REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/06676 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M74H

En date du : 09 avril 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 février 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. AMIDIS ET COMPAGNIE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Mathieu PERRYMOND, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Arnaud BOURDON, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [N], né le 31 aout 1988 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

ET

Monsieur [W] [N], né le 23 Avril 1937 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

ET

Monsieur [M] [N], né le 12 Mai 1954 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

tous trois représentés par M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC – 0073

M^e Mathieu PERRYMOND – 1024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2007, [W] [N] et [M] [N] ont donné à bail commercial à la SAS ED, aux droits laquelle est venue la SAS SUPER AZUR, puis la société AMIDIS ET COMPAGNIE, une parcelle de terrain cadastrée section D n° [Cadastre 1], située [Adresse 5] à [Localité 3], un bâtiment élevé d’un simple rez-de-chaussée avec annexes techniques et un local hors caisse, des bureaux et un porche d’entrée, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 2007, pour se terminer le 31 août 2016.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 décembre 2019, la SAS SUPER AZUR, aux droits de laquelle vient la société AMIDIS ET COMPAGNIE, a signifié à [U] [N], [W] [N] et [M] [N] une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2020. En l’absence de réponse du bailleur dans un délai de trois mois, le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er janvier 2020 pour une durée de neuf ans.

Par courriers recommandés en date du 17 avril 2024 et du 12 juin 2024, la société CARREFOUR PROPERTY GESTION, en qualité de mandataire du preneur, a mis en demeure l’indivision [N] de faire réaliser des travaux de toiture.

Par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la SAS AMIDIS ET COMPAGNIE a fait assigner la [U] [N], [W] [N] et [M] [N] devant le Tribunal judiciaire de Toulon aux fins de condamner le bailleur à effectuer les travaux de toiture sous astreinte.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société d’exploitation AMIDIS ET COMPAGNIE demande au tribunal de :

A titre liminaire :

Juger que les demandes de Monsieur [U] [N], Monsieur [W] [N] et Monsieur [M] [N] qui seraient fondées sur le bail à construction, et notamment au titre de la restitution des Locaux à son expiration, sont prescrites.

A titre principal :

Juger que Monsieur [U] [N], Monsieur [W] [N] et Monsieur [M] [N] ont la charge des travaux de réfection de la toiture des locaux objet du bail commercial renouvelé à compter du 1 er janvier 2020.

Juger que Monsieur [U] [N], Monsieur [W] [N] et Monsieur [M] [N] ont été défaillants dans leur obligation de réaliser lesdits travaux.

En conséquence,

Condamner Monsieur [U] [N], Monsieur [W] [N] et Monsieur [M] [N], in solidum, à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture des locaux objet du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2020.

Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Condamner Monsieur [U] [N], Monsieur [W] [N] et Monsieur [M] [N], in solidum, au paiement de la somme de 800 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir en réparation du préjudice causé à la société d’exploitation Amidis et compagnie par leur défaillance dans la réalisation des travaux de reprise de la toiture des locaux.

En tout état de cause :

Débouter Monsieur [U] [N], Monsieur [W] [N] et Monsieur [M] [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

Condamner Monsieur [U] [N], Monsieur [W] [N] et Monsieur [M] [N], in solidum, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [W] [N], [M] [N] et [U] [N] demandent au tribunal de :

Juger que le preneur n’a pas respecté les obligations issues du bail à construction en vigueur avant le bail commercial en date du 29 août 2007 ;

Débouter la société AMIDIS ET COMPAGNIE de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société AMIDIS ET COMPAGNIE à faire réaliser les travaux de toiture à ses frais ;

Assortir l’obligation de procéder à la réalisation des travaux de toiture d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète réalisation des travaux ;

Condamner la société AMIDIS ET COMPAGNIE au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 4 novembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 19 janvier 2026 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 19 février 2026.

A l’audience du 19 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande d’exécution des travaux

Il résulte de l’article 1719 du code civil que "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

Aux termes de l’article R. 145-35 du code de commerce :

« Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent… »

L’article 606 du code civil dispose que "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien."

Il résulte de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation que « constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. »

La société AMIDIS ET COMPAGNIE soutient que le bailleur doit être condamné à effectuer les travaux de réparation de la toiture, au visa des articles 1719 du code civil et R. 145-35 du code de commerce.

Les consorts [N] font valoir que le preneur n’a pas respecté les dispositions du bail construction avec effet à compter du 1er juillet 1977 pour une durée de trente ans se terminant le 30 juin 2007, qui lui imposaient de restituer les lieux en bon état d’entretien, de sorte qu’il conviendrait de condamner le preneur à effectuer lesdits travaux.

En l’espèce, il est constant que les locaux objet du bail construction sont devenus la propriété du bailleur à l’expiration du bail à construction le 30 juin 2007. Par conséquent, les obligations d’entretien qui reposaient sur le preneur pendant la durée du bail à construction, en application des dispositions de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation, ne trouvent plus à s’appliquer. Et le bailleur est seul responsable des grosses réparations, au nombre desquelles se trouve les travaux de toiture, depuis le 1er juillet 2007.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit à la demande de la société AMIDIS ET COMPAGNIE et de condamner les consorts [N] in solidum à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture des locaux objet du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2020.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 800€

Aux termes de l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Au soutien de sa demande de condamnation des consorts [N] à lui payer une somme de 800€ en réparation du préjudice causé par leur défaillance dans la réalisation des travaux de reprise de la toiture, la société AMIDIS ET COMPAGNIE produit un devis du 7 décembre 2023 relatif à une visite annuelle d’entretien de la toiture. Toutefois, le devis produit ne permet pas d’établir la réalité des dépenses occasionnées par la carence du bailleur. En outre, l’entretien de la toiture ne relève pas des grosses réparations auxquelles le bailleur, seul, est tenu. Il s’ensuit que la société AMIDIS ET COMPAGNIE doit être déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Les consorts [N] perdant le procès, ils sont condamnés in solidum aux dépens et à payer une somme de 3 000€ à la société AMIDIS ET COMPAGNIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [N] sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum [U] [N], [W] [N] et [M] [N] à effectuer les travaux de réfection de la toiture ;

DEBOUTE la SAS AMIDIS ET COMPAGNIE de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la SAS AMIDIS ET COMPAGNIE de sa demande de condamnation de [U] [N], [W] [N] et [M] [N] au paiement d’une somme de 800€ en réparation de son préjudice ;

DEBOUTE [U] [N], [W] [N] et [M] [N] de leur demande de condamnation de la SAS AMIDIS ET COMPAGNIE à effectuer les travaux de réfection de la toiture ;

CONDAMNE in solidum [U] [N], [W] [N] et [M] [N] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum [U] [N], [W] [N] et [M] [N] à payer une somme de 3 000€ à la SAS AMIDIS ET COMPAGNIE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE