TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e STELLA Rémy

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mars 2024

à M^e Samira KORHILI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02879 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JZ5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. TARDINAOU, domiciliée : chez SARL L’IMMO DU PALAIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [N]

né le 01 Décembre 1986 à [Localité 6] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Samira KORHILI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [N]

né le 01 Décembre 1978 à [Localité 7] (TURQUIE), demeurant [Adresse 5] – En qualité de caution – [Localité 1]

non comparant

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 15 juillet 2020 la SCI TARDINAOU représentée par son mandataire la SARL IMMO DU PALAIS a consenti à Monsieur [T] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 549 euros et 25 euros de provisions sur charges ;

Monsieur [B] [N] est intervenu en qualité de caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion suivant acte sous signature privée du 15 juillet 2020. L’engagement de caution souscrit à hauteur de 20.664 euros porte sur les loyers, charges, indemnités d’occupation éventuellement dus après résiliation du bail ainsi que sur les impôts, taxes et réparations locatives outre les intérêts.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SCI TARDINAOU a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 février 2022 à Monsieur [T] [N] pour la somme principale de 1.403,52 euros ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 1er mars 2023.

Le 2 mars 2022 le commandement de payer était dénoncé à la caution, Monsieur [B] [N] avec sommation de payer.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, dénoncé le 2 février 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SCI TARDINAOU a fait assigner Monsieur [T] [N] et Monsieur [B] [N] en référé à l’audience du 10 Août 2023 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;Rejeter la demande de délais sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] et de tous occupants de son chef, du logement avec en tant que de besoin le concours de la force publique ;Condamner au paiement à titre provisionnel, de 2.719,56 euros au titre des loyers, charges impayées arrêtés au 12 mai 2021 augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation ;Condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au dernier loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le cout du commandement, de l’assignation et les frais d’exécution.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

La SCI TARDINOU représentée par son avocat sollicite le bénéfice de ses écritures, indiquant la reprise des paiements.

Par voie de conclusions, Monsieur [T] [N] représenté par son avocat, demande de voir le bailleur être débouté de ses demandes et sollicite 36 mois de délais pour s’acquitter de sa dette

Bien que cité à étude, Monsieur [B] [N] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été produit à la procédure dont il a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 1er février 2023 a été dénoncée le 2 février 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins deux mois avant la première audience du 10 aout 2023.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La SCI TARDINAOU doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 1er mars 2023.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

Aux termes de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit : « assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire rappelant que le contrat sera immédiatement résilié deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un mois après le commandement resté infructueux portant obligation de produire l’assurance contre le risque locatif.

Un commandement de payer et de justifier de l’assurance a été délivré le 28 février 2022 à Monsieur [T] [N] et dénoncé à Monsieur [B] [N] le 2 mars 2022.

Dans son assignation, la SCI TARDINOU indique que l’attestation d’assurance n’a pas été remise par le locataire dans le délai du mois suivant le commandement, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise dans le mois suivant le commandement soit depuis le 28 mars 2022.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé, que Monsieur [T] [N] resterait débiteur d’une dette de 3.041,50 euros au jour de l’audience au 25 janvier 2024.

[T] [N] ne conteste pas cette somme.

Monsieur [T] [N] sera donc condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 3.041,50 euros à titre provisionnel arrêtée au 25 janvier 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [T] [N] expose avoir perdu son emploi depuis l’année 2018. Il produit des pièces médicales attestant d’une pathologie psychiatrique qui n’a pour autant pas donné lieu au bénéfice de l’allocation adulte handicapé qu’il n’a pas sollicitée. lI indique percevoir le RSA et précise que le versement de l’allocation logement a repris. Bien qu’il n’en justifie pas, il ressort du décompte locatif que le versement de l’allocation logement n’a jamais été interrompu.

Pour sa part, la SCI TARDINOU fait état de la reprise des paiements des loyers.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [T] [N] à se libérer de sa dette locative en 24 mois par mensualités de 126,70 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

A défaut du respect de cet échéancier, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable.

Sur la suspension du jeu de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Aucune des parties ne sollicite la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Le bail étant de plus résilié pour défaut d’assurance, il sera dit n’y avoir droit à la suspension de ladite clause.

Sur l’expulsion

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice qui résulte d’une occupation sans titre.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [T] [N] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer.

Le décompte produit indique que ce montant charges comprises, s’élève à 639,84 euros.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 639,84 euros à compter du 29 mars 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

III. Sur la condamnation de la caution

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire.

A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, est produit aux débats l’acte d’engagement de Monsieur [B] [N] en qualité de caution solidaire signé le 15 juillet 2020 pour un montant maximum de 20.664 euros pour le paiement des loyers et charges, indemnités d’occupation et dommages et intérêts dus par Monsieur [T] [N] en vertu du contrat de location signé avec la SCI TARDINAOU. Cet engagement est valable pour une durée de 9 ans.

Est également produit aux débats, l’acte de dénonce du commandement de payer à Monsieur [B] [N] en date du 02 mars 2022

Il s’ensuit que Monsieur [B] [N] sera condamné solidairement et provisionnellement au paiement de la dette locative à hauteur de 3.041,50 euros. Il sera également condamné au paiement provisionnel de l’indemnité mensuelle d’occupation à concurrence de (20.664 euros -3041,50 euros de provisions sur loyers et charges impayées) 17 622,50 euros, le tout sans préjudice de sommes qui resteraient éventuellement dues à la suite de la reprise du bien.

IV. Sur les mesures accessoires.

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [T] [N] et Monsieur [B] [N] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de condamner Monsieur [T] [N] et Monsieur [B] [N] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la SCI TARDINAOU recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien, [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 mars 2022 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant la SCI TARDINAOU et Monsieur [T] [N] relative au bien situé [Adresse 3].

ORDONNONS en conséquence à de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SCI TARDINAOU pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [N] et Monsieur [B] [N] à payer à titre provisionnel à la SCI TARDINAOU la somme totale de 3.041,50 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [T] [N] à se libérer de sa dette en 24 mensualités successives de 126,70 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de respect de cet échéancier, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [N] et Monsieur [B] [N] à payer à titre provisionnel à la SCI TARDINAOU une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 639,84 euros à compter du 29 mars 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS que Monsieur [B] [N] sera tenu au paiement de cette indemnité d’occupation dans la limite de 17.622,50 euros,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [N] et Monsieur [B] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [N] et Monsieur [B] [N] à payer à SCI TARDINAOU la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE