TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2024

N° RG 24/03514 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HMW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DARON

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société ALIPNEUS SALENGRO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2017, la SCI PARADIS 54 a donné à bail commercial à la SASU ALIPNEUS SALENGRO des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950 euros hors taxes, et une provision sur charges mensuelle de 135 euros.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 21 juillet 2017.

Par acte notarié du 21 juillet 2023, la SCI PARADIS 54 a vendu au profit de la SCI DARON le bien situé [Adresse 2], comprenant le local commercial loué à la SASU ALIPNEUS SALENGRO.

La SCI DARON s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SCI DARON a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU ALIPNEUS SALENGRO, pour une somme de 2 807,12 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la SCI DARON a fait assigner la SASU ALIPNEUS SALENGRO, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SASU ALIPNEUS SALENGRO, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 13 novembre 2024, la SCI DARON, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 13 juin 2024 ;Ordonner l’expulsion de la SASU ALIPNEUS SALENGRO, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ainsi que la séquestration, aux frais, risques et périls de la SASU ALIPNEUS SALENGRO des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles au choix de la requérante ;Condamner la SASU ALIPNEUS SALENGRO à payer à la SCI DARON :Une indemnité provisionnelle de 1 142,41 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 juin 2024 ;Une indemnité provisionnelle de 2 395,52 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024 ; Une indemnité provisionnelle mensuelle de 239,55 euros en application de la clause pénale à compter du 1er juillet 2024 ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 197,76 euros égal au loyer courant charges et taxes en sus jusqu’à la reprise effective des lieux ; 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 13 mai 2024.Ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par la SCI DARON eu égard aux manquements de la SASU ALIPNEUS SALENGRO à ses obligations contractuelles et en application des dispositions de la clause pénale.

La SASU ALIPNEUS SALENGRO, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au mois de juin 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 13 mai 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de l’intégralité de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 14 juin 2024. L’obligation de la SASU ALIPNEUS SALENGRO de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 14 juin 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1 197,76 euros, provision sur charges incluses, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de 1 197,76 euros.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du mois de juin 2024 que la SASU ALIPNEUS SALENGRO a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois d’août 2023, et reste lui devoir une somme de 1 286,14 euros, arrêtée au mois de juin 2024.

Le bailleur sollicite le paiement de la somme de 2 395,52 euros au titre de l’indemnité d’occupation, soit l’équivalant du loyer pour les mois de juillet et août 2024 échus à la date de l’assignation.

Toutefois, les sommes de 143,73 € et 123,26 euros, imputées à la SASU ALIPNEUS SALENGRO au titre de deux commandements de payer, ne seront pas prise en compte au titre de la provision, l’un des commandements entrant dans les dépens, l’autre n’étant pas justifié par les pièces versées.

La SASU ALIPNEUS SALENGROS ne justifie d’aucun paiement après le 11 juin 2024, paiement pris en compte dans le décompte versé aux débats.

L’obligation du locataire de payer la somme de 3 414, 67 euros au titre des loyers et charges échus, et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’août 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur la clause pénale :

Le contrat de bail prévoit que le locataire devra payer au bailleur une somme égale à 20% des sommes dues en cas de défaut de paiement.

L’application de cette clause pénale, susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier, relève de la seule compétence du juge du fond qui est susceptible de la modérer à la hausse comme à la baisse.

Le contrat de bail prévoit également la conservation par le bailleur du dépôt de garantie en cas d’acquisition de la clause résolutoire. Cette clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

L’application de la clause pénale ne constitue une obligation non sérieusement contestable.

Par conséquent, les demandes présentées au titre de la clause pénale seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SASU ALIPNEUS SALENGRO sera condamnée, à payer à la SCI DARON la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU ALIPNEUS SALENGRO qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 13 mai 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 20 juillet 2017 entre la SCI DARON et la SASU ALIPNEUS SALENGRO, à la date du 14 juin 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU ALIPNEUS SALENGRO et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SASU ALIPNEUS SALENGRO à payer à la SCI DARON une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 14 juin 2024, d’un montant de 1 197,76 euros, provision sur charges incluses et hors taxes et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SASU ALIPNEUS SALENGRO à payer à la SCI DARON la somme provisionnelle de 3 414, 67 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’août 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus ;

REJETONS les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SASU ALIPNEUS SALENGRO à payer à la SCI DARON, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU ALIPNEUS SALENGRO aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 13 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT