TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e DE ANGELIS Alain

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 octobre 2025

à M. [S] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03340 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6RKJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [S]

né le 02 Mai 1989, demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature électronique en date du 13 juillet 2021, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], assorti d’une place de stationnement n°P26, accessoire au logement, pour un loyer mensuel de 401,91 euros pour le logement, 40,26 euros pour les annexes, outre 124,03 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [S] par exploit de commissaire de justice en date du 30 août 2024 un commandement de payer la somme de 1.458,01 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,

En conséquence,

— condamner Monsieur [R] [S] à payer à la SA CDC HABITAT, la somme provisionnelle de 3.646,27 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayés selon relevé de compte actualisé à la date du 12 juin 2025, outre intérêts à compter de la date de l’assignation,

— constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Monsieur [R] [S] et tous occupants de son chef sans droit ni titre,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,

— condamner Monsieur [R] [S] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au requis,

— juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [R] [S] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef, et dire qu’en pareille hypothèse, il sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur [R] [S] à payer à la SA CDC HABITAT, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 juillet 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 3.515,60 euros, selon décompte en date du 30 juillet 2025, terme du moins d’août 2025 inclus.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [S], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire.

Il fait valoir qu’avant le mois de mars 2024, il n’avait pas de dettes.

Il explique qu’il a été victime d’un accident de la route le 29 décembre 2023 et qu’il a été hospitalisé pendant plusieurs mois, ayant dû se déplacer en fauteuil roulant pendant huit mois.

Il indique qu’il était auto-entrepreneur et n’a bénéficié d’aucune aide, ne pensant qu’à retrouver la santé et qu’il a fermé sa société, ne pouvant plus exercer son ancien métier suite aux séquelles de son accident.

Il précise avoir perçu le RSA pendant plus d’un an et que l’aide au logement a été suspendue.

Il déclare être en recherche d’emploi dans le domaine de la sécurité et avoir déposé un dossier de surendettement.

Il allègue percevoir 1.200 euros de prestations sociales par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 13 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 7) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2024 pour la somme en principal de 1.458,01 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [S] reste devoir la somme de 2.873,27 euros, à la date du 30 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Monsieur [R] [S] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [R] [S] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.873,27 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] déclare percevoir 1.200 euros de revenus par mois et être en recherche active d’emploi.

Il résulte du décompte que Monsieur [R] [S] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse et des difficultés financières du locataire dues à un accident de la vie, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [R] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 620,07 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2021 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [R] [S] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 octobre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [S] à verser à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de deux mille huit cent soixante-treize euros et vingt-sept centimes (2.873,27 euros), décompte arrêté au 30 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [R] [S] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de soixante-dix-neuf euros et quatre vingt-un centimes (79,81 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [R] [S] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit six cent vingt euros et sept centimes (620,07 euros), étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [S] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande de la SA CDC HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION