TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 11 Mars 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Février 2024

GROSSE :

Le 11/03/24

à M^e PLANTARD

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EXPEDITION :

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N° RG 23/06873 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4DWP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA

, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [J] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2021, la société VILOGIA a consenti un bail d’habitation meublé « étudiant » à Madame [J] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 432,83 euros, provisions sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 2.363,05 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la société VILOGIA a fait assigner Madame [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement aux obligations contractuelles, notamment celle de régler son loyer et de fournir une attestation d’assurance;ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à compter du prononcé de la décision à intervenir, et si besoin avec le concours de la force publique ;la condamner au paiement de la somme de 3.167,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2023;la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, jusqu’à libération des lieux ;la condamner au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 octobre 2023.

À l’audience du 12 février 2024, la société VILOGIA, représentée par son conseil, a déclaré se désister de sa demande de résiliation pour manquement à l’obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs. Elle s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement.

Madame [J] [N] a comparu en personne. Elle a déclaré avoir mis en place un plan d’apurement de la dette à raison de 100 € par mois en plus du loyer courant. Elle a ajouté travailler en qualité d’auxiliaire de vie et percevoir des revenus mensuels de l’ordre de 1.000 € Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en plus du paiement du loyer courant. Elle a justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 11 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la loi applicable

Le contrat conclu entre la société VILOGIA et Madame [J] [N] relève du régime juridique des logements conventionnés, prévus par les articles L 353-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes des articles 2 et 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les dispositions de ladite loi ne sont pas applicables aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat.

Sur la demande de résiliation du bail et sur la demande reconventionnelle

Sur la recevabilité

La société VILOGIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience ainsi qu’à la CCAPEX le 3 juillet 2023.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1728 2° du code civil, l’obligation de payer le loyer est essentielle.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il convient de constater le désistement de la société VILOGIA de sa demande visant à la résiliation du contrat de bail pour défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Il résulte des pièces versées aux débats que malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 29 juin 2023, Madame [J] [N] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2.363,05 euros qui y était mentionnée.

La société VILOGIA produit ainsi un décompte démontrant qu’à la date du 7 février 2024, Madame [J] [N] lui devait la somme de 3.512,10 euros.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [J] [N] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1343-5 du même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la société VILOGIA, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 432,83 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société VILOGIA ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [J] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société VILOGIA de sa demande visant à la résiliation du contrat de bail pour défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs,

CONDAMNE Madame [J] [N] à payer à la société VILOGIA la somme de 3.512,10 euros (trois mille cinq cent douze euros et dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2024,

AUTORISE Madame [J] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 24 septembre 2021, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE Madame [J] [N] à payer à la société VILOGIA le solde de la dette locative,

AUTORISE la société VILOGIA, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Madame [J] [N] à verser à la société VILOGIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [N] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 11 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LA GREFFIERE