Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 14 novembre 2024, n° 24/06891

TJ Marseille 14 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Validité du congé pour vente
La cour a constaté que le congé a été délivré conformément aux dispositions légales, entraînant la résiliation du bail et justifiant l'expulsion des locataires.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le maintien des locataires dans les lieux constitue une faute civile, ouvrant droit à réparation sous forme d'indemnité d'occupation.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné les défendeurs à payer une somme au titre de l'article 700, considérant qu'ils succombent dans leurs demandes.
Rejeté
Absence de justification pour un délai
La cour a rejeté la demande de délai, constatant l'absence de justification suffisante pour accorder un tel délai.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 14 nov. 2024, n° 24/06891
Numéro(s) :	24/06891
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe LESTRINGANTBinta DIOMANDE
Parties :	S.C.I. LUCLAC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e DIOMANDE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2025

à M. [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06891 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VIE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LUCLAC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe LESTRINGANT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e BINTA DIOMANDE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [T] [E] épouse [F]

née le 08 Décembre 1971 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [I], [P] [F]

né le 07 Mars 1963 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er août 2015, l’indivision [G], représentée par le cabinet Michel de Chabannes a donné à bail à Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] dans le premier arrondissement de [Localité 5] pour un loyer de 330 euros et une provision sur charges de 20 euros.

La SCI LUCLAC a acquis l’immeuble sis [Adresse 1] dans le premier arrondissement de Marseille le 14 février 2020.

Le 16 janvier 2024, la SCI LUCLAC a fait signifier à Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] une lettre leur notifiant un congé pour vente à effet au 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SCI LUCLAC, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 du code de procédure civile aux fins de :

— validation du congé et expulsion immédiate,

— condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour une somme provisionnelle de 380 euros, égale au montant du loyer révisé, charges en sus, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— condamnation au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SCI LUCLAC, représentée par son conseil, a réitéré les termes de leur assignation.

Comparant en personne, Monsieur [I] [F] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux, la SCI LUCLAC s’opposant à cette demande.

Citée à étude, Madame [T] [E] épouse [F] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la qualité pour agir de la requérante

La SCI LUCLAC justifie de sa qualité pour agir par la production de l’acte notarié de vente du 14 février 2020.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] pour une durée de trois ans, a été conclu le 1er août 2015 pour une période de trois ans jusqu’au 31 juillet 2018. Il arrivait à échéance le 31 juillet 2024. La lettre de congé de la bailleresse est signifiée le 16 janvier 2024, par remise à étude pour les deux locataires. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix, de 102.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 juillet 2024.

Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er août 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Les défendeurs sont mariés, une procédure de divorce étant en cours.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 380 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner in solidum Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à son paiement.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du CPCE, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, en l’absence de justification par Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] des démarches initiées pour se reloger et tenant la date de délivrance du congé, il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à la requérante la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] par la SCI LUCLAC d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er août 2015 et concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] dans le premier arrondissement de Marseille sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 1er août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LUCLAC pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit trois cent quatre-vingt euros (380 euros) à ce jour, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [E] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à payer à la SCI LUCLAC la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE