N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

03 Décembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20469 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JM5T

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [M]

né le 30 Mai 1948 à [Localité 5] (37),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître David ATHENOUR de la SELARL HUGO AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.S. FCE AUTO,

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 922 253 984

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 12 Novembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Décembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Décembre 2024, assisté de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2003, M. [Y] [M] a donné à bail commercial à la SARL [Localité 6] PNEUS OCCASION un local situé [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du 2 janvier 2004 et pour une durée de neuf années, ledit bail s’étant poursuivi par tacite reconduction.

Le 31 mars 2023, le bail a été renouvelé par acte authentique du 31 mars 2023 au profit de la société FCE AUTO, cessionnaire du fonds de commerce, et ce, à compter du 1er février 2023, pour un loyer annuel de 32 500 euros HT, soit un loyer mensuel de 2 708,33 euros HT.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, M. [Y] [M] a fait délivrer à la SAS FCE AUTO un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers de décembre 2023, avril 2024, août 2024 et septembre 2024, ainsi qu’à raison de la taxe foncière de l’année 2023.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, M. [Y] [M] a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SAS FCE AUTO et demande de :

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail consenti par le requérant à la société FCE AUTO ;

En conséquence, voir ORDONNER l’expulsion de la société FCE AUTO ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique un mois après la signification de la décision à intervenir constatant la résiliation ;

CONDAMNER la société FCE AUTO au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 4 octobre 2024 d’un montant égal au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux par le Preneur et la remise des clés ;

CONDAMNER par provision la société FCE AUTO au paiement de la somme de 13 829 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation ;

CONDAMNER la société FCE AUTO à payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Il expose avoir, à la suite de défauts de paiements, fait délivrer le commandement susmentionné, que le preneur a procédé à un règlement partiel à hauteur de 2000 euros le 16 septembre 2024, mais n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai d’un mois. Il expose que la dette locative du preneur s’élève aujourd’hui à 13 829 euros en principal.

Il s’estime en conséquence foncée en sa demande tendant à constater l’acquisition de ladite clause résolutoire et l’expulsion du défendeur.

Il indique qu’aucune inscription ne grève le fonds exploité dans les lieux par le défendeur, et qu’il est fondé en ses demandes provisionnelles faute de contestations sérieuses à ces sommes.

À l’audience du 12 novembre 2024, M. [Y] [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SAS FCE AUTO, assigné suivant procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Le conseil du demandeur a précisé que les pièces avaient été communiquées à la partie adverse.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées (V. not., Civ. 3, 11 octobre 1977, n°76-12.730, publié au bulletin).

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la copie de l’acte authentique de renouvellement du bail commercial du 31 mars 2023 prévoit un loyer mensuel fixé de 3 250 euros TTC payable mensuellement et d’avance le 1er jour de chaque mois outre la prise en charge par le preneur des « impôts, contributions et taxes » dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur.

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le PRENEUR de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le BAILLEUR, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au PRENEUR de régulariser sa situation et contenant déclaration par le BAILLEUR d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation.

Si le PRENEUR refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, le PRENEUR encourrait une astreinte de deux cent cinquante euros (250,00 euros) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%).

En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, ou de résiliation amiable acceptée des deux parties, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellement, la somme due ou payée à titre de garantie par le PRENEUR restera en totalité acquise au BAILLEUR à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même UN (1) mois après le non respect d’une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non respect d’une des clauses du bail.

Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d’une indemnité) il ne sera jamais dû d’indemnité par le propriétaire. En outre, et sans qu’il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le PRENEUR s’engage formellement, en cas de non-paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le BAILLEUR dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d’intenter.

Toute offre de paiement intervenant après la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne pourra faire obstacle à la résiliation du bail.

Conformément au deuxième alinéa de l’article L 145-41 du Code de commerce, tant que la résiliation ne sera pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le juge pourra, en accordant des délais dans la limite de deux ans suspendre la résiliation et les effets de la présente clause.

En outre, le BAILLEUR pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail :

— pour des causes antérieures soit au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui aurait précédé la liquidation judiciaire ;

— pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement. de liquidation.

Les dispositions des articles L 622-14 et L 641-21 du Code de commerce, complétées par les articles R 622- ·13 et R 641-21 dudit Code prévoient que je Juge-commissaire constate, à la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des baux des immeubles affectés à l’activité du fonds pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, cette demande s’effectuant par simple requête déposée au greffe du tribunal. Toutefois le BAILLEUR ne peut mettre cette procédure en œuvre qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement, et en toute hypothèse un mois après avoir délivré préalablement un commandement de payer ».

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, M. [Y] [M] a fait délivrer à la SAS FCE AUTO un commandement de payer faisant sommation de fournir une attestation d’assurance et visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai de un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 16 073,22 euros décomposé comme suit :

Loyer impayé décembre 2023 : 3250 euros ;

Loyer impayé avril 2024 : 3443 euros ;

Loyer impayé août 2024 : 3443 euros ;

Loyer impayé septembre 2024 : 3443 euros ;

Taxe foncière 2023 : 2280 euros ;

Droit proportionnel : 18,57 euros ;

Coût de l’acte : 195,55 euros.

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution ; d’autre part, qu’il appartient au bailleur de justifier des charges dont il entend solliciter la récupération auprès du preneur.

Les échéances réclamées ne sont pas sérieusement contestables, mais ne sauraient cependant comprendre le coût de l’acte et du droit proportionnel.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à 15 859 euros.

Si un règlement partiel est intervenu à hauteur de 2 000 euros le 16 septembre 2024, celui-ci n’a pas apuré la somme visée au commandement.

Faute pour le défendeur de justifier, comme il en a la charge probatoire, de son apurement dans le délai d’ un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 octobre 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS FCE AUTO ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels, le demandeur sollicite une provision de 13 829 euros, arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire, augmentée de la majoration de l’intérêt au taux légal.

Aux termes de ses écritures, il reproche le non-paiement des loyers susmentionnés ainsi que de la taxe foncière pour l’année 2023.

Il précise toutefois qu’une versement de 2 000 euros est intervenu le 16 septembre 2024 et verse au soutien de ses prétentions l’avis de taxe foncière et une facture pour l’année 2024, ainsi qu’un compte locatif daté du 16 septembre 2024.

Il résulte des développements précédents que le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, à la date du commandement de payer du 3 septembre 2024, à la somme de 15 859 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par le demandeur au titre des impayés contractuels arrêtés au 3 septembre 2024, à hauteur de 13 829 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur les indemnités d’occupation, le demandeur sollicite une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer.

L’occupation sans droit ni titre des lieux à la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le montant du loyer mensuel avant acquisition de la clause résolutoire s’établissant à 3 443 euros, le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation journalière s’établit à la même somme, soit 3443 euros par mois.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation, à hauteur de 3 443 euros par mois, à compter du 4 octobre 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS FCE AUTO qui succombe, supportera la charge des dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la même à verser à M. [Y] [M] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial renouvelé le 31 mars 2023 liant les parties, et sa résiliation à effet du 4 octobre 2024 ;

ORDONNE à la SAS FCE AUTO d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SAS FCE AUTO de libérer les lieux, [Adresse 2] à [Localité 4], à l’expiration de ce délai, M. [Y] [M] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS FCE AUTO à payer à M. [Y] [M] une provision de 13 829 euros à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE la SAS FCE AUTO à payer à M. [Y] [M] une provision de 3 443 euros par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due, à compter du 4 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la SAS FCE AUTO à verser à M. [Y] [M] une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SAS FCE AUTO aux entiers dépens.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU