [Y] à verser à la SCI YOTA, prise en la personne de son représentant légal, les sommes de 2500 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 avril 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [F] [Y] à verser à la SCI YOTA, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 1.000 euros, à compter du 30 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE monsieur [F] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection