N°Minute:25/00830

N° RG 24/02125 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHMR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 31 Mars 2025

DEMANDEUR:

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [M]

né le 08 Juillet 2001 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Mars 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à :

Le 31 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte en date du 27 avril 2022 ayant pris effet le 21 avril 2022, Monsieur [S] [F] a, par l’intermédiaire de la SAS AGENCE MON PARTENAIRE GESTION GRIIN GESTION, consenti à Monsieur [U] [M] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 578 €, outre 75 € à titre de provisions sur charges.

Par acte du 19 avril 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [U] [M].

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 8 778,73 € au titre des loyers et charges impayés. La SAS MON PARTENAIRE GESTION GRIIN GESTION, agissant en qualité de mandataire du bailleur, lui a délivré quittance subrogative le 15 janvier 2025.

Le 29 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [U] [M] un commandement de payer la somme principale de 2 732,50 €, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, fait assigner Monsieur [U] [M] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 10 décembre 2024, aux fins de :

déclarer recevable son action,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [U] [M],

ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [M] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

condamner Monsieur [U] [M] à lui payer la somme de 4 669,08 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 février 2024 sur la somme de 2 732,50 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

condamner Monsieur [U] [M] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner Monsieur [U] [M] à lui payer la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

dire n’avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire,

condamner Monsieur [U] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

A cette audience, Monsieur [U] [M] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

A cette audience, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 février 2025 afin que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produise la quittance subrogative signée.

A l’audience du 10 février 2025, la Juge des contentieux de la protection a mis dans les débats la nullité du commandement, la notification à la CCAPEX et la dénonce à la préfecture.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Monsieur [U] [M] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

Une enquête sociale n’a pu être effectuée par les services du Conseil départemental de l’Hérault, le locataire ne s’étant pas présenté aux convocations du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 26 août 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 15 janvier 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 8 778,73 € pour le compte de Monsieur [U] [M] au titre des loyers impayés du mois de juillet 2023 au mois de janvier 2025 inclus. Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [M] au paiement de la somme de 8 778,73 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 février 2024 sur la somme de 2 732,50 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 29 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale 2 732,50 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [M] ne s’étant pas présenté aux convocations du travailleur social et à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif. Par ailleurs, il n’est pas justifié que le locataire ait repris le paiement du loyer, un mois avant l’audience.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire et / ou la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [M] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Il convient de condamner Monsieur [U] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et sur présentation d’une quittance subrogative.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2022 ayant pris effet le 21 avril 2022 entre Monsieur [S] [F], par l’intermédiaire de la SAS AGENCE MON PARTENAIRE GESTION GRIIN GESTION, et Monsieur [U] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [U] [M] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 778,73 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus pour les mois de juillet 2023 à janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 février 2024 sur la somme de 2 732,50 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [U] [M] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,