TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/01234

N° Portalis 352J-W-B7J-C65FT

N° MINUTE : 3

Assignation du :

24 Janvier 2025

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [P] [E][2]

[2]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Médiateur : [S] [F]

[Adresse 4]

[Localité 12]

JUGEMENT

rendu le 17 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] (CI-DEVANT HOTEL DES VIVRES)

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Anne LEFORT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0547

DEFENDERESSE

S.A.S LES DUCS DE GASCOGNE

[Adresse 20]

[Localité 8]

représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT, avocate au barreau de PARIS, avocate postulante, vestiaire #R0228 et par Maître Nicolas DALMAYRAC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire #49

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 1995, la S.C.I du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la S.A.R.L Sudo aux droits de laquelle vient la S.A.S Les ducs de Gascogne des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 13], pour une durée de neuf ans du 1er juillet 1995 au 30 juin 2004, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 46.920 francs (soit 7.152,90 euros) hors taxes et charges avec indexation triennale sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Les lieux ont pour destination exclusive « l’exploitation d’un commerce de vente au détail de produits alimentaires qui devra toujours être tenu ouvert et achalandé ».

À compter du 1er juillet 2004, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 janvier 2022, la société Les ducs de Gascogne a sollicité le renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré.

Par acte d’huissier de justice signifié le 26 avril 2022, la société du [Adresse 1] a accepté l’offre de renouvellement et a proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 35.000 euros par an en principal.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 mars 2024, la société du [Adresse 1] a notifié à la société Les ducs de Gascogne un mémoire préalable aux fins de voir fixer à la somme annuelle en principal de 35.000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2022 et subsidiairement de voir désigner un expert et de voir fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 35.000 euros par an hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société du [Adresse 1] a ensuite fait assigner la société Les ducs de Gascogne devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier de commissaire de justice signifié le 24 janvier 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie, la société du [Adresse 1] reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 12 mars 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer à la somme de 35.000 euros hors taxes et hors charges en principal et par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 ;

Subsidiairement et pour le cas où le tribunal estimerait ne pas posséder tous les éléments d’appréciation, avec exécution provisoire :

— désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux ;

— fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance de 35.000 euros par an hors taxes et hors charges ;

— condamner la société Les ducs de Gascogne au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Les ducs de Gascogne en tous les dépens, y compris les frais d’expertise le cas échéant ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société du [Adresse 1] fait notamment valoir que le contrat de bail expiré a duré plus de douze ans, de sorte que la règle du plafonnement doit être écartée et que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 doit être fixé à la valeur locative. Se prévalant d’un rapport d’expertise établi à sa demande, elle indique que le prix unitaire à retenir est celui de 1.240 euros par m² et par an, la valeur locative étant donc à de 35.000 euros par an en principal.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, la société Les ducs de Gascogne demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société du [Adresse 1] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse d’une expertise judiciaire ordonnée au visa des dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce,

— désigner tel expert qu’il plaira avec la proposition de mission suivante :

*donner son avis sur la valeur locative afférente aux locaux au 1er avril 2022 en tenant notamment compte des critères définis aux articles R.145-3 et R.145-7, L.145-33, L.145-34 du code de commerce ;

— fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à hauteur du loyer actuellement réglé ;

— réserver toute condamnation tant au titre des dépens que de l’article 700 du code de procédure civile dans l’attente du jugement à intervenir.

La société Les ducs de Gascogne soutient principalement que le rapport d’expertise amiable sur lequel se fonde la société du [Adresse 1] ne respecte pas les prescriptions légales ; elle conteste par ailleurs les éléments retenus par l’expert s’agissant des pondérations des surfaces des locaux et des références permettant de déterminer le prix unitaire. Elle indique en outre qu’il appartient au juge des loyers commerciaux de considérer que le montant du loyer en renouvellement doit s’apprécier au regard de la variation indiciaire de l’indice des loyers commerciaux et qu’il ne lui appartient pas de pallier la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve de la valeur locative statutaire. Enfin, à titre subsidiaire en cas de désignation d’un expert, elle s’oppose à la fixation d’un loyer provisionnel supérieur au loyer contractuel actuellement payé par elle dans la mesure où la société du [Adresse 1] échoue à démontrer une valeur locative statutaire objective.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DU JGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L.145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l’espèce.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

L’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ou purement factuelles qui étayent leurs demandes mais ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée.

Le rapport établi le 15 mars 2022 à la requête de la société du [Adresse 1] par Monsieur [Z] [G], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, apporte certes des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société du [Adresse 1] qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Il n’est pas justifié par la société du [Adresse 1] de fixer un loyer provisionnel qui serait supérieur au dernier loyer contractuel et elle sera en conséquence déboutée de sa demande sur ce point.

Sur les autres demandes

Il y a lieu, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.I du [Adresse 1] et la S.A.S Les ducs de Gascogne et portant sur les locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 18] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2022 ;

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux et commet pour y procéder :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 7]

01.45.63.57.32 – [Courriel 15]

* convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause situés [Adresse 2] à [Adresse 16] [Localité 10], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

*entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I du [Adresse 1] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 14]) avant le 30 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 10 novembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [S] [F]

[Adresse 5]

01.83.75.05.40 – 06.84.51.83.64 – [Courriel 19]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Déboute la S.C.I du [Adresse 1] de sa demande de fixation du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 35.000 euros HT/HC par an ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S Les ducs de Gascogne, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement ;

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 17], le 17 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME