TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 21/05959 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VKTV

N° de MINUTE : 25/00181

Madame [M] [F],

représentée par Madame [P] [L], agissant en sa qualité de tutrice légale

[Adresse 2]

EHPAD [11]

[Localité 10]

représentée par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0811

DEMANDEUR

C/

Maître [G] [J], notaire

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435

Monsieur [E] [H] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Danielle PARTOUCHE-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2059

Madame [Z] [X] [W] épouse [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Danielle PARTOUCHE-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2059

Monsieur [T] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Danielle PARTOUCHE-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2059

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique des 28 et 30 septembre 2016, reçu par Maître [G] [J], notaire titulaire d’un office notarial à [Localité 9], Madame [S] [Y] épouse [F] a vendu en viager à Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] épouse [D] et Monsieur [T] [D] une maison d’habitation avec jardin située [Adresse 1] à [Localité 8], sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 7], moyennant la somme de 30.000 € constituant le bouquet et une rente annuelle viagère de 4.320 €.

Le 28 juillet 2017, Madame [S] [Y] épouse [F] a consenti à Monsieur [E] [D] une procuration sur son compte bancaire ouvert à la Banque Postale sous le numéro [XXXXXXXXXX03], sur lequel un premier chèque daté du 21 février 2017 d’un montant de 10.000 € a été encaissé par Monsieur [E] [D] le 29 décembre 2017 et un second chèque daté du 8 décembre 2017 d’un montant de 14.000 € a été encaissé par Monsieur [E] [D] le 12 décembre 2017.

Madame [S] [Y] épouse [F] est décédée le [Date décès 4] 2017.

Madame [M] [F] épouse [L], fille de madame [S] [Y] épouse [F] et sa légataire universelle, a été placée sous tutelle par jugement du juge des tutelles du tribunal d’instance de Saint-Denis en date du 18 décembre 2019 et sa propre fille, Madame [P] [L] a été nommée tutrice.

Par courrier adressé en recommandé électronique du 23 septembre 2020, reçue le 25 septembre 2020, le conseil de Madame [P] [L] s’est plaint de ce que la vente conclue les 28 et 30 septembre 2016 l’avait été à un prix dérisoire et a mis en demeure les consorts [D] d’avoir à se rapprocher de son cabinet aux fins de trouver une solution amiable au litige.

Par courrier de leur conseil en date du 6 octobre 2020, les consorts [D] ont fait valoir que le prix de vente avait été contradictoirement et librement arrêté entre les parties, que Madame [M] [F] en était informée puisqu’elle était partie à l’acte ayant expressément renoncé à l’action en complément de part à la suite du partage effectué en sa faveur.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice en date du 28 avril 2021, Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] a fait assigner Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] épouse [D], Monsieur [T] [D] et Maître [G] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir à titre principal l’annulation de la vente en viager intervenue les 28 et 30 septembre 2016.

Par jugement en date du 05 août 2022, le tribunal a déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [D] et ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [O] [N].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 22 mai 2023.

Suivant ordonnance en date du 23 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [D].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 janvier 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 septembre 2024, Madame [F] représentée par sa tutrice Madame [L] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL SUR LA VENTE

• ANNULER sur le fondement des articles 1976 et 1591 du Code civil, le contrat de vente en viager conclu selon acte authentique des 28 et 30 septembre 2016, entre Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W], Monsieur [T] [D] et Madame [S] [Y], veuve [F] (Madame [Y]) sur le bien immobilier situé [Adresse 1] cadastré sous la section P n° [Cadastre 7], moyennant un capital de 30.000 € et le versement d’une rente viagère mensuelle de 360 € due à compter du 1er octobre 2016 ;

• ANNULER le transfert de propriété opéré par l’acte des 28 et 30 septembre 2016 ;

• JUGER que l’immeuble ci-dessus fait partie de la succession de Madame [S] [Y] veuve [F] ;

• INVITER la partie la plus diligente à procéder aux formalités de publication de l’annulation de cette vente au service de la publicité foncière ;

• CONDAMNER Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] et Monsieur [T] [D] à payer à la succession la somme mensuelle de 1.833 € entre le 1er octobre 2016 et la date de restitution des lieux matérielle et juridique ;

• CONDAMNER les défendeurs à payer à ce titre à la demanderesse, la somme de 159 471 euros provisoirement arrêtée à la date du 31 décembre 2023 ;

• ORDONNER la compensation de cette créance avec le prix de vente que devra restituer la succession, à hauteur de 35.400 € ;

• CONDAMNER Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] et Monsieur [T] [D] à supporter les frais de quelle que nature que ce soit, relatifs au transfert de propriété ;

A TITRE SUBSIDIAIRE SUR L’ABUS DE FAIBLESSE Si par extraordinaire, le Tribunal ne faisait pas droit à la demande d’annulation de la vente

• CONDAMNER Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] et Monsieur [T] [D] à payer à la demanderesse la somme de 71.548,10 euros au titre du préjudice financier et 20.000 euros au titre du préjudice moral ;

• JUGER que cette condamnation sera partiellement due in solidum avec le notaire à hauteur de la somme de 57.148,10 Euros ;

SUR LE DÉTOURNEMENT DE FONDS

• ANNULER les prétendues libéralités non librement consenties correspondant à deux chèques n° 6645031 d’un montant de 10.000 euros datant du 21 février 2017 et encaissé le 29 décembre 2017 et n° 7455034 d’un montant de 14.000 euros datant du 8 décembre 2017 et encaissé le 12 décembre 2017, sur le fondement de l’article 901 du Code civil et subsidiairement 1137 du Code civil, ou en tout état de cause sur l’enrichissement sans cause ;

• CONDAMNER Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] et Monsieur [T] [D] à restituer et à payer à ce titre la somme de 24.000 € à Madame [M] [F] en réparation de son préjudice financier ;

• CONDAMNER en tout état de cause Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] et Monsieur [T] [D] à verser 20.000 € à Madame [F] en réparation de son préjudice moral ;

SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE

• CONDAMNER Maître [G] [J], Notaire, à payer à Mme [F] la somme de 87.148,10 – 30.000 = 57.148,10 euros à titre de dommages et intérêts in solidum avec les consorts [D] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE :

• CONDAMNER Maître [G] [J], Notaire à payer à Madame [F] la somme de 51 433,29 euros au titre de la perte de chance pour Madame [F] d’avoir pu contracter à des conditions financières normales ;

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE :

• CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W], Monsieur [T] [D] et Maître [G] [J] à payer à Madame [M] [F], épouse [L], la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W], Monsieur [T] [D] et Maître [G] [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat postulant de la demanderesse dans les conditions de l’article 699 du CPC. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 octobre 2024, les consorts [D] demandent au tribunal de :

« Au regard des dispositions de l’acte de partage en date du 12 juillet 2016 et de l’acte de vente du 28 et 30 septembre 2016,

CONSTATER que le bien a été attribué à Madame [S] [Y] aux termes de l’acte de partage du 12 juillet 2016, JUGER que l’action intentée par Madame [M] [F] représentée par Madame [P] [L] s’analyse comme une action en complément de part,

JUGER la demande de Madame [M] [F] représentée par Madame [P] [L] tardive du fait des dispositions de l’acte de partage du 12 juillet 2016,

CONSTATER sa renonciation expresse à intenter toute action en lésion sur la base des dispositions de l’article 889 du Code Civil, aux termes de l’acte de vente du 28 et 30 septembre 2016, LA JUGER prescrite en son action conformément aux dispositions de l’article 889 du Code Civil,

JUGER la vente en viager en date des 28 et 30 septembre 2016 parfaite,

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [M] [F] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] de sa demande d’annulation de la vente sur les fondements des articles 1976 et 1591 du Code Civil,

DEBOUTER Madame [M] [F] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] de sa demande de requalification de la vente en donation déguisée,

DEBOUTER Madame [M] [F] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Maître [J] à garantir les consorts [D] du paiement de toute condamnation inhérente à la valeur du bien et plus généralement de toute condamnation qui pourrait en résulter ;

DIRE qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Madame [M] [F] représentée par Madame [P] [L] à payer la somme de 2.000 € à chacun des défendeurs, les consorts [D], soit une somme totale de 6.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 10 septembre 2024, Maître [G] [J] demande au tribunal de :

« *- Débouter Madame [M] [F], épouse [L], de l’ensemble des demandes qu’elle dirige contre le concluant.

*- Débouter Monsieur [E] [D], Madame [Z], [X] [W], épouse [D], et Monsieur [T] [D] de l’ensemble des demandes qu’ils dirigent contre le concluant.

*-Condamner tout succombant à payer au concluant la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

*-Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Barthélemy Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [D]

Selon l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce, les consorts [D] font valoir que Madame [M] [F] est dépourvue de qualité à agir, le bien litigieux ayant été exclusivement attribué à Madame [S] [Y] épouse [F] par suite de l’acte de partage intervenu le 12 juillet 2016 soit antérieurement à l’acte de vente en viager conclue les 28 et 30 septembre 2016.

Les consorts [D] soutiennent également que les demandes de Madame [M] [F] qui doivent s’analyser en une demande de complément de part est prescrite pour ne pas avoir été introduite dans le délai de 2 ans à compter de l’acte authentique des 28 et 30 septembre 2016 aux termes duquel Madame [M] [F] épouse [L] renonce expressément à intenter l’action en complément de part.

Toutefois, faute d’avoir présenté leur demande devant le juge de la mise en état et faute de démontrer l’existence d’un élément nouveau intervenu postérieurement à l’ordonnance de clôture du 09 octobre 2024 les consorts [D] sont irrecevables à le faire devant la juridiction saisie au fond.

Sur la demande de nullité de la vente en viager intervenue les 28 et 30 septembre 2016

Selon l’article 1964 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles dépendent d’un événement incertain. Tels sont : le contrat d’assurances, le jeu et le pari, le contrat de rente viagère.

Aux termes de l’article 1976 du même code, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

L’article 1591 du même code prévoit que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Il résulte de ces dispositions qu’en matière de vente en viager, un aléa doit exister sur le prix final de la vente, étant précisé qu’il appartient à celui qui se prévaut de l’inexistence de cet aléa, d’en rapporter la preuve.

Il est admis que le défaut d’aléa peut résulter de la vileté du prix de la vente, lorsqu’elle est telle que le débirentier est certain d’obtenir un bénéfice très au-delà de la durée d’espérance de vie du crédirentier.

Le prix doit toutefois non seulement exister, mais être réel et sérieux pour que la vente ne soit pas entachée de nullité.

Pour apprécier la vileté du prix à l’occasion d’une vente viagère, il convient de comparer, d’une part, les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu’elle représente, et d’autre part, la valeur des prestations fournies, à savoir notamment le paiement du bouquet, le montant de la rente ainsi que l’éventuel droit d’usage et d’habitation que le vendeur peut se réserver

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente en viager des 28 et 30 septembre 2016 que le solde du prix de vente après versement du bouquet d’un montant de 30.000 € était de 130.000€ à verser moyennant des rentes annuelles de 4.320 € soit une rente mensuelle de 360 € étant souligné que la crédirentière était âgée de 91 ans au moment de la conclusion du contrat de vente et que l’espérance de vie pour une femme de cet âge en 2016 était de 6,4 ans selon le barème de DAUBRY.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 22 mai 2023, que le bien immobilier dont il s’agit est une maison mitoyenne sur un côté, datant des années 1920, élevée sur cave d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’un grenier sous toiture 2 pentes couvertes en tuiles mécaniques et située dans un quartier pavillonnaire et résidentiel de la commune de [Localité 8], commune limitrophe de [Localité 12].

La maison est située sur un terrain d’assiette de 295 m² et est composée d’un appartement au rez-de-chaussée d’une surface de 51 m² et d’un appartement à l’étage d’une superficie de 47 m², soit une surface d’habitation totale de 98 m² avec

L’expert a relevé que le bien avait fait l’objet d’importants travaux de rénovation de la part des consorts [D], dont il a validé l’évaluation, et en a tenu compte dans son évaluation.

De la même manière, il a tenu compte du fait qu’à la date de la vente en septembre 2016, l’appartement du 1er étage était loué à Madame [I] moyennant un loyer annuel de 3.300 € et que l’appartement du rez-de-chaussée était occupé par Madame [S] [Y] épouse [F] qui s’en était réservé l’usufruit.

L’expert conclut, en tenant compte de l’ensemble de ces éléments, à une valeur vénale occupée de 180.000 € en septembre 2016.

Il a ensuite fait application du barème DAUBRY, usuellement employé en matière de vente en viager et retenu que s’agissant d’une femme seule de 91 ans il y avait lieu de considérer une espérance de vie de 6,4 ans, une valeur de la part de nue-propriété de 72 % et un taux de rente de 15,4 %, de sorte que :

En prenant pour valeur vénale la somme de 180.000 € :

— la valeur de la nue-propriété est de 180.000 * 72% = 129.600 €

— le bouquet versé : 30.000 €

— la valeur de la rente annuelle : (129.600 € – 30.000 €)*15,4 % = 15.338,40 € soit une rente mensuelle de 1278,20 €.

Or, la rente annuelle arrêtée aux termes de l’acte de vente des 28 et 30 septembre 2016 est de 4320 €, soit une rente mensuelle de 360 €, soit une différence de 71 % avec ce qu’aurait dû être convenu.

En prenant pour valeur vénale la somme de 160.000 € :

— la valeur de la nue-propriété est de 160.000 * 72% =115.200 €

— le bouquet versé : 30.000 €

— la valeur de la rente mensuelle : (115.200 € – 30.000 €)*15,4 % = 13.208 €, soit une rente mensuelle de 1093,40 €.

Or, la rente annuelle arrêtée aux termes de l’acte de vente des 28 et 30 septembre 2016 est de 4320 €, soit une rente mensuelle de 360 €, soit une différence de 67 % avec ce qui aurait dû être convenu.

Aucune des parties ne produit de document susceptible de remettre en cause les constats et l’évaluation de l’expert judiciaire.

En outre, si l’âge du crédirentier ne supprime pas à lui seul le caractère aléatoire du contrat, le faible pourcentage du prix de vente payé comptant le jour de la vente et la modicité des rentes annuelles ôtait de fait tout aléa à la vente, qui ne présentait aucun risque véritable pour les acquéreurs, puisqu’il aurait fallu que la crédirentière vécût jusqu’à l’âge de 121 ans pour récupérer la totalité du prix de vente ((160.000 € – 30.000 €) * 4320 € = 30 ans) alors qu’âgée déjà de 91 ans lors de la vente Madame [S] [Y] épouse [F] disposait d’une espérance de vie de 6,4 ans selon le barème DAUBRY.

Un tel événement, s’il n’était effectivement pas théoriquement impossible, présentait une probabilité tellement faible qu’il doit être regardé comme pratiquement irréalisable dès la conclusion de la vente.

Au regard de l’ensemble de ses éléments, le caractère dérisoire du prix est suffisamment établi en l’espèce et fait disparaître l’aléa.

En conséquence, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens, la vente en viager conclue les 28 et 30 septembre 2016 entre Madame [S] [Y] épouse [F] et les consorts [D] sera annulée et le présent jugement publié au service de la publicité foncière.

Sur les conséquences de l’annulation

L’annulation entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat, qui est censé n’avoir jamais existé, avec restitutions réciproques.

L’acheteur doit rendre l’immeuble et le vendeur restituer le prix.

Dès lors, en cas de vente viagère, le bouquet, correspondant à la part du prix payée comptant lors de la signature du contrat, doit être restitué, de même les arrérages de la rente qui ont été perçus.

En conséquence, il y a lieu de condamner la demanderesse à restituer aux consorts [D] la somme de 35.400 € à ce titre et de condamner les consorts [D] à restituer le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8], sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 7].

En outre, aux termes de l’article 1352-3 du code civil, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.

Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s’ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l’état de la chose au jour du paiement de l’obligation.

En application de ce texte, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, le vendeur n’est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule utilisation de la chose par l’acquéreur (Ch. mixte., 9 juillet 2004, pourvoi n° 02-16.302, Bulletin civil 2004, Ch.mixte, n° 2).

En l’occurrence, il résulte des pièces versées aux débats et en particulier du rapport d’expertise du 22 mai 2023, que l’appartement du rez-de-chaussée est inoccupé et que l’appartement du 1er étage est loué selon bail conclu le 01 janvier 2015 avec Madame [I] moyennant la somme de 275 € par mois.

Aux termes de l’acte authentique des 28 et 30 septembre 2016, il est expressément convenu, en page 6, que « Observation étant ici faite en ce qui concerne la partie louée Madame [F] continuera à percevoir les loyers sa vie durant ».

Aucune des parties ne produit de document permettant d’établir d’une part, que les loyers de l’appartement du 1er étage ont été perçus par les consorts [D] en lieu et place de Madame [S] [Y] épouse [F], d’autre part, qu’un autre bail pour l’appartement du rez-de-chaussée a été conclu et que les consorts [D] en ont perçu les fruits.

Aucune des parties ne justifie non plus de ce que le bail conclu le 1er janvier 2015 avec Madame [I] a été résilié.

Dès lors, Madame [M] [F] épouse [L] qui n’est fondée qu’à réclamer la restitution des fruits effectivement perçus et non le paiement d’une indemnité d’occupation pour privation de jouissance, ne peut solliciter que la restitution des loyers perçus soit 275 € par mois à compter du décès de sa mère, soit le 29 décembre 2017, et la date de restitution effective des clefs du bien litigieux.

En conséquence, les consorts [D] doivent être condamnés à lui payer la somme de 275 € par mois à compter du 29 décembre 2017 et jusqu’à la restitution effective des clefs du bien litigieux.

Conformément aux dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation entre ces deux créances de restitution sera ordonnée.

Sur la demande de remboursement de la somme de 24.000 €

Sur l’annulation des libéralités pour dol

En application de l’article 901 du code civil, pour faire une libéralité, il faut être sain d’esprit. La libéralité est nulle lorsque le consentement a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence

En l’espèce, l’examen des pièces produites, en particulier la photocopie desdits chèques et les relevés du compte n°25 185 93 G 020 à la Banque Postale de Madame [S] [Y] épouse [F], permet d’établir qu’elle a établi deux chèques à l’ordre de Monsieur [E] [D] :

— le premier n°166645031 B le 21 février 2017 d’un montant de 10.000 € encaissé le 29 décembre 2017, soit le lendemain du décès de Madame [S] [Y] éposue [F] ;

— le second n°177455034 G le 08 décembre 2017 d’un montant de 14.000 € et encaissé le 12 décembre 2017.

Madame [M] [F] épouse [L] soutient que Monsieur [D] a abusé de l’état de santé physique et mental de sa mère pour lui soutirer ces chèques.

A l’appui de ses affirmations quant à la mauvaise santé de sa mère et de son état de faiblesse, Madame [M] [F] épouse [L] produit un compte rendu d’hospitalisation entre le 03 novembre 2017 et le 17 novembre 2017 ainsi que trois attestations de témoins.

Le compte rendu d’hospitalisation ne permet d’établir ni l’insanité d’esprit de Madame [S] [Y] épouse [F] à la date à laquelle elle a signé les chèques litigieux, ni son état de faiblesse, car elle a fait suite à une hématémèse le 2 novembre 2017, c’est-à-dire à un vomissement de sang, généralement rouge, parfois noirâtre, non spumeux. En outre, le compte-rendu conclu à une origine oesophagique peptique non sténosante pour l’hématémèse, une insuffisance respiratoire chronique probablement post tabagique nécessitant une OLD et une décompensation cardiaque gauche à minima, résolutif avec déplétion hydro-sodée (syndrome de perte de sel), ce qui ne permet pas de conclure à une insanité d’esprit, ni à un état de santé particulièrement obéré, sauf en ce qui concerne l’insuffisance cardiaque.

Au demeurant les causes du décès de Madame [S] [Y] épouse [F] ne sont ni expliquées, ni justifiées.

Les trois attestations versées aux débats émanant de Monsieur [U] [L], ex-gendre de Madame [S] [Y] épouse [F], de Madame [C] [B] et de Madame [V] [L], petite-fille de Madame [Y] épouse [F], ne sont ni suffisamment précises, datées et circonstanciées pour établir d’une part l’insanité d’esprit de Madame [S] [Y] épouse [F] ou la fragilité de son état de santé, d’autre part, la réalité des manœuvres dolosives de la part de Monsieur [D] pour capter le patrimoine de Madame [S] [Y] épouse [F].

Le seul fait que Madame [S] [Y] épouse [F] ait, sur la dernière année de sa vie, manifestement accordé une plus grande confiance à Monsieur [D], un simple voisin, qu’aux membres de sa famille, notamment en lui donnant procuration sur ses comptes bancaires et en signant les deux chèques litigieux à son profit, ne permet pas d’établir l’existence de manœuvres dolosives.

Au surplus, Monsieur [E] [D] lui-même conteste qu’il s’agisse de libéralités, soutenant que les deux chèques litigieux lui ont été remis pour « faire face à des dépenses de Madame [S] [Y] car il s’occupait d’elle au quotidien » et en particulier aux frais d’obsèques de cette dernière.

Dans ces conditions, la nullité des libéralités pour dol sera rejetée.

Sur le fondement de l’enrichissement sans cause

Aux termes de l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

En application de ce texte il incombe à la partie qui l’invoque d’établir que l’appauvrissement qu’elle subi et l’enrichissement corrélatif du défendeur ont eu lieu sans cause.

En l’espèce, Monsieur [E] [D] conteste lui-même fermement, aux termes de ses dernières conclusions, le fait que les deux chèques litigieux soient des libéralités et affirme qu’ils lui ont été remis pour « faire face à des dépenses de Madame [S] [Y] car il s’occupait d’elle au quotidien » et en particulier aux frais d’obsèques de cette dernière.

Or, s’il justifie par la production de la facture n°356996 émise le 11 janvier 2018 par PFG – SERVICES FUNERAIRES et du reçu n°0731375 émis le 11 janvier 2018 par la même société qu’il a commandé et payé les frais d’obsèques de Madame [S] [Y] épouse [F] pour un montant de 7.338,58 €, en revanche, il n’explique ni ne démontre que le reste de la somme qu’il a reçu de Madame [S] [Y] épouse [F] a été utilisée pour payer des frais engagés par ou pour cette dernière.

Ainsi, Madame [M] [F] épouse [L] démontre que le compte bancaire de sa mère s’est appauvri de 16.661,42 € et que corrélativement celui de Monsieur [E] [D] s’est enrichi de la même somme, sans aucune justification.

En conséquence, Monsieur [E] [D] sera condamné à restituer à Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L], en sa qualité d’ayant droit de Madame [S] [Y] épouse [F], à la somme de 16.661,42 € (24.000 € – 7.338,58 €).

En revanche, Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] n’explique, ni ne justifie de la réalité d’un préjudice moral subi personnellement, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande à l’encontre de Maître [G] [J]

Les demandes formulées par Madame [M] [F] épouse [L] à l’encontre du notaire instrumentaire étant effectuées dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à sa demande d’annulation de la vente en viager conclue les 28 et 30 septembre 2016 alors qu’il a précisément été fait droit à cette demande, le tribunal n’examinera pas cette prétention et les moyens développés à son soutien.

Sur l’appel en garantie des consorts [D] à l’encontre de Maître [G] [J]

En application de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il découle de la nature même des fonctions du notaire rédacteur d’un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer la sécurité, l’utilité, l’efficacité technique et pratique. Tenu d’une obligation de conseil de nature nécessairement délictuelle, il lui appartient de conseiller utilement les parties en attirant leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, ainsi qu’en suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’elles désirent atteindre.

Il sera en outre rappelé qu’en présence d’un contrat aléatoire telle qu’une vente moyennant une rente viagère, le notaire est tenu d’une obligation de conseil renforcée lui imposant de vérifier l’existence de l’aléa afin d’assurer l’effectivité et la sécurité de l’acte pour lequel il apporte son concours et qu’il appartient au débiteur du devoir d’information de rapporter la preuve de son exécution.

Si le notaire n’a pas à s’immiscer dans les rapports des parties en ce qui concerne l’appréciation économique de la transaction, il est néanmoins tenu de les éclairer de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours, cette obligation s’appliquant, quand bien même l’engagement des parties procède d’un accord antérieur, dès lors qu’au moment de l’intervention du notaire , cet accord n’a pas produit ses effets ; qu’ainsi, il doit notamment les informer au regard d’une possible vileté du prix sur les risques des engagements qu’elles souscrivent dans des conditions manifestement déséquilibrées compte tenu de la modicité du prix.

En l’espèce, Maître [G] [J] en sa qualité de notaire instrumentaire ne pouvait sérieusement ignorer l’applicabilité usuelle du barème DAUBRY en matière spécifique de contrat de vente viagère. Il ne pouvait méconnaître l’insuffisance manifeste du résultat de calcul du montant annuelle de la rente viagère au regard de l’espérance de vie de la crédirentière au moment de la souscription du contrat, ce qui caractérisait de manière évidente la conclusion d’une convention dans des conditions déséquilibrées qui aurait dû éveiller ses soupçons et par suite justifier qu’il soulève la difficulté à l’attention des parties dont l’une, en l’espèce le vendeur, avait un âge avancé, ce qui aurait dû le conduire à attirer l’attention des parties sur le risque de nullité encouru, ce qu’il ne démontre pas avoir fait.

Peu importe à cet égard que les modalités de la vente en viager aient été d’ores et déjà arrêtées aux termes du compromis de vente conclu le 03 juin 2016 et à la rédaction duquel Maître [J] n’a pas participé. Cette circonstance ne faisant pas disparaître son obligation de conseil.

Ainsi, la faute commise par Maître [G] [J] à l’égard des consorts [D] est suffisamment caractérisée.

Néanmoins, Maître [G] [J] ne peut être condamné à garantir les consorts [D] des condamnations prononcées à leur encontre dans la mesure où elles ont trait à des restitutions en conséquence de l’annulation de la vente en viager conclue les 28 et 30 septembre 2016 et qui de ce fait ne constituent pas un préjudice indemnisable, mais simplement la remise en état antérieur à l’anéantissement rétroactif du contrat.

En conséquence, les consorts [D] seront déboutés de leur appel en garantie à l’encontre de Maître [G] [J].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les consorts [D] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Olivier JESSEL pour ceux dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation in solidum des consorts [D] à payer Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les consorts [D] sollicitent que l’exécution provisoire soit écartée en raison de de l’existence d’un acte de partage qui n’aurait jamais été communiqué aux débats par la demanderesse, néanmoins, ils n’ont jamais saisi le juge de la mise en état d’un incident de communication de pièce et en tout état de cause l’acte de partage en question porte sur le partage de la succession de Monsieur [A] [F], époux de Madame [S] [Y] épouse [F] et père de Madame [M] [F] épouse [L] alors que cette dernière agit dans la présente procédure en qualité d’ayant-droit de Madame [S] [Y] épouse [F] et non en qualité d’ayant-droit de Monsieur [A] [F].

Ainsi, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] épouse [D] et Monsieur [T] [D] ;

ANNULE la vente en viager conclue les 28 et 30 septembre 2016 entre Madame [S] [Y] épouse [F] d’une part, Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] épouse [D] et Monsieur [T] [D] d’autre part, relative à une maison d’habitation avec jardin située [Adresse 1] à [Localité 8], sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 7] ;

ORDONNE la publication du présent jugement par la partie la plus diligente auprès du service de la publicité foncière, aux frais de Monsieur [E] [D], de Madame [Z] [X] [W] épouse [D] et de Monsieur [T] [D] ;

CONDAMNE Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] à restituer à Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] épouse [D] et Monsieur [T] [D] la somme de 35.400 € (trente-cinq mille quatre cent euros) au titre de la partie du prix déjà versée au jour de l’annulation ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] épouse [D] et Monsieur [T] [D] à restituer à Madame [M] [F] épouse [L], la maison d’habitation avec jardin située [Adresse 1] à [Localité 8], sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 7] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] épouse [D] et Monsieur [T] [D] à payer à Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L], la somme de 275 € (deux cent soixante-quinze euros) par mois ente le 29 décembre 2017 et jusqu’à restitution des clefs du bien litigieux ;

ORDONNE la compensation entre les créances respectives de Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] d’une part et Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] épouse [D] et Monsieur [T] [D] d’autre part ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] la somme de 16.661,42 € (seize mille six cent soixante et un euros et quarante-deux centimes) ;

DEBOUTE Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] et Monsieur [T] [D] de leur appel en garantie à l’encontre de Maître [G] [J] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] et Monsieur [T] [D] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Olivier JESSEL pour ceux dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D], Madame [Z] [X] [W] et Monsieur [T] [D] à payer à Madame [M] [F] épouse [L] représentée par sa tutrice Madame [P] [L] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,