TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [L] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06612 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKZZ

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. TOIT & JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDERESSE

Madame [L] [T], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, Cécile DUCLOS, auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant au délibéré avec voix consultative, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Cécile DUCLOS, auditrice de justice, sous le contrôle de Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06612 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKZZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 10 décembre 2018, la S.A. d’H.L.M. TOIT ET JOIE a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges à la date de prise d’effet du contrat de 334,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3239,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [T] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2024 distribuée le 6 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 30 juin 2025, la S.A. D’H.L.M. TOIT ET JOIE a fait assigner Mme [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [L] [T] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement dans les lieux, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  5694,54 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025, lors de laquelle la S.A. D’H.L.M. TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, demande la rectification de l’erreur matérielle contenue dans le dispositif de son acte introductif d’instance en ce qu’il vise en qualité de demanderesse la société ICF LA SABLIERE en lieu et place de la S.A. [Adresse 4] et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance ainsi rectifié, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 6338,02 euros arrêté au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse, considérant qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [T] comparaît en personne et ne conteste pas l’assignation malgré l’erreur matérielle sur le nom du bailleur dans le dispositif. Elle reconnait le montant de la dette locative et explique avoir dû soutenir financièrement sa fille qui bénéficiait de l’Allocation Adulte Handicapé et qui doit désormais la rembourser. Elle précise qu’un FSL va être mobilisé au mois de janvier 2026. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le règlement de la dette par des versements mensuels de 50 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux déclarations de la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE à l’audience du 21 novembre 2025 sur interrogation de la présidente, il sera relevé que le dispositif de l’assignation du 30 juin 2025 comporte une erreur purement matérielle en ce qu’il vise la société ICF LA SABLIERE en lieu et place de la S.A. [Adresse 4], demanderesse dans la présente procédure. Il convient donc de retenir que l’ensemble des demandes sont formulées au bénéfice de la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE et non de la société ICF LA SABLIERE.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. D’H.L.M. TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 4 novembre 2024, pour la somme en principal de 3239,48 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte et des débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Il ressort en outre du diagnostic social et financier versé aux débats que l’impayé était dû à un changement dans la situation familiale de la défenderesse ainsi que des difficultés dans sa gestion budgétaire, que la locataire est assidue aux rendez-vous proposés dans le cadre de son accompagnement social et que le paiement du loyer ayant été repris en totalité, une prise en charge de la dette par l’octroi d’un FSL est envisagée.

Compte tenu de la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. D’H.L.M. TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, Mme [L] [T] lui devait la somme de 6338,02 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus, après soustraction des frais de commandement de payer et d’assignation recouvrables au titre des dépens de l’instance.

Mme [L] [T], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 novembre 2024 sur la somme de 3239,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [L] [T] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024 et de l’assignation du 30 juin 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A. [Adresse 4] sera donc déboutée de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 10 décembre 2018 entre la S.A. D’H.L.M. TOIT ET JOIE d’une part, et Mme [L] [T] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], à [Localité 6] est résilié depuis le 5 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [L] [T] à payer à la S.A. D’H.L.M. TOIT ET JOIE la somme de 6338,02 euros (six mille trois cent trente-huit euros et deux centimes) au titre des loyers et charges échus impayés au 17 novembre 2025, terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 sur la somme de 3239,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [L] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [T] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [L] [T] sera condamnée à verser à la S.A. D’H.L.M. TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A. D’H.L.M. TOIT ET JOIE de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la S.A. D’H.L.M. TOIT ET JOIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024 et de l’assignation du 30 juin 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection