Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 24 octobre 2024, n° 23/02951

TJ Marseille 24 octobre 2024

Arguments

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Rejeté
Absence de clause résolutoire dans le bail
La cour a constaté qu'il n'était pas établi que le bail contenait une clause résolutoire, ce qui a conduit au rejet de la demande de résiliation.
Rejeté
Inexistence de la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de constatation de la résiliation du bail.
Rejeté
Loyers impayés jusqu'à la résiliation du bail
La cour a relevé des contestations sérieuses concernant l'arriéré locatif, ce qui a conduit au rejet de la demande.
Rejeté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de constatation de la résiliation du bail.
Rejeté
Frais de justice engagés
La cour a condamné la S.C.I. SAB à payer une somme à la défenderesse au titre de l'article 700, ce qui a conduit au rejet de sa demande.
Rejeté
Dépens de l'instance
La cour a condamné la S.C.I. SAB aux dépens, ce qui a conduit au rejet de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 24 oct. 2024, n° 23/02951
Numéro(s) :	23/02951
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	21 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karine SABBAHLaurence HENRY
Parties :	S.C.I. SAB

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à M^e HENRY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2024

à M^e SABBAH.

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02951 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3KN3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAB

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karine SABBAH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [P]

né le 31 Décembre 1958 à [Localité 2] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [T] [M] divorcée [P]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-001803 du 08/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2018, la SCI SAB a donné à bail à [C] [P] et [T] [M] divorcée [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à MARSEILLE (13 010) pour un loyer mensuel de 800 euros et de 50 euros de provisions pour charges.

Se prévalant de loyers impayés et d’un défaut d’assurance, la SCI SAB a fait signifier à [C] [P] et [T] [M] divorcée [P] par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10 479 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 26 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI SAB a fait assigner [C] [P] et [T] [M] divorcée [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et par conséquent, la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [C] [P] et [T] [M] divorcée [P] et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner [C] [P] et [T] [M] divorcée [P] à payer à titre provisionnel à la SCI SAB la somme de 10 483 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner [C] [P] et [T] [M] divorcée [P] à payer à titre provisionnel à la SCI SAB et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle ;

— condamner [C] [P] et [T] [M] divorcée [P] à payer à la SCI SAB la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [C] [P] et [T] [M] divorcée [P] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ordonnance en date du 23 octobre 2023, les débats étaient rouverts afin de permettre la production d’un exemplaire complet du bail et d’un décompte actualisé.

A l’audience, la demanderesse a renouvelé ses premières demandes, précisant que la dette égalait désormais la somme de 2 542 euros au 31 juillet 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 8 février 2023 a été dénoncée le 14 février 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, la SCI SAB justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la SCI SAB justifie être le bailleur du bien en cause par la production de son titre et de son bail.

Par conséquent, la SCI SAB est recevable en ses demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il n’est pas établi que le bail en cause contient une clause résolutoire, les conditions générales n’étant pas produites, alors qu’il est indiqué en défense, et sans que cela soit contesté, que la défenderesse, qui serait l’attributaire du bien dans le cadre de la procédure de divorce intervenue entre les défendeurs, aurait quitté les lieux le 1er juin 2024.

Des contestations sérieuses apparaissent donc s’opposer à la demande en résiliation du bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

[C] [P] et [T] [M] divorcée [P] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail et leur départ des lieux.

Il apparait sur ce point que la défenderesse conteste à juste titre ce poste de demande au regard de l’absence de régularisation de charges justifiée aux débats, alors qu’il est acquis que le bien a fait l’objet d’un constat d’infraction au règlement sanitaire départemental du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] le 8 septembre 2023.

D’autre part, il apparait que la défenderesse a fait l’objet d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au terme de laquelle a été effacée la somme de 12 345 euros correspondant à une dette due à la SCI SAB le 11 avril 2024, décision qui n’apparait pas retranscrite sur l’extrait de compte de la défenderesse.

De cette sorte, à l’instar de ce qui a été décidé sur la demande en résiliation de bail, il apparait que des contestations sérieuses s’opposent à la demande de condamnation au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires :

La SCI SAB, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, justifie de condamner la demanderesse à payer à [T] [M] divorcée [P] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS la SCI SAB recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS la SCI SAB à payer à [T] [M] divorcée [P] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI SAB aux dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT