Minute n° 25/101

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 07 Février 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [X] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Demandeur représenté par

M^e Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES – 64

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 Décembre 2024

date des débats : 20 Décembre 2024

délibéré au : 07 Février 2025

RG N° RG 24/03394 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLKZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Isabelle EMERIAU

CCC Monsieur [G] [J]

CCC Prefecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 novembre 2022, ayant pris effet le 18 novembre 2022, Monsieur [X] [O] a donné à bail à Monsieur [G] [J] une maison destinée exclusivement à l’habitation principale située, [Adresse 3], et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel d’un montant de 1387,70€, outre une provision sur charges.

Le 17 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [G] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 6241,04 € au titre des loyers et charges impayés au 15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 22 juillet 2024, Monsieur [X] [O] a fait assigner Monsieur [G] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail signé le 18 novembre 2022 entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et le dire sans droit ni titre d’occupation ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à vois constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [J] de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Monsieur [G] [J] à lui payer la somme de 6649,43 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [G] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamner Monsieur [G] [J] au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [G] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 avril 2024, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 décembre 2024 lors de laquelle Monsieur [X] [O] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5973,19 € selon le décompte arrêté au 1er décembre 2024.

Monsieur [G] [J], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu à l’audience du 20 décembre 2024 et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le bailleur a déclaré n’avoir pas d’information à ce sujet.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [G] [J] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, Monsieur [X] [O], bailleur privé, justifie avoir notifié l’assignation au préfet de [Localité 6] Atlantique le 22 juillet 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire à l’article VIII rédigée comme suit : “à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.”

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [G] [J] le 17 avril 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 6241,04 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

Dès lors, Monsieur [G] [J], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [G] [J] doit par ailleurs être condamné à payer à Monsieur [X] [O], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [X] [O] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé produit au jour de l’audience laisse apparaître un solde débiteur de 5973,19 € au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

L’assignation, qui contient une demande relative à l’actualisation de la créance, mentionne en outre expressément la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que l’actualisation de la créance est recevable, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [G] [J] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [G] [J] sera condamné à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 5973,19 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter au 17 avril 2024.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [J] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 17 avril 2024 et de sa notification à la CCAPEX.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [G] [J] sera condamné à payer à Monsieur [X] [O], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [X] [O] à l’encontre de Monsieur [G] [J] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 18 juin 2024, du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

DIT que Monsieur [G] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [G] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [X] [O] les sommes suivantes :

—  5973,19 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter au 17 avril 2024 ;

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’échéance du mois de janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 17 avril 2024 et de sa notification à la CCAPEX ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [O] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le Greffier La Présidente

Aurélien PARES Cécile HÉNOUX