TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e CASALTA Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à Mme [Z] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00329 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MHZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 20 décembre 2017, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 535,63 euros outre 312,42 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [K] par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1.246,10 euros, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 5 décembre 2023, l’EPIC 13 HABITAT a attrait Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [Z] [K] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.553,40 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 6.115,12 euros, selon décompte en date du 20 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Comparaissant en personne, Madame [Z] [K] a indiqué reconnaître sa dette. Elle souhaiterait rester dans les lieux, ayant 2 enfants à charge. Elle a cependant confirmé n’avoir versé que 260 euros pour apurer l’arriéré, ne pas avoir de ressources actuellement, les allocations CAF ayant été suspendues. Elle a néanmoins sollicité des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire confirme que Madame [K] est une mère isolée en charge de deux enfants. La famille est en rupture de droits CAF depuis juillet 2023.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 23 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article VIII. 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.246,10 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 septembre 2023.

Madame [K] qui n’a pas réglé les derniers loyers courants avant l’audience, ne peut bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, devenue occupante sans droits ni titre depuis le 19 septembre 2023, elle doit être expulsée du logement suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [Z] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [Z] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [K] reste devoir la somme de 6.115,12 euros, à la date du 20 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Il convient de déduire de ce décompte une somme globale de 112,02 euros au titre de frais de dossier non justifiés et de procédure qui relèvent soit des frais irrépétibles, soit des dépens.

Madame [Z] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée au paiement d’une somme de 6.003,10 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré locatif.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il ressort des propres explications de Madame [K] que ses ressources ne sont pas suffisantes pour couvrir ses dépenses actuelles. Il s’en déduit, dans ces conditions, qu’elle n’est pas en capacité de pouvoir respecter un plan d’apurement de sa dette.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Les positions économiques des parties exige de débouter l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Madame [K] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 20 décembre 2017 entre l’EPIC 13 HABITAT et Madame [Z] [K], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Madame [Z] [K] qui ne s’est pas acquittée des derniers loyers et charges courants avant l’audience ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [Z] [K] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 19 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [Z] [K] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 6.003,10 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de janvier 2024 inclus et comptes arrêtés au 20 février 2024;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Madame [Z] [K] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l’office public de l’habitat 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président