N° RG 24/00282 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTFZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00282 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTFZ

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.A.R.L. BASLEY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

Représentée par M^e CHARLES, avocat au barreau d’ANGERS, substituée par M^e HILAIRE, susbtituée par M^e CAILLOT, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Madame [M] [O] [I], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Non comparante, représentée par M^e GASNIER, substituée par M^e BOUGEARD, avocats au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2024-2259 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Alençon)

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 28 Mai 2024

Première audience : 06 Septembre 2024

DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00282 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTFZ

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame [M] [O] [I] occupe avec ses trois enfants un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] – [Localité 4], depuis mai 2020.

Une procédure de saisie immobilière a été engagée à l’encontre des propriétaires de la maison et un jugement d’adjudication a été rendu le 4 octobre 2023 adjugeant le bien saisi à la SARL BASLEY IMMOBILIER.

Le jugement d’adjudication a été signifié à la locataire le 25 janvier 2024 à personne.

Estimant que des loyers demeuraient impayés, la SARL BASLEY IMMOBILIER a fait signifier le 18 mars 2024 un commandement de payer visant l’article 1224 du code civil.

La SARL BASLEY IMMOBILIER a ensuite fait assigner Madame [M] [O] [I] devant le Juge des contentieux de la protection d’ALENCON par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024 en vue d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la défenderesse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024.

Aux termes de ses conclusions, la SARL BASLEY IMMOBILIER demande au Tribunal de :

Ordonner la résiliation du prétendu contrat de bail pour défaut de paiements des loyers et des charges locatives,Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [M] [O] [I], et de tous les occupants de son chef,Dire que l’expulsion de Madame [M] [O] [I], et de tous les occupants de son chef, pourra intervenir avec le concours de la force publique,Condamner Madame [M] [O] [I] à lui payer la somme de 5.116 euros correspondant aux prétendus loyers et charges dus au 21 mai 2024,Condamner Madame [M] [O] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du prétendu loyer et des charges, à compter du 30 avril 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux,Condamner Madame [M] [O] [I] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner Madame [M] [O] [I] à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL BASLEY IMMOBILIER fait valoir que suite au jugement d’adjudication du 4 octobre 2023, elle est propriétaire du bien occupé par Madame [M] [O] [I]. Elle estime qu’elle rapporte la preuve du montant du loyer. Elle conteste le caractère indécent du logement, l’indécence ne pouvant résulter du mauvais entretien du bien par la locataire. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au motif que l’occupante est de mauvaise foi.

Lors de l’audience, Madame [M] [O] [I] est représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusions n°1, elle demande au Tribunal de :

A titre principal

Débouter la SARL BASLEY IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire, et en tout état de cause,

Condamner la SARL BASLEY IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.575€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance (somme arrêtée au 31 octobre 2024, donc à parfaire),Ordonner la compensation de la somme à laquelle elle serait condamnée à verser à la SARL BASLEY IMMOBILIER et la somme à laquelle sera condamnée la SARL BASLEY IMMOBILIER à lui verser,Condamner la SARL BASLEY IMMOBILIER à réaliser des travaux permettant au logement de retrouver les caractéristiques réglementaires de décence et de procurer à l’occupante une jouissance des lieux conforme aux stipulations réglementaires,Dire que les loyers ne seront pas dus par Madame [M] [O] [I] à compter du jugement à intervenir,Et ce, jusqu’à ce que la SARL BASLEY IMMOBILIER justifie de la décence de la maison d’habitation,Accorder à Madame [M] [O] [I] les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,Dire que Madame [M] [O] [I] devra payer la somme d’un montant de 30€ par mois à la SARL BASLEY IMMOBILIER en sus du montant de son loyer résiduel (en cas d’absence de suspension de ce dernier),Dire que, dans le délai qui sera accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,Débouter la SARL BASLEY IMMOBILIER de sa demande fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens,Condamner la SARL BASLEY IMMOBILIER à payer à Maître [J] [H] la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,Condamner la SARL BASLEY IMMOBILIER aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [M] [O] [I] fait valoir que la SARL BASLEY IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un bail la liant aux anciens propriétaires, ni du montant du loyer. A titre subsidiaire, elle soulève le caractère indécent du logement. Elle indique également que sa situation financière n’est pas stable.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un bail et le montant du loyer :

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la SARL BASLEY IMMOBILIER se prévaut de l’existence d’un bail liant les anciens propriétaires du bien occupé par Madame [M] [O] [I] et cette dernière.

Le Tribunal constate que Madame [M] [O] [I] ne conteste pas qu’elle occupe le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] – [Localité 4], et ce depuis mai 2020.

En outre, le procès-verbal de description, établi par commissaire de justice le 9 octobre 2020 dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, précise :

« Madame [M] [O] [I] me déclare qu’elle occupe cette maison avec ses trois enfants.

Elle me produit à l’appui de ses déclarations un bordereau de la Caisse d’Allocations Familiales faisant apparaître l’octroi d’une allocation logement.

Elle me déclare :

Qu’elle est locataire depuis mai 2020 en vertu d’un bail sous seing privé qu’elle a signé et adressé aux propriétaires, mais que ceux-ci n’ont pas contresigné et ne lui ont pas renvoyé.Que le loyer est de 650,00 euros ».

Ainsi, Madame [M] [O] [I] a déclaré être locataire du bien occupé et ce pour un loyer d’un montant de 650€.

Les déclarations de Madame [M] [O] [I] ont été consignées par commissaire de justice et dans le cadre de la présente procédure, Madame [M] [O] [I] n’apporte aucun élément de nature à contredire lesdites déclarations.

En outre, le Tribunal relève que Madame [M] [O] [I] n’indique pas à quel autre titre elle occuperait le logement litigieux.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que Madame [M] [O] [I] est locataire du logement sis [Adresse 1] – [Localité 4], depuis mai 2020, pour un loyer mensuel de 650€.

Sur l’indécence du logement :

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Aux termes de l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier et notamment du procès-verbal de description établi le 9 octobre 2020 dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, soit postérieurement à l’entrée de Madame [M] [O] [I] dans les lieux, que le logement était en bon état. Les photographies prises par le commissaire de justice en témoignent.

En outre, Madame [M] [O] [I] ne produit aucun courrier adressé aux précédents propriétaires ou à la SARL BASLEY IMMOBILIER dans lequel elle remettrait en cause la décence du logement préalablement à la présente procédure. Les photographies qu’elle produit, non datées et sans indication du lieu où elles ont été prises, sont insuffisantes à rapporter la preuve du caractère indécent du logement qu’elle occupe.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que le moyen tiré de l’indécence du logement est inopérant.

Par conséquent, Madame [M] [O] [I] est déboutée de ses demandes en réparation de préjudice de jouissance, en réalisation de travaux et de suspension des loyers.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL BASLEY IMMOBILIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, il est prévu à l’article 4 du cahier des conditions de vente établi dans le cadre de la procédure d’adjudication que « L’acquéreur fera son affaire personnelle, pour le temps qui restera à courir, des baux en cours ».

Madame [M] [O] [I] est tiers à la procédure d’adjudication.

Ladite procédure lui est opposable et elle avait connaissance du changement de propriétaire. En témoignent la signification du jugement d’adjudication à la locataire le 25 janvier 2024 à personne ainsi que les échanges de SMS produits aux débats.

Le commandement de payer signifié le 18 mars 2024 a été délivré sur le fondement des articles 1224 et 1728 du code civil, s’agissant d’un bail verbal.

Il résulte des débats et des décomptes produits par la SARL BASLEY IMMOBILIER que Madame [M] [O] [I] n’a pas réglé les loyers et charges échus, sa dette locative s’élevant à la somme de 5.116 euros correspondant aux loyers et charges dus au 21 mai 2024, incluant le loyer du mois de mai 2024.

Madame [M] [O] [I] ne conteste pas n’avoir réglé aucune somme à la SARL BASLEY IMMOBILIER.

Le non-paiement des loyers par Madame [M] [O] [I] constitue de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire, lesquels manquements justifient le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail au jour du prononcé du présent jugement.

L’expulsion de Madame [M] [O] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La SARL BASLEY IMMOBILIER produit un décompte démontrant que Madame [M] [O] [I] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.116 euros correspondant aux loyers et charges dus au 21 mai 2024, incluant le loyer du mois de mai 2024.

Madame [M] [O] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SARL BASLEY IMMOBILIER cette somme de 5.116 euros.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins en créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Madame [M] [O] [I] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, proposant de régler 30€ par mois.

Le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il convient cependant de prévoir que Madame [M] [O] [I] pourra s’acquitter de sa dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive:

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, l’article 1353 du même Code énonce que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la SARL BASLEY IMMOBILIER fait valoir que la résistance abusive de Madame [M] [O] [I] lui a causé un préjudice et sollicite à ce titre la somme de 500€ de dommages et intérêts.

Cependant, la SARL BASLEY IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve du préjudice subi.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SARL BASLEY IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Madame [M] [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation du 3 mai 2024 et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [M] [O] [I], partie perdante, sera condamné à payer à la SARL BASLEY IMMOBILIER la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SARL BASLEY IMMOBILIER dirigées à l’encontre de Madame [M] [O] [I] ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu en mai 2020 et transféré à la SARL BASLEY IMMOBILIER suite au jugement d’adjudication rendu le 4 octobre 2023 et signifié à Madame [M] [O] [I] le 25 janvier 2024, bail liant ainsi la SARL BASLEY IMMOBILIER et Madame [M] [O] [I] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] – [Localité 4], au jour du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [O] [I] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

CONDAMNE Madame [M] [O] [I] à verser à la SARL BASLEY IMMOBILIER la somme de 5.116 euros (décompte arrêté au 21 mai 2024, incluant le loyer de mai 2024) ;

AUTORISE Madame [M] [O] [I] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 30€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [M] [O] [I] à payer à la SARL BASLEY IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SARL BASLEY IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [M] [O] [I] de l’ensemble de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [O] [I] à payer à la SARL BASLEY IMMOBILIER la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [O] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE