Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01752 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTIM

S.A. DOMOFRANCE

C/

[G] [Y]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Mme [N] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [Y]

né le 27 Octobre 1982 à [Localité 8]

[Adresse 3] [Adresse 6]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date des 14/10/2019 et 03/06/2022, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 9], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°0108 situé à la même adresse.

Le 28 décembre 2022, Madame [I] [S] a souscrit un nouveau bail d’habitation pour un nouveau logement auprès de DOMOFRANCE, laissant Monsieur [Y] [G] seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 20 juin 2024 à Monsieur [Y] [G] un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette.

Le 03/09/2024, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 19/12/2024 en lui demandant :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 14/10/2019 et 03/06/2022 à la date du 21/08/2024,

— de constater que Monsieur [Y] [G] est occupant sans droit ni titre,

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— de le condamner à payer par provision la somme de 2.056,64 euros (terme de juillet 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, de la résiliation des baux jusqu’à la complète restitution des lieux visés par les baux en date du 14/10/2019 et du 03/06/2022, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

— de le condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue, à l’audience du 19/12/2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.777,68 euros hors frais selon un décompte parvenu en cours de délibéré, conformément à la demande faite par le président à l’audience.

DOMOFRANCE donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif des clauses résolutoires.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Monsieur [G] [Y], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets des clauses de résiliation de plein droit, en proposant de régler la somme de 50 euros par mois en plus de son loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20/02/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 21/06/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03/09/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 05/09/2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 20/06/2024, pour la somme en principal de 2.599,97euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 août 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DES CLAUSES RÉSOLUTOIRES ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par DOMOFRANCE les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [G] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.777,68 euros à la date du 30/12/2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Monsieur [G] [Y] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.777,68euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Monsieur [G] [Y] a repris le paiement des loyers courants, et qu’il apparaît en situation de régler, en plus des loyers et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, en accord avec le bailleur. En effet, outre la reprise du paiement de son loyer courant, Monsieur [G] [Y] a réglé la somme de 1.500 euros le 23/10/2024, ainsi que 800 euros le 25/11/2024 et le 13/12/2024, pour un loyer mensuel de 724,10 euros.

Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l’expulsion de Monsieur [G] [Y] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 724,10 euros au 30 décembre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [G] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Monsieur [G] [Y] supportera indemnité de 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 21 août 2024, l’acquisition des clauses résolutoire figurant aux baux conclus les 14/10/2019 et 03/06/2022 et liant la société DOMOFRANCE à Monsieur [G] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 10], à [Localité 9], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°0108 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 1.777,68 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 30/12/2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [G] [Y] à s’acquitter de sa dette, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoire retrouveront leur plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [G] [Y], sera tenu de payer à la société DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01/12/2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (724,10 euros au jour du dernier décompte) dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE