TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2025

à M^e KALIFA-MERCYANO

à M^e GUARNIERI

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00483 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NWE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MERYLL

domiciliée : chez Cabinet BOURGEAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 2 août 2021, la SCI MERYLL a donné à bail à Monsieur [X] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 290 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MERYLL a fait signifier à Monsieur [X] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2023 un commandement de payer la somme de 1 983,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, la SCI MERYLL a fait assigner Monsieur [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— prononcer la résiliation du bail du 2 août 2021,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [X] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4 380,12 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 310,96 euros,

— condamner Monsieur [X] [Y] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 9 mai 2023.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MERYLL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 9 mai 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 21 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette audience, la SCI MERYLL, représentée son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 539,32 euros, selon décompte en date du 1er novembre 2024, terme de novembre inclus.

Monsieur [X] [Y], représenté par son conseil, fait valoir que à son entrée dans les lieux, le logement était dans un état déplorable, nécessitant des travaux réalisés par Monsieur [Y] pour le rendre habitable. Il indique que le logement présente des désordres persistants, justifiant une indemnisation pour trouble de jouissance et la désignation d’un expert pour évaluer les travaux nécessaires. Il demande la requalification du bail en contrat de résidence principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989, et non en bail de résidence secondaire soumis au droit commun. Et aux termes des conclusions de son conseil auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé :

RECEVOIR le défendeur en ses demandes, fins et conclusions, In limini litis

DECLARER irrecevable l’assignation et les entières demandes formulées par le demandeur,DEBOUTER la SCI MERYLL de ses entières demandes.A titre principal

Déclarer le juge des référés incompétent en présence de contestations sérieuses et dire n’avoir lieu à référé,Débouter la SCI MERYLL de ses entières demandes.A titre subsidiaire

ACCORDER à Monsieur [X] [Y] les plus larges délais, soir 36 mois, pour purger sa dette,DEDUIRE du montant de la dette réclamée la somme de 191 euros correspondant aux frais de relance, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,DEBOUTER en conséquence le bailleur de sa demande d’expulsion.A titre infiniment subsidiaire

ACCORDER à Monsieur [X] [Y] les plus larges délais, soit 2 ans, pour s’acquitter de la dette,DEDUIRE du montant de la dette réclamée la somme de 191 euros correspondant aux frais de relance, ACCORDER à Monsieur [X] [Y] un délai d’un an pour quitter les lieux et lui ACCORDER le bénéfice du délai de 2 mois qui court à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et les délais relatives au sursis à expulsion durant la période de trêve hivernale,ECARTER l’exécution provisoire de la décision rendue.A titre reconventionnel

CONDAMNER la SCI MERYLL à verser à Monsieur [X] [Y] la somme de 2 262 euros à titre provisionnel sur l’ensemble de son préjudice subi (trouble de jouissance), somme à parfaire à la date de la décision rendue,DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission notamment :Se rendre sur les lieux sis [Adresse 2],Constater les désordres dans le logement de Monsieur [X] [Y] et dans les parties communes et en préciser l’origine,Préconiser les travaux à réaliser pour mettre aux normes de décence et de salubrité le logement litigieux et en chiffrer le coût,Préconiser les travaux à réaliser dans les parties communes,Préciser si durant la période de la réalisation des travaux, le locataire devra être relogé,Fournir tout élément de nature à permettre l’évaluation du trouble de jouissance subi par le locataire. En tout état de cause,

REJETER la demande du bailleur formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation aux dépens.

En réplique, la SCI MERYLL, demande le bénéfice de son assignation. Elle justifie de sa qualité de propriétaire et conteste les allégations de désordres dans le logement. La défenderesse accepte que le bail soit soumis à la loi du 6 juillet 1989, reconnaissant qu’il s’agit d’un logement vide, non meublé. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement, arguant que Monsieur [Y] n’a pas agi de bonne foi et a laissé la dette s’accumuler sans tenter de régulariser sa situation. La société bailleresse conteste les allégations de désordres et d’insalubrité, affirmant que Monsieur [Y] n’a jamais signalé de problèmes et a entravé la réalisation des travaux nécessaires.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2023, la SCI MERYLL a fait commandement à Monsieur [X] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 1 983,52 euros.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties du 2 août 2021 prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement demeuré infructueux pour : (…) défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes (…) ».

Force est de constater que la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 02 août 2021 visée au commandement de payer du 9 mai 2023 ne stipule pas le délai minimum exigé par la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, de sorte qu’il convient de solliciter les explications des parties sur ce point et sur les effets d’un tel acte et d’une telle clause pour fonder une demande de constatation de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient en application des articles 446-3 et 444 du code de procédure civile de réouvrir les débats afin d’inviter les parties à faire leurs observations sur la validité de la clause résolutoire insérée dans le bail du 2 août 2021 et sur les effets du commandement de payer du 9 mai 2023 et d’une telle clause pour fonder une demande de constatation de résiliation du bail, ainsi que verser aux débats l’état des lieux d’entrée dans les lieux.

Les demandes et les dépens seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du jeudi 03 avril 2025 à 14 heures salle 2;

INVITE les parties à faire leurs observations sur la validité de la clause résolutoire insérée dans le bail du 2 août 2021 et sur les effets du commandement de payer du 9 mai 2023 et d’une telle clause pour fonder une demande de constatation de résiliation du bail ;

INVITE les parties à produire l’état des lieux d’entrée dans les lieux ;

RAPPELLE aux parties qu’elles doivent comparaître ou se faire représenter à cette audience et qu’à défaut la juridiction rendra une ordonnance sur les seuls éléments fournis par la partie comparante ;

DIT que la notification de la présente décision par les soins du greffe vaut convocation ;

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président