TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/02207 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZW2C

AFFAIRE :

M. [W] [D] (Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS)

C/

M. [Z] [T]

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Inès MOUSSA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 07 Novembre 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [W] [D], commercial

né le 02 Septembre 1983 à MARSEILLE, de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [J] épouse [D]

née le 19 Juillet 1983 à [Localité 15], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [T], retraité

né le 06 Juillet 1936 à [Localité 13], de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

défaillant

Madame [Y] [H] épouse [T]

née le 21 Décembre 1940 à [Localité 12], de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

défaillante

La S.C.P. [L] [C] ET [O] [V], Notaires associés

dont l’étude est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [O] [V], Notaire associé de la S.C.P. [L] [C] ET [O] [V]

demeurant en cette qualité au [Adresse 6]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 8 avril 2021, Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] ont acquis auprès de Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] un terrain à bâtir, sis [Adresse 16] à [Localité 14] figurant au cadastre sous la section :

— AP N°[Cadastre 7] [Adresse 4] ;

— AP N°[Cadastre 8] [Adresse 4] ;

— AP N°[Cadastre 11] [Adresse 4]

soit un total de 00ha 07a 0ca ;

Et la moitié indivise de la parcelle AP N°[Cadastre 9] [Adresse 4] 00ha 00 a 37ca.

L’acte a été dressé par Maître [O] [V], membre de la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V].

Concernant les servitudes, l’acte faisait état d’une servitude de passage, ainsi que d’un droit de passage en tréfonds, de toutes canalisations, tant d’alimentation en eau que d’évacuation des eaux usées et de toutes lignes souterraines.

Postérieurement à la vente, une servitude en tréfonds, de passage de canalisations, s’est révélée sur le fonds acquis.

Par acte d’huissier en date du 25 février 2022, Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] ont assigné Monsieur [Z] [T], Madame [Y] [H] épouse [T], la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V], ainsi que Maître [S] [P] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILE, aux fins notamment de condamner solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs à réparer l’intégralité des préjudices subis par les demandeurs.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 janvier 2023, au visa des articles 1626, 1638 et 1240 du code civil, Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] sollicitent de voir :

— condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [Z] [T] et de Madame [Y] [H] à mettre en œuvre la garantie des vices cachés ;

— condamner Maitre [O] [V] à mettre en œuvre sa responsabilité en l’état de l’existence d’une faute en relation avec le préjudice subi par Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] ;

— rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de Maitre [O] [V] et de la SCP « [L] [C] et [O] [V] » ;

— condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [B], Maitre [O] [V] et la SCP « [L] [C] et [O] [V] » à réparer l’intégralité des préjudices subis par Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J], « chiffré » (sic) à titre provisoire à la somme de 100.000 € ;

Avant dire droit sur les préjudices :

— ordonner une mesure de consultation et désigner à cet effet tel consultant qu’il plaira au tribunal avec pour mission :

* chiffrer la moins-value liée à l’existence de la servitude de passage et de tréfonds dont sont grevées les parcelles acquises par Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J]; objet de l’acte notarié dressé le 8 avril 2021 par le ministère de Maître [O] [V] ;

* le manque-à-gagner consécutif à l’impossibilité de construire une seconde maison ;

* le montant des droits d’enregistrement et frais notariés indûment acquittés par Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J], en l’état de cette surestimation ;

* le montant des intérêts sur la partie du prix indûment réglé à dater de son paiement avec capitalisation pour les intérêts échus plus d’un an ;

— condamner sous la même solidarité Monsieur [Z] [T] et de Madame [Y] [H], Maitre [O] [V] et la SCP « [L] [C] et [O] [V] » au paiement des sommes de :

* 3000 € par application des dispositions article 700 du code de procédure civile ;

* 5000 € à titre de provision ad litem ;

* 10.000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice subi ;

outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] affirment qu’à l’acte de vente, il n’était mentionné qu’une servitude de passage ainsi que d’un droit de passage en tréfonds, de toutes canalisations, tant d’alimentation en eau que d’évacuation des eaux usées et de toutes lignes souterraines. Cette servitude était consentie par Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] sur les parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11], constituant le fonds servant, au seul profit de Monsieur [Z] [T] et de Madame [I] [H], propriétaires de la parcelle AP [Cadastre 10] désignée comme étant le fonds dominant.

L’acte authentique indiquait qu’il n’en 'existait pas d’autre.

Or, un mois après la vente, la société des eaux a informé Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de l’existence d’une servitude en tréfonds. Il existe en effet une servitude de passage et de canalisations au profit de la parcelle AP [Cadastre 1] et AO [Cadastre 2]. Celle-ci avait été consentie par les auteurs de Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T].

Cette servitude figurait bien sur l’état hypothécaire, mais pas sur le titre de propriété du vendeur.

Les demandeurs entendent donc se prévaloir à l’endroit des vendeurs, Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T], des articles 1626 et 1638 du code civil. Les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence de cette servitude.

Quant à la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P], les demandeurs entendent engager leurs responsabilités sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le notaire ne peut se contenter de reproduire à l’acte les informations issues du précédent acte de vente si celles-ci s’avèrent erronées.

Il aurait dû consulter la publicité foncière.

Les demandeurs avaient pour projet d’ériger, sur la partie du terrain concernée par la servitude révélée, une seconde maison afin de la vendre et de réaliser ainsi une opération immobilière. Ce projet est empêché par la révélation de la servitude.

Les demandeurs font valoir que l’utilisation du bien est indifférente pour apprécier la faute du notaire, dès lors que le bien est grevé d’une charge que l’acte authentique aurait dû permettre aux acquéreurs de connaître.

Le notaire ne saurait faire valoir que le terrain était partiellement intéressé par un emplacement réservé, dès lors qu’il ne démontre pas que l’assiette de la servitude et l’emprise de cet emplacement sont identiques.

Les demandeurs subissent un double préjudice : la moins value de la parcelle acquise, et la perte constituée par l’impossibilité de réaliser l’opération immobilière envisagée.

Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T], tous deux cités à leurs personnes respectives, n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 27 septembre 2022, la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P] sollicitent de voir :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétention ;

— les condamner à payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thomas D’JOURNO, avocat sur son affirmation de droit.

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P] font valoir que la responsabilité du notaire ne peut être engagée que par la triple démonstration, par les demandeurs, d’une faute, d’un préjudice ainsi que d’un lien de causalité. Or, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la construction qu’ils prétendent avoir voulu ériger aurait été autorisée par les règles d’urbanisme applicables. Ce projet immobilier des acheteurs n’était pas connu du notaire lors de la vente.

Par ailleurs, la servitude litigieuse se trouve au même endroit qu’un emplacement réservé, lequel a été mentionné à l’acte authentique. Les demandeurs ne démontrent pas avoir mis en demeure la collectivité d’acquérir la partie du terrain frappée d’un emplacement réservé. Aussi, la perte de chance de ne pas acquérir dont se prévalent les demandeurs n’est pas sérieuse et ils ne rapportent pas la preuve de leur préjudice prétendu. Il ne saurait être ordonné de consultation ni de condamnation provisionnelle, alors que les demandeurs sont défaillants dans l’administration de la preuve.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

Après clôture de l’instruction ordonnée le 16 mai 2024, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 septembre 2024. Les débats publics clos, la décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence de la servitude et le régime de garantie applicable :

L’article 1626 du code civil dispose que « quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. »

L’article 1638 du même code dispose : « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité. »

En l’espèce, si les demandeurs fondent leurs demandes à l’égard de Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] sur la garantie des vices cachés, il apparaît que cette qualification est inexacte au regard des faits de l’espèce et des textes mêmes que les demandeurs invoquent. En réalité, les prétentions des demandeurs s’analysent comme la demande de mise en œuvre de la garantie d’éviction.

Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T], cités à leurs personnes respectives, n’ont pas comparu afin de contester la réalité de la servitude de tréfonds litigieuse, ni le fait que celle-ci n’a pas été mentionnée à l’acte authentique du 8 avril 2021. Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] produisent aux débats l’acte de vente litigieux qui exclut explicitement l’existence d’autres servitudes sur le fond que celles qu’il mentionne. Or, les demandeurs versent également aux débats un état hypothécaire du bien dont il résulte l’existence d’une servitude de tréfonds.

La première des conditions de la mise en œuvre de la garantie d’éviction est donc caractérisée : la révélation, postérieure à la vente, d’une servitude non mentionnée à l’acte.

Il convient d’examiner ensuite la question de la réalité du préjudice dont les demandeurs sollicitent à la fois la reconnaissance, l’indemnisation à titre provisionnel et l’évaluation par le biais d’une mesure d’instruction : la consultation.

Toutefois, préalablement à l’examen de la question du préjudice, il convient d’examiner la question de la faute des notaires, en ce que ce moyen tend à l’indemnisation solidaire du même préjudice allégué.

Sur la faute des notaires :

Il entre dans les obligations du notaire de s’assurer de l’effectivité juridique de l’acte auquel il apporte son concours de professionnel. Or, il n’est pas contesté en l’espèce par les notaires défendeurs qu’ils n’ont pas consulté l’état hypothécaire du bien avant la passation de la vente par acte authentique. Pourtant, cette consultation préalable est indispensable à l’effectivité de l’acte, en ce qu’elle peut révéler, par exemple, un changement de propriétaire du terrain dont les parties n’auraient pas donné connaissance au notaire.

La société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P] auraient dû prendre connaissance, préalablement à la signature de l’acte de vente, de l’état hypothécaire du bien. S’ils l’avaient fait, ils auraient alors pris connaissance de la servitude non mentionnée à l’acte de vente. Ils auraient alors dû en informer les acheteurs, Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D], à l’égard desquels les notaires avaient un devoir de conseil.

La société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P] ont donc commis une faute, en leur qualité de professionnels, à l’égard de Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D].

Il convient ensuite d’examiner si un préjudice est établi par les acheteurs, et si la faute des notaires, ainsi que le manquement de Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] à leur garantie de l’éviction, présentent un lien de causalité avec ces préjudices allégués.

Sur les préjudices :

A titre préliminaire, il convient de relever que les demandeurs sollicitent à leur dispositif des condamnations provisionnelles solidaires ou in solidum des défendeurs à des sommes globales de 100.000 € et 10.000 €, sans précision de la nature des préjudices correspondants.

Ces préjudices sont détaillés dans les motifs des conclusions en demande : la somme provisionnelle de 100.000 € correspond en réalité à deux préjudices distincts : la perte de valeur du fonds, et la la perte constitué par l’impossibilité de réaliser l’opération immobilière envisagée.

La somme de 10.000 € à titre provisionnel correspond quant à elle à un préjudice moral.

Puisque ces d’indemnisations sont sollicitées à titre provisionnel, il n’incombe pas au présent Tribunal de déterminer le quantum définitif de ces préjudices. Il incombe en revanche à Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de rapporter la preuve de leur réalité, et des liens de causalité avec les manquements établis plus haut, afin de mettre en œuvre les régimes de garantie et de responsabilité civile délictuelle.

S’agissant de la perte en valeur du terrain, il convient de relever que Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] ne versent aux débats aucune estimation de valeur immobilière du terrain tenant compte de l’existence de la servitude révélée postérieurement à la vente. Or, si l’acheteur peut solliciter une indemnité du chef de son éviction, encore doit-il démontrer que cette éviction a, au moins sur le principe, causé une perte en valeur.

C’est pour évaluer ce préjudice que les demandeurs sollicitent, notamment, une consultation. Il convient toutefois de rappeler l’article 146 du code de procédure civil, aux termes duquel : « une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

Or, les demandeurs n’indiquent pas ce qui les a empêchés de procéder à une évaluation, même sommaire ou provisoire, de la valeur du terrain acquis tenant compte de l’existence de la servitude révélée postérieurement à la vente. Les demandeurs ne démontrent donc pas en quoi ils ne pouvaient disposer d’éléments suffisants pour prouver la réalité d’un préjudice. Ils font, sur ce point, preuve d’une carence intégrale dans l’administration de la preuve de leurs allégations.

Une mesure d’instruction peut permettre d’évaluer le quantum d’un préjudice : elle n’a pas pour objet de palier la carence d’une partie dans la preuve de la réalité même de ce préjudice.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une mesure d’instruction, en l’espèce une consultation comme sollicitée par les demandeurs, dès lors que ceux-ci ne fournissent aucun élément de preuve, même partiel, quant à la réalité d’une perte financière dont ils sollicitent l’indemnisation.

Le même raisonnement doit être appliqué, a fortiori, s’agissant de l’impossibilité de réalisation d’un projet immobilier. Les demandeurs ne versent aux débats aucun élément pour attester d’un quelconque projet immobilier antérieur à la vente : aucune ébauche de plan, aucun document de travail préparatoire, aucune preuve de l’assiette d’un tel projet ne sont produits. Ce préjudice éventuel ne résulte que des allégations des demandeurs, sans preuve versée aux débats.

Là encore, aucune mesure d’instruction ne peut être ordonnée dès lors que la partie qui la sollicite manifeste une carence dans l’administration de la preuve des faits qu’elle allègue.

Enfin, s’agissant du préjudice moral, deux remarques s’imposent. D’une part, les demandeurs sollicitent un préjudice moral au motif qu’ils ont été contraints d’abandonner un projet immobilier : il vient d’être relevé que la réalité de ce projet n’est pas établie en procédure.

D’autre part, les demandeurs exposent qu’ils ont dû diligenter une procédure judiciaire après avoir réalisé qu’ils avaient été abusés. Les demandeurs indiquent donc implicitement, mais nécessairement, qu’ils n’ont eu d’autre choix que de mettre en œuvre une procédure judiciaire contentieuse. Pourtant, les demandeurs ne versent aux débats aucune réclamation adressée à Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T], vendeurs, préalable à la présente procédure. Ils ne produisent aucune tentative de négociation amiable.

Si le recours à une diligence amiable n’est pas prescrite à fin d’irrecevabilité dans le cadre de la présente procédure, il n’en demeure pas moins que les demandeurs, sur lesquels pèse la charge de la preuve de leur préjudice, ne peuvent pas, sans se contredire, affirmer qu’ils n’ont pas eu d’autre choix que de diligenter une procédure judiciaire, alors même qu’ils ne démontrent pas avoir essayé de négocier avec leurs vendeurs. Les demandeurs ne démontrent même pas avoir adressé une quelconque réclamation ou plainte à leurs vendeurs.

A titre complémentaire, le Tribunal relève que la présente procédure, d’une durée de deux ans, n’a pas comporté d’incident d’instance particulier, de sorte que le « préjudice moral » allégué est insuffisamment démontré : toute procédure judiciaire ne cause pas, par sa seule existence, un préjudice moral. Il incombe aux demandeurs d’en rapporter la preuve.

Aussi, il apparaît que si les demandeurs établissent des manquements des défendeurs, respectivement à leur devoir de garantie de l’éviction, concernant Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T], et à leur devoir d’informations et de conseils concernant la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P], ils ne rapportent pas la preuve de l’existence des préjudices pour lesquels ils sollicitent :

— la mise en œuvre des régimes de garantie sus-visés ;

— des indemnisations provisionnelles ;

— une consultation afin de chiffrer définitivement les préjudices.

Les demandeurs seront donc déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, comme étant insuffisamment fondées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, si les demandeurs sont déboutés de leurs demandes pour carence dans la preuve de leur préjudice, il n’en demeure pas moins qu’ils ont démontré, à la fois des manquements des vendeurs à leur devoir de garantie de l’éviction, et des notaires à leurs devoirs de conseils et d’informations.

Aussi, l’équité commande que les dépens soient mis à la charge des parties ayant commis des manquements établis par la présente procédure.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] et la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P], aux entiers dépens.

L’article 700 du même code dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) »

Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] et la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P] sont tenus aux dépens. Ils sont donc redevables des frais irrépétibles, en tenant compte toutefois de la carence partielle des demandeurs, quant à la preuve. Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] et la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P] à verser à Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de l’ensemble de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] et la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] et la société civile professionnelle [L] [C] ET [O] [V] et Maître [S] [P] à verser à Monsieur [W] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] la somme de mille cinq cents euros (1.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT