TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 14 Mai 2024

GROSSE :

Le 08/07/24

à M^e LEROUX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08/07/24

à Me [Localité 10]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04114 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3SYY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [K]

née le 13 Juin 1991 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-laure ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [N]

né le 19 Décembre 1980 à , demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2015, la SCI DETROIT à consenti à Monsieur [V] [N] un bail portant sur un appartement de type studio situé au deuxième étage d’un immeuble situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 320 € et une provision sur charges de 110 €.

Le bien loué a été cédé à Madame [R] [K] en 2015. Par avenant du 4 juin 2021, la durée du bail a été portée à trois ans au lieu de six ans, du 7 juin 2021 au 7 juin 2024.

Par acte sous seing-privé du 11 mai 2015, Madame [R] [K] a consenti à Monsieur [V] [N] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 320 euros, outre 50 euros au titre des provisions sur charges.

Un arrêté du 18 juin 2021 a prononcé la mise en sécurité urgente de l’immeuble situé [Adresse 3]. Un nouvel arrêté de mise en sécurité « procédure urgente » est intervenu le 22 février 2022 et un arrêté d’insalubrité des parties communes de l’immeuble a été pris le 27 juillet 2022. De nouveaux arrêtés de mise en sécurité relatifs au fonctionnement défectueux et au défaut d’entretien des équipements communs étaient pris par la Ville de [Localité 8] les 29 juillet 2022 et 18 novembre 2022. Un arrêté avec interdiction d’accès et d’occupation de l’immeuble est intervenu le 16 février 2023. L’immeuble était évacué le 14 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, Madame [R] [K] a fait citer Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts de M. [N] ; ordonner sans délai et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de la décision à intervenir, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;Le condamner au paiement de somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure, ainis qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet de deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 mai 2024.

Madame [R] [K], représentée par son conseil, a déposé des conclusions en réplique aux termes desquelles elle soutient avoir fait preuve de diligences pour trouver des solutions de relogement et proposer à M. [N] trois biens similaires à celui loué. Au regard du refus du locataire, elle indique être fondée à demander la résiliation du contrat de bail.

Elle rejette la demande d’indemnisation du trouble de jouissance allégué par M. [N] soutenant que les différents arrêtés concernaient les parties communes et que les désordres relèvent donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que le défendeur ne justifie pas du trouble de jouissance subi ni du lien de causalité entre l’insalubrité alléguée du logement et ses problèmes de santé.

Monsieur [V] [N], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu’il a soutenues oralement et aux termes desquelles il demande le rejet de l’intégralité des demandes de Madame [R] [K]. Il fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation d’assurer un logement décent et a violé les dispositions des articles L. 521-1 et L. 521-3 du code de la construction et de l’habitation en lui présentant des propositions de relogement inadaptées à son état de santé.

A titre reconventionnel, il demande réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral à hauteur de 15.000 € en raison des graves problèmes de santé générés par l’insalubrité des lieux.

Enfin, il demande la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article L.521-3-1 I du code de la construction et de l’habitation énonce que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge.

II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction.

Par ailleurs, l’article L. 521-3-2-I dudit code prévoit que lorsque des prescriptions édictées en application de l’article L. 184-1 sont accompagnées d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.

III.-Lorsque la déclaration d’insalubrité vise un immeuble situé dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue par l’article L. 303-1 ou dans une opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération prend les dispositions nécessaires à l’hébergement ou au relogement des occupants.

(…)

VII.-Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

A la suite des arrêtés de mise en sécurité pris par la mairie de [Localité 8] et de l’arrêté du 16 février 2023 interdisant l’accès et l’occupation de l’immeuble litigieux pour raisons de sécurité, Madame [R] [K] est tenue, par application des textes sus-visés, envers Monsieur [V] [N] d’une obligation de relogement, ce dont elle a convenu dans un courrier du 4 mars 2023 adressé au locataire.

Il est de jurisprudence constante que cette obligation de relogement peut être considérée comme satisfaite dès lors qu’une offre d’hébergement décent correspondant aux besoins de l’occupant a été réalisée.

En l’occurrence, si dans un courrier du 9 mars 2023 adressé à M. [N], Madame [R] [K] fait état d’une proposition d’hébergement portant sur trois logements situés [Adresse 2] (deux T1 et un T2), elle ne justifie pas de ce que les studios proposés répondaient strictement aux critères de décence tels qu’établis par le décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent et étaient parfaitement adaptés aux besoins de M. [N], en particulier au regard de son état de santé. En effet, aucune photographie ni aucune description des studios ne sont produites.

En tout état de cause, il apparaît que ces offres portaient sur des logements qui ne se situaient pas dans un secteur proche du logement occupé par M. [N] puisqu’ils étaient localisés dans des arrondissements différents, à une distance d’environ 50 mn à pied tel qu’il ressort des pièces produites par ce dernier ou à 20 minutes en transport en commun comme , alors que l’intéressé est suivi médicalement par l’Hôpital [7] situé dans le 3ème [Localité 6] comme il en est attesté par le certificat médical du Dr [J] du 23 mars 2023.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes de Madame [R] [K] tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion sous astreinte de Monsieur [V] [N].

Sur la demande reconventionnelle d’indeminisation du préjudice de jouissance

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents ;

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient aux locataires de démontrer la violation par leur bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent. En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

Par ailleurs, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En l’espèce, il importe de rappeler que par arrêt de la cour d’appel du 9 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et Madame [R] [K] ont été condamnés in solidum à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 2.838 € de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance. Le défendeur n’est donc pas fondé, dans le cadre de la présente instance, à réclamer une indemnisation au titre de problèmes de santé qui auraient été générés par les désordres constatés dans le logement litigieux.

En outre, Monsieur [V] [N] ne justifie pas de l’état d’anxiété et d’angoisse qui aurait été causé par son évacuation des lieux loués.

En conséquence, il convient de rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [V] [N] formées de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [K] sera condamnée aux dépens.

Il convient par ailleurs de la condamner au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [R] [K] de l’intégralité de ses demandes,

DEBOUTE de sa demande reconventionnelle de domamges-intérêts,

CONDAMNE Madame [R] [K] aux dépens,

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE