COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 11/07/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/142

N° RG 22/01403

N° Portalis DB2O-W-B7G-CSU4

DEMANDEURS :

S.A.R.L. BOULANGERIE [G]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Madame [F] [E]

[Adresse 9]

[Localité 3]/FRANCE

Monsieur [Y] [G]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Tous représentés par M^e Paul SALVISBERG, de la SELARL PADZUNASS-SALVISBERG, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEURS :

Madame [D] [B]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Madame [N] [B]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Francois-xavier CHAPUIS, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY substitué par M^e Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY.

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Présidente : [O] [P]

assistée lors des débats de [Z] [J] et lors du prononcé de [C] [V], Greffières

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Mai 2025

Délibéré annoncé au : 11 Juillet 2025

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e SALVISBERG et M^e CHAPUIS

à :

Madame [D] [B] et Madame [N] [B], venant aux droits des époux [A]-[L] sont propriétaires sur la commune de [Localité 10] d’une maison à usage d’habitation et à usage commercial – [Adresse 12], comprenant un local à usage de boulangerie/pâtisserie et un appartement à l’étage.

Suivant contrat notarié en date du 13/12/1997, Mme [K] [A] et Monsieur [X] [L] ont donné à bail à compter du 15/12/1997 le local à usage de boulangerie/pâtisserie et l’appartement situé au-dessus à Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G], moyennant versement d’un loyer de 84.000 frs annuel.

Par jugement en date du 27 mai 2011, le Tribunal de Grande Instance d’Albertville a condamné Monsieur et Madame [G] à:

— payer à Mesdemoiselles [N] et [D] [B] la somme de 1447,28 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mai 2007 et capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle,

— exécuter les travaux de remise en état de l’appartement donné à bail dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard;

— payer à Mesdemoiselles [N] et [D] [B] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné Monsieur et madame [G] aux dépens.

Le tribunal retenait une absence d’entretien des lieux loués en bon père de famille et l’obligation des locataires de les remettre en état.

Par jugement du 26 octobre 2021 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Albertville déboutait les consorts [B] du prononcé d’une astreinte pour exécution des travaux de remise en état. Cette décision était confirmée en appel.

Par ordonnance de référé du 20 septembre 2022 le président du tribunal judiciaire d’Albertville déboutait les époux [G] de leur demande de consignation des loyers jusqu’à ce que les bailleurs remédient à l’état d’insalubrité du local d’habitation, relevant l’existence de contestations sérieuses.

Par acte délivré le 7 décembre 2022, la Sarl Boulangerie [G], madame [F] [E] et monsieur [Y] [G] ont fait délivrer assignation à [D] et [N] [B] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de les voir condamnées à délivrer un logement décent et à remédier à l’insalubrité actuelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 mai 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Aux termes de leurs dernières conclusions, signifiées électroniquement le 13 septembre 2024, la Sarl Boulangerie [G], madame [F] [E] et monsieur [Y] [G] demandent au tribunal judiciaire d’Albertville de :

— Dire et juger que les consorts [I] et [D] [B] ne délivrent pas aux époux [F] et [Y] [G] un logement décent, s’agissant d’une obligation d’ordre public qu’aucune clause du bail ne peut écarter ;

— Condamner solidairement les consorts [I] et [D] [B] à réaliser les travaux permettant de remédier à l’insalubrité actuelle et de conférer au logement les caractères minimaux de décence requis à savoir :

*un WC propre au logement ;

*une cuisine équipée d’un point d’eau ;

*une isolation thermique de l’appartement garantissant un niveau minimal d’isolation de niveau C s’agissant de l’efficacité énergétique et de l’émission de gaz à effet de serre ;

*Remplacer la totalité des revêtements muraux et de sol ayant été définitivement et irrémédiablement endommagés par l’humidité et la condensation ;

*Création d’un système de VMC dans toutes les pièces humides : cuisine, salle de bain, WC ;

*création d’un système de chauffage central ;

*changement des huisseries en bois et vitrages simples pour des huisseries conformes aux exigences actuelles équipées de double vitrage ;

*Remplacer et mettre aux normes le conduit d’évacuation des fumées provenant de la chaudière au fuel ;

*remplacer ou supprimer le balcon situé au-dessus de l’entrée arrière de la boulangerie ;

Le tout dans le délai de 6 mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai de 6 mois à peine d’astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pour une nouvelle durée de 6 mois.

— Dire et juger que passé ce nouveau délai de 6 mois, la SARL [G] et les époux [G] pourront solliciter la liquidation de l’astreinte ou demander de prononcer une nouvelle astreinte au juge de l’exécution ;

— Autoriser les époux [G] et la SARL Boulangerie [G] à consigner la moitié des loyers mensuels auprès de le CARPA d'[Localité 6] et les exempter du règlement de l’autre moitié tant que les travaux décrits ci- dessus ne sont pas réalisés ;

— Condamner solidairement les consorts [D] et [I] [B] à verser indivisément aux époux [G] et à la SARL BOULANGERIE [G] la somme de 185 988 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la mise à disposition par les bailleresses d’un logement d’habitation insalubre ;

— Condamner solidairement les bailleresses à verser aux époux [G] la somme de 4 959,10 € correspondant au coût de remise en état de la porte d’entrée du local commercial ;

— Débouter les dames [B] de leurs demandes reconventionnelles

— Ordonner la mesure d’expertise judiciaire sollicitée à titre subsidiaire par les dames [B] ;

— Condamner solidairement les mêmes à régler à la SARL BOULANGERIE [G] et aux époux [G] indivisément la somme de 6 000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, et celle de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Paul SALVISBERG, avocat au Barreau d’Albertville, sur le fondement de l’article 699 du CPC en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d’huissier des 10/05/2019 : 444,09 € et 02/02/2021 : 441,20 €, 14 mars 2023 : 309,20 €, 27 avril 2023 : 309,20 €, 27 avril 2023 : 309,20 € ainsi que les factures d’intervention de la société ALTITUDE RAMONAGE : 348 et 275 € ;

— Dire et juger que rien ne justifie le rejet de l’exécution provisoire ;

— Débouter les consorts [D] et [I] [B] de la totalité de leurs demandes.

Les consorts [G] soutiennent que le bail conclu avec les consorts [B] en 1997 est de nature mixte, et non exclusivement commercial comme le soutiennent les défenderesses. Ils font valoir que le juge n’est pas tenu par la qualification des parties et que, l’usage par le preneur des locaux à titre d’habitation principale permet de caractériser la nature mixte du bail. Ils ajoutent que le bail leur est directement consenti et pas à une société. En conséquence, les époux [G] estiment que l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent est applicable en l’espèce et rappellent les normes minimales exigées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. En l’espèce les époux [G] exposent que le logement n’a pas de cuisine, pas de chauffage central, pas de WC, pas de double vitrage ni d’isolation, que le classement thermique du logement n’est pas communiqué, que le logement est envahi de moisissures, n’est pas équipé de VMC, la seule bouche d’aération ne fonctionne pas, qu’enfin le conduit d’évacuation des fumées de la chaudière à fioul est encombré de lambourdes, gaines électriques, tuyaux PVC. Les époux [G] contestent tout défaut d’entretien des conduits de cheminée, produisent les éléments en attestant, et refusent d’avoir à exécuter des travaux de remise aux normes du système d’évacuation des fumées considérant qu’il existe un défaut de conception du système d’évacuation dont la remise en état incombe aux bailleurs. Ils estiment ainsi que le caractère indécent du logement est établi par les constats d’huissier et que, s’agissant de leur habitation principale, les bailleresses sont tenues de réaliser les travaux permettant de rendre le logement décent mais également de les indemniser du préjudice subit du fait de l’occupation d’un logement insalubre durant 15 ans. Ils sont favorables à l’expertise sollicitée par les défenderesses.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées électroniquement le 11 juin 2024, mesdames [D] et [N] [B] demandent au tribunal judiciaire d’Albertville de :

— Débouter Monsieur et Madame [G] et la SARL BOULANGERIE [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel :

— Condamner les époux [G] et la SARL BOULANGERIE [G] à exécuter les travaux de remise en état de l’appartement donné à bail tel qu’il se trouvait lors de leur entrée dans les lieux, dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard.

— Condamner les époux [G] et la SARL BOULANGERIE à procéder à la mise en conformité du conduit de cheminée et à justifier de l’entretien annuel.

A titre subsidiaire et avant dire droit :

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire, afin de déterminer l’étendue et la nature des travaux de réparation à effectuer aux fins de remise en état des locaux loués ; déterminer si les réparations sont imputables au bailleur ou au preneur ; déterminer si les travaux sont dus à un mauvais entretien des lieux loués par le preneur ; dire si l’absence d’information du bailleur par le preneur a entraîné la dégradation de l’état des lieux loués ; chiffrer le coût des réparations et déterminer la répartition de la prise en charge entre le bailleur et le preneur.

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

— Condamner Monsieur et Madame [G] et SARL BOULANGERIE [G] à verser à Mesdames [N] et [D] [B] la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur et Madame [G] et SARL BOULANGERIE [G] aux entiers dépens de l’instance.

Les consorts [B] soutiennent que le caractère commercial est précisé dans le bail pour la totalité des locaux, que c’est d’ailleurs la Sarl Boulangerie [G] qui paie l’intégralité du loyer ; que par ailleurs le bail prévoit expressément que les locataires prennent les lieux en l’état au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état. Les bailleurs estiment qu’en conséquence le caractère exclusivement commercial du bail exclu de facto l’obligation de délivrer un logement décent. D’après les consorts [B], il résulterait de l’expertise diligentée dans le cadre de la procédure de 2011 que les locataires n’occupent plus le logement depuis de nombreuses années, expliquant son état de délabrement. L’état d’insalubrité n’est donc que la conséquence de l’inoccupation et du défaut d’entretien des lieux par les locataires. Par ailleurs, les locataires n’ont pas réalisé les travaux de remise en état auxquels ils avaient été condamnés en 2011. Dans ces conditions, mesdames [B] soutiennent qu’en ayant attendu jusqu’en 2019 pour signaler l’insalubrité, les preneurs ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres dont la réparation doit être mise à leur charge.

S’agissant de la demande de paiement des réparations suite au cambriolage, les défenderesses expliquent qu’elles ont été averties du sinistre le 17 novembre 2022 et ont déclaré le sinistre à leur assurance le lendemain ; qu’elles invitaient alors les locataires à effectuer les travaux et à leur transmettre les factures ce qu’ils n’ont jamais fait ; qu’en l’occurrence toute action assurantielle est désormais prescrite ; qu’en conséquence, les époux [G], qui ne peuvent se prévaloir de leur propre inaction, doivent être déboutés de leur demande de condamnation à ce titre.

S’agissant du conduit d’évacuation de la chaudière, mesdames [B] émettent d’importantes réserves sur le respect de l’obligation d’entretien et les preuves qu’apportent les époux [G]. En tout état de cause elles estiment que les travaux relatifs à l’installation de chauffage ne constituent pas des grosses réparations et doivent donc rester à la charge des locataires.

A titre reconventionnelle, les consorts [B] sollicitent la remise en état des lieux estimant que lors de l’entrée dans les lieux l’appartement était en bon état et que ce n’est que du fait de l’absence d’entretien des locataires qu’il se trouve dans un tel état de délabrement.

SUR CE :

I-Sur la qualification du bail

En vertu des dispositions de l’article 1711 du code civil, on appelle « bail à loyer », le louage des maisons et celui des meubles ; « Bail à ferme », celui des héritages ruraux ; « Loyer », le louage du travail ou du service ; « Bail à cheptel », celui des animaux dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie. Les devis, marché ou prix fait, pour l’entreprise d’un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l’ouvrage se fait. Ces trois dernières espèces ont des règles particulières.

Les baux commerciaux sont régis par des dispositions spécifiques du code de commerce.

Il est constant que la destination des lieux se caractérise par l’affectation contractuelle que les parties ont donnée aux lieux loués (à propos d’une contradiction entre l’intitulé et les clauses du contrat, Civ. 3e, 6 déc. 1995)

Néanmoins, lorsque les clauses du bail sont contradictoires et ne permettent pas de déterminer le caractère de la location, les juges du fond peuvent se fonder sur le comportement postérieur des parties permettant de déterminer le sens qu’elles ont donné elles-mêmes à leur engagement. (Soc. 28 mars 1957).

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

La Cour de cassation a statué, dans une affaire similaire portant sur un fonds de commerce de boulangerie, sur une demande du preneur de voir condamné le bailleur à exécuter dans les lieux donnés à bail servant à l’habitation principale du preneur des travaux permettant l’installation des éléments d’équipement et de confort. La Cour a considéré que le bailleur commercial est tenu de se conformer aux exigences de la loi relative au logement décent délivré au locataire s’il s’avère que les locaux donnés à bail commercial comprennent des pièces d’habitation dans lesquelles le locataire à son habitation principale (Civ. 3Èmze 14 octobre 2009 n°08-10.955).

En l’espèce, le bail signé le 13 décembre 1997 entre les époux [A]-[L], aux droits desquels viennent Madame [D] [B] et Madame [N] [B], et Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G], les preneurs, s’intitule « bail commercial ». Par ailleurs, une mention en page 3 indique que « il demeure formellement convenu que les biens et droits immobiliers loués forment un tout et que la location doit être considérée comme indivisible et à titre commercial pour la totalité ».

Toutefois, le bail porte clairement sur un local à usage de boulangerie-pâtisserie et au-dessus, un appartement avec accès direct par l’intérieur du local ou par l’intérieur du bâtiment composé d’un séjour, trois chambres et une salle de bains. Le bail mentionne également de manière détaillée et séparée le loyer pour la partie à usage professionnel et pour la partie à usage d’habitation.

Par la suite l’expertise judiciaire diligentée en 2007 par [T] [S] sur ordonnance du tribunal judiciaire d’Albertville décrit bien les locaux d’habitation, expliquant que « le local commercial communique par un escalier intérieur avec l’appartement du premier étage constitué de quatre pièces et une salle de bains ». L’expert distingue d’ailleurs la valeur locative de la partie des locaux à usage commercial de celle à usage d’habitation.

Il ressort de ces éléments que le bail est de nature mixte, portant à la fois sur un local commercial et un local d’habitation. En conséquence, au regard de l’obligation d’ordre public de délivrer un logement décent, toute clause prévoyant notamment que le locataire prend les lieux dans leur état au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état doit être réputée non écrite.

II-Sur la nature des travaux à entreprendre

En vertu des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pour être décent le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Il ressort tout d’abord de l’expertise judiciaire de 2007 que le logement ne dispose pas de WC ni de cuisine. Il ressort en outre des divers constats d’huissier produits par Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G] que le logement ne dispose pas de système de VMC, ni de système de chauffage central ; qu’il existe de grosses traces d’humidité dans l’ensemble du logement engendrant le décollement des tapisseries et des moisissures sur la moquette ou les murs, des fissures importantes dans la pièce à vivre ; que des gaines électriques, des tuyaux en PVC et des lambourdes sont présents dans le conduit d’évacuation des fumées. L’ensemble de ces éléments rend manifestement le logement non décent.

Si les constats sont sans appel, un débat persiste s’agissant de l’origine de la dégradation du logement, les bailleurs estimant qu’il s’agit d’un défaut d’entretien des lieux loués alors que les locataires soutiennent que l’absence d’étanchéité des façades et des ouvertures, l’absence de système de ventilation et l’absence de système de chauffage central sont en cause dans la dégradation du logement. Ils indiquent avoir fait de grosses réparations en 2009-2011 mais que les dégradations sont revenues en raison des défauts structurels du logement. Ils produisent des factures qui ne permettent toutefois pas de mesurer l’ampleur des travaux réalisés ni leur affectation (locaux d’habitation ou locaux commerciaux).

Il apparaît donc nécessaire qu’une expertise soit diligentée afin d’une part de déterminer les travaux nécessaires à entreprendre pour rendre le logement décent, d’autre part de déterminer l’origine des dégradations constatées, s’agit-il d’un défaut d’entretien ou de l’absence d’éléments structurels indispensables à assurer l’étanchéité à l’eau, la circulation de l’air et le caractère sain du logement, et ainsi l’imputabilité des réparations.

Aux fins de saisine de l’expert, il convient de mettre à la charge des demandeurs Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G] l’avance des frais de mission. Pour ce faire, ils consigneront les loyers à compter du mois d’août 2025 et jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus pour permettre le compte entre les parties, au cas où le coût final de l’expertise serait à la charge des bailleurs selon les modalités figurant dans le dispositif.

Dans cette attente il y a lieu de surseoir à statuer, concernant à la fois les demandes relatives aux travaux de remise en état, l’indemnisation du préjudice du fait de la mise à disposition par les bailleresses d’un logement d’habitation insalubre et d’indemnisation pour résistance abusive. Il sera également sursis à statuer sur la demande de consignation des loyers et d’exemption de paiement du loyer qui est indissociable de l’imputabilité des travaux.

III-Sur les demandes de réparation des dommages issus du sinistre affectant la porte d’entrée du local commercial

Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G] sollicitent le paiement d’une somme de 4959,10 € en réparation de la porte du local commercial suite à un cambriolage survenu dans la nuit du 22 au 23 août 2022. Cette somme est réclamée sur la base d’un devis qui n’est pas produit. Il apparaît que les locataires ont déclaré le sinistre à leur assurance qui leur a répondu qu’au-delà d’une somme de 1600 € de réparation la prise en charge incombe à l’assureur du propriétaire.

Les consœurs [B] justifient avoir sollicité la garantie de leur assurance et avoir retransmis la proposition d’indemnisation à hauteur de 3 273,01 € minorée d’une franchise de 137 € à leurs locataires, précisant que cette indemnisation serait versée uniquement sur facture et les invitant à exécuter les travaux et à leur transmettre la facture (pièce 12 défendeur).

Il ressort des débats que Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G] n’ont manifestement pas produit la facture des travaux de réparation conformément à la demande des bailleresses.

En vertu de l’article L114-1 du code des assurances toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

En l’espèce, le recours auprès de l’assureur est prescrit. Aussi, faute pour Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G] d’avoir été diligents, ils ne peuvent désormais se prévaloir de leur inaction pour poursuivre contre leur bailleur, outre que la dépense n’est pas démontrée.

Ils seront donc déboutés de leur demande de réparation des dommages affectant la porte d’entrée.

IV-Sur les mesures de fin de jugement

— Sur les dépens : ils seront réservés

— Sur les frais irrépétibles : il sera sursis à statuer concernant cette demande

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire de la présente décision étant de droit et n’apparaissant pas incompatible avec la nature de l’affaire, celle-ci sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant par jugement contradictoire, avant dire droit, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT que le bail conclu le 13 décembre 1997 entre d’une part Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G] et d’autre part Madame [D] [B] et Madame [N] [B], venant aux droits des époux [A]-[L] est de nature mixte portant à la fois sur un local commercial et un local d’habitation

DIT que le local d’habitation dépendant dudit bail, sis [Adresse 12] à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 13] à [Localité 10] est non-décent

ORDONNE une mesure d’expertise aux fins de déterminer l’origine des dégradations et de déterminer les travaux nécessaires à entreprendre pour rendre le logement décent,

DESIGNE pour procéder aux opérations d’expertise [W] [R], [Adresse 5]. Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 7] avec pour mission de :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment factures des travaux entrepris, état des lieux, etc,

— entendre tout sachant,

— se rendre sur la commune de [Localité 10] et visiter les lieux objet du bail, notamment la partie d’habitation, sis [Adresse 12], à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 13], le décrire

— dire si les dysfonctionnements allégués par les locataires existent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent tel qu’il doit être délivré au locataire en application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; dans ce cas les décrire,

— préciser pour chaque désordre constaté si son origine incombe à un défaut de délivrance conforme du chef des propriétaires ou à un défaut d’entretien de la locataire et des occupants de son chef,

— décrire la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ; en chiffrer le coût ; proposer une imputation :

➩ à la charge des bailleurs : s’il s’agit de travaux permettant la délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation et de ses équipements en bon état de fonctionnement, ainsi que de réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, et plus généralement à sa mise en conformité, le tout au sens des articles 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

➩ à la charge des locataires : s’il s’agit de dégradations et pertes de son fait, d’entretien courant du logement et de ses équipements, de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 modifié, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, le tout au sens de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

— proposer le cas échéant le montant de la réfaction de loyer susceptible d’être pratiquée jusqu’à l’exécution des travaux éventuellement à la charge des propriétaires et donner son avis sur sa date possible de point de départ desdits travaux,

— donner tous les éléments techniques permettant d’apprécier les responsabilités respectives encourues et les préjudices subis, notamment par l’absence de VMC et sur la présence des moisissures, du fait du conduit d’évacuation des fumées de la chaudière à fuel

— proposer, le cas échéant, un éventuel compte entre les parties et fournir au tribunal tous éléments utiles à la cause,

— recueillir les dires et observations des parties sur ses préconclusions,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toute personne, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,

DESIGNE la présidente du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DIT que l’expert adressera un pré-rapport et après avoir répondu aux dires des parties, déposera le rapport de ses opérations au Greffe avant le 15 janvier 2026 en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

DIT que Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G] verseront une consignation de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 15/09/2025 ;

DIT que cette consignation sera réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX08], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

DIT que la présente mesure d’instruction sera frappée de caducité en cas de défaut de consignation dans le délai précité,

DIT que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert,

DIT que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

DIT que le dossier sera appelé à la première audience utile après le dépôt du rapport

ORDONNE la consignation des loyers d’août à octobre 2025 inclus à la Caisse des dépôts et consignations située [Adresse 2] ;

DEBOUTE Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [G] de leur demande au titre du paiement des réparations de la porte du local commercial

SURSIS A STATUER sur les autres demandes

RESERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Ainsi jugé et prononcé, le 11 juillet 2025, la minute étant signée par Madame [O] [P], Présidente et Madame [C] [V], Greffière

La Greffière La Présidente