TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

******

JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 23/05884 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3QUU

DÉCISION N° 2024/19

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 04 Juin 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [G] [L]

né le 17 Novembre 1963 à [Localité 10], demeurant et domicilié [Adresse 8]

La société ATELIERS [G] [L], SARL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 419 728 217, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

tous deux représentés par Maître Robert ANGIARI, avocat au barreau de MARSEILLE,

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

L’Association DIOCESAINE DE [Localité 11], dont le siège social est sis [Adresse 5], faisant élection de domicile au CABINET DALLAPORTA, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEBATS

A l’audience du 07 Mai 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2024

FAITS ET PROCEDURE

Le 23 septembre 1991, un contrat de bail commercial d’une durée de neuf ans a été conclu entre l’ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 11], bailleur, et [V] [G]-[L], preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 1]. Ce bail était à effet du 01 mai 1991 pour rendre fin le 30 avril 2000.

Suivant avenant en date du 22 juillet 1998, le bénéfice du bail a été transféré à la SARL ATELIER [G]- [L].

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte en date du 30 septembre 2022, [V] [G]-[L] et la SARL ATELIER [G]- [L] ont signifié à l’ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 11] une demande de renouvellement de bail moyennant un loyer annuel d’un montant de 25.641,60 Euros HT et HC correspondant au loyer actuel.

Par acte en date du 24 février 2023, l’ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 11] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 01 janvier 2023 moyennant un loyer annuel d’un montant de 40.000,00 Euros HT et HC.

Le 17 mars 2023, [V] [G]-[L] et la SARL ATELIER [G]- [L] ont notifié à l’ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 11] un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 25.641,60 Euros HT et HC.

Par acte en date du 04 mai 2023, [V] [G]-[L] et la SARL ATELIER [G]- [L] ont assigné l’ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 11] aux fins d’obtenir :

— la fixation du loyer à la somme de 25.641,60 Euros par an HT et HC à compter du 01 janvier 2023,

— subsidiairement, une expertise,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 11] conclut à la fixation du loyer à la somme de 40.000,00 Euros HT et HC par an. Subsidiairement, elle une mesure d’expertise. L’ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 11] réclame enfin la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la procédure

L’article 31 du Code de Procédure Civile prévoit :

L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’état de l’avenant du 22 juillet 1998, [V] [G]-[L] n’est plus le preneur, le bail ayant été transféré à la SARL ATELIER [G]- [L].

[V] [G]-[L] n’ayant ni qualité ni intérêt pour agir, son action est irrecevable.

— Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 janvier 2023.

— Sur la fixation du loyer

L’article L145-33 du Code de Commerce prévoit :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

L’article L145-34 du Code de Commerce prévoit notamment :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le bail s’est poursuivi par prolongation tacite au-delà de 12 ans et le loyer doit être évalué selon la valeur locative.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

*

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE l’action de [V] [G]-[L] irrecevable,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 janvier 2023,

*

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 janvier 2023 et commets pour y procéder :

Monsieur [B] [P]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX03]

Port. : [XXXXXXXX04]

Mail : [Courriel 12]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux donnés à bail situés [Adresse 1],

— les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

— dire si les locaux sont des locaux monovalents en raison l’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et de l’impossibilité de changer de destination des lieux sans engager des travaux importants,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée.

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SARL ATELIERS [G]-[L] devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

*

FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le quatre juin deux mille vingt quatre.

Signé par Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente, et par Madame SARTORI Michelle, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX