TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Audrey BENOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06403 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYK

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V], [M] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0684

Madame [F], [X], [H] [S] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0684

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière et

[E] [N], auditeur de justice

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06403 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYK

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé, M. [V] [C] a donné à bail, le 1er mai 2000, à M. [P] [J] une chambre située [Adresse 3] dont il est propriétaire avec son épouse Mme [F] [S] épouse [C] moyennant un loyer de 800 francs et 100 francs de provision pour charges par mois.

Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 4 avril 2023, M. [V] [C] et son épouse ont fait délivrer à M. [P] [J] un congé pour vente à effet du 30 avril 2024.

Faute d’avoir libéré les lieux, M. [V] [C] et Mme [F] [S] épouse [C] ont fait délivrer par commissaire de justice à M. [P] [J] une sommation de quitter les lieux remise à l’étude le 13 mai 2024.

Cette sommation étant restée sans effet, M. [V] [C] et Mme [F] [S] épouse [C] ont fait assigner M. [P] [J], par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1224 et 1240 du code civil, aux fins de validation du congé et expulsion du preneur ainsi que tout occupant de son chef avec assistance de la force publique d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, fixation de l’indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que le loyer et condamnation du défendeur au paiement de la somme 500 euros par mois depuis le 1er mai 2024 à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens, en ce compris les frais de signification de l’assignation, du congé pour vente, de la sommation de quitter les lieux ainsi que les frais éventuels de l’expulsion.

L’affaire a fait l’objet de trois renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 10 avril 2025 M. [V] [C] et Mme [F] [S] épouse [C], comparaissent représentés par leur conseil, qui dépose des conclusions visées par le greffier et soutenues oralement, aux termes desquelles il a réitéré les demandes de l’acte introductif d’instance sauf à répondre aux moyens du défendeur soulevant la nullité du congé et l’indécence du logement ainsi que la demande de délais formé par M. [P] [J].

M. [P] [J] représenté par son conseil a déposé des conclusions visées par le greffier aux termes desquelles il soulève à titre principal la nullité du congé et l’indécence du logement pour justifier une demande reconventionnelle en restitution des loyers à hauteur de 4 392 euros, la suspension du paiement du loyer et 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et moral. A titre subsidiaire il sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux et le débouté des demandeurs concernant leur demande de dommages et intérêts, d’astreinte et d’article 700 du code de procédure civile. Il conclut par la condamnation des demandeurs aux dépens et à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il explique que le montant de la vente est excessif par rapport au marché immobilier applicable au logement vacant et que le motif réel du congé est d’obtenir l’expulsion du locataire au mépris de la réglementation applicable aux logements insalubres et indécents du fait de la superficie du logement inférieure à 9m².

A l’appui de l’octroi de délais pour quitter les lieux, il invoque son âge (65 ans) et la faiblesse de ses revenus qui justifient sa demande de logement social formulées dès la réception du congé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indécence du logement

M. [P] [J] considère au vu de la surface notée aux mandats de vente produits (6,80 m² selon une attestation établie le 4 février 2024) que le logement d’une surface inférieure à 9m² est impropre à l’habitation. Il formule en conséquence des demandes reconventionnelles en restitution et suspension des loyers outre le versement de dommages et intérêts.

Les demandeurs objectent que M. [P] [J] dans les lieux depuis le 1er mai 2000 n’a jamais fait état de l’indécence du logement, qu’il ne fournit pas d’élément sur le volume de la pièce et ne produit pas d’arrêté d’insalubrité.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Au sens de l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.

Au vu de cette disposition, le calcul de surface qui s’opère d’après la surface du plancher construite diffère de l’évaluation de la surface selon la loi Carrez, seule référence en matière de vente, en ce qu’elle n’exclut pas la surface au plancher pour les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m. Il ne saurait par conséquent se déduire des surfaces mentionnées au mandat de vente le caractère indécent du logement et M. [P] [J] sera débouté de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles dans la mesure où il échoue à démontrer l’indécence du logement qu’il occupe depuis plus de 20 ans et qu’il ne souhaite pas quitter.

Il sera également débouté de sa demande en réparation du trouble de jouissance qu’il aurait subi, aucun élément concernant l’état des lieux n’étant produit pour permettre d’établir un tel trouble.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’article 114 du Code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1849 du Code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social et que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. Le défaut de pouvoir du gérant est une cause de nullité de l’acte mais, s’agissant d’une nullité ayant pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé, elle ne peut être soulevée que par la partie protégée.

En l’espèce, le bail consenti à M. [P] [J] pour une durée de trois ans à compter du 1er mai 2000, a été tacitement reconduit le 1er mai 2003 par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 1er mai 2021 pour expirer le 30 avril 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur remis à l’étude, le 4 avril 2023, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée (64 000 euros), contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes requises.

S’agissant du prix de vente mentionné, M. [P] [J] ne saurait soutenir qu’il n’est pas conforme au prix du marché d’un logement vacant sans toutefois en justifier et alors que les demandeurs produisent deux mandats de vente pour un prix de 72 000 et 67 000 euros (hors frais d’agence) soit un montant supérieur au prix de 64 000 euros figurant au congé.

M. [P] [J] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 30 avril 2024.

M. [P] [J] étant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [P] [J] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, M. [P] [J] qui justifie d’un emploi est soumis à l’impôt sur le revenu ainsi que sur les revenus fonciers. Il a certes procédé à une demande de logement social enregistrée et valide jusqu’au 19 juillet 2025, mais faute de justifier de recherches de logement dans le secteur privé, les difficultés de relogement ne sont pas avérées. Enfin, il sera relevé qu’il a obtenu de fait déjà d’un large délai depuis la prise d’effet du congé et qu’il bénéficiera par ailleurs du délai légal de deux mois faisant suite à la délivrance du commandement pour quitter les lieux, de sorte qu’il n’apparait pas justifié de lui accorder un délai supplémentaire.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la présence de M. [P] [J] empêche la vente du bien, ce qui leur cause un préjudice. Toutefois, ils ne justifient pas d’avoir offert le bien à la vente pour le prix mentionné au congé (Cf supra) ni l’absence d’offre d’achat par une attestation des mandataires. Faute pour les demandeurs de rapporter la preuve de la réalité du préjudice invoqué, la demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile. Les frais d’expulsion, hypothétiques à ce stade, relèvent du juge de l’exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande du défendeur au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [P] [J] d’un congé pour reprise relatif au contrat de location d’une chambre située [Adresse 3] à effet du 1er mai 2000 sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 1er mai 2024 ;

DEBOUTE M. [P] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [C] et Mme [F] [S] épouse [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [P] [J] au montant équivalent à celui du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et CONDAMNE M. [P] [J] à procéder au paiement de la somme due jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE M. [V] [C] et Mme [F] [S] épouse [C] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [P] [J] à verser à M. [V] [C] et Mme [F] [S] épouse [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection