N° RG 25/00356 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSW5

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [L] [W] [U], [A] [P] [K]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [V] [L] [W] [U],

Monsieur [A] [P] [K],

demeurant tous deux 1 rue Saint Lubin – Etg 4 -Lgt 14 – 28000 CHARTRES

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

en présence d'[T] [S], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 30 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 mai 2018, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Mme [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B] un logement n°14 situé 1 rue St Lubin à CHARTRES (28000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 224,03 euros, hors charges locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, C’CHARTRES HABITAT a sommé Mme [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B] de justifier de l’occupation du logement.

Par mail du 25 septembre 2024, Mme [V] [L] [W] [U] a indiqué vivre dans le logement avec son compagnon et leurs enfants.

Par courrier en date du 24 mars 2025, Madame [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B] ont donné congé à leur bailleur et indiqué quitter le logement à la date du 1er juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 13 mai 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin d’obtenir, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi, outre la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, indique que les locataires ont donné congé et que le logement devait être restitué le 25 juin. Il maintient les demandes de son assignation.

Madame [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B], régulièrement citée à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Selon les dispositions du contrat de bail, le locataire est tenu d’habiter personnellement le logement et ne peut sous-louer le logement que dans certains cas autorisés, à savoir à des personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap et ce en respectant les conditions d’un écrit.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des rapports d’enquête des 29 décembre 2023, 24 janvier 2024, 19 février 2024, 14 juin 2024, 5 juillet 2024, 7 août 2024 et 16 septembre 2024, 4 avril 2025 et 15 mai 2025 que :

l’enquêteur du bailleur social n’est jamais parvenu à rencontrer Madame [W] [U] ni Monsieur [K] en dépit de plusieurs visites au domicile, ni à les contacter aux numéros communiqués,qu’à ce domicile se trouvait, aux mois de janvier et de février 2024, Mme [R] [L] se disant cousine de Mme [W] [U] exposant être hébergée dans le logement avec ses 5 enfants et vivre avec Madame [W] [U] et Monsieur [K] et leurs deux enfants,que la consommation de gaz a très peu évolué entre pendant la durée de l’enquête, stagnant aux mêmes index de juin 2024 à avril 2025,qu’au mois de juin 2014, le locataire du logement situé en-dessous du logement loué aux défendeurs a indiqué ne plus avoir croisé Mme [W] [U] depuis plusieurs mois mais entendre du bruit dans le logement, que lors des visites de l’enquêteur aux mois de juin, juillet, août, septembre 2024, avril et mai 2025, personne n’a ouvert la porte et aucun bruit n’émanait du logement loué,que le courrier était régulièrement relevé.

A la suite de l’acte de sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement en date du 24 septembre 2024, Mme [W] [U] a adressé le 25 septembre 2024 un email indiquant qu’elle occupait le logement avec son compagnon et ses enfants, qu’ils étaient en vacances mais de retour depuis et qu’enfin le paiement des loyers à leur échéance témoignait de l’occupation effective du logement.

Il est relevé que l’envoi de ce mail n’est pas corroboré par d’autres éléments attestant de l’occupation effective du logement. Il est considéré que cet élément n’est pas suffisant pour considérer que Mme [V] [L] [W] [U] et M.[A] [P] [B] sont réellement occupants du logement, compte-tenu des éléments recueillis par C’CHARTRES HABITAT (visites domiciliaires, enquête de voisinage..) qui viennent au contraire attester de l’absence des locataires des lieux depuis plusieurs mois et notamment depuis le retour allégué des locataires au mois de septembre 2024 et de la mise à disposition de leur logement à une autre famille.

Par ailleurs, Mme [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B] ont, par courrier daté du 24 mars 2025, donné congé à leur bailleur indiquant quitter le logement au 1er juin 2025.

Dès lors, sans qu’il soit besoin de faire constater par acte de commissaire de justice l’abandon du logement, au vu des manquements graves à leurs obligations locatives, il est prononcé la résiliation du bail au 24 juin 2025 considération, 3 mois après le congé donné par les locataires. En conséquence, le bailleur est autorisé à faire procéder, le cas échéant, à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la résiliation du bail est intervenue à la date du 24 juin 2025.

En conséquence, Madame [V] [L] [W] [U] et M.[A] [P] [B] seront solidairement redevables envers C’CHARTRES HABITAT depuis cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

Madame [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Mme [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE à la date du 24 juin 2025 la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 14 mai 2018 entre l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Mme [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B] concernant l’appartement n°14 situé 1 rue St Lubin à CHARTRES (28000) ;

ORDONNE en conséquence et le cas échéant, à Mme [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [L] [W] [U] et M.[A] [P] [B] à payer à l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 24 juin 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise;

CONDAMNE Mme [V] [L] [W] [U] et M.[A] [P] [B] in solidum à payer à l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [L] [W] [U] et M. [A] [P] [B] in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation du 24 septembre 2024;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION