TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Janvier 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 31 janvier 2025

à M^e Paul GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 31 janvier 2025

à M. [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05113 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZLR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [D]

né le 30 Décembre 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat de résidence en date du 6 février 2020, la société ADOMA a mis à disposition de Monsieur [M] [D] la jouissance privative du logement D103, [Adresse 1] moyennant le versement d’une redevance mensuelle de 393.47 euros.

Au vu des difficultés de Monsieur [M] [D] de s’acquitter régulièrement et intégralement de sa redevance, un plan d’apurement a été consenti le 17 juin 2022, plan qui n’a pas été respecté.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 juillet 2023, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamner Monsieur [M] [D] à lui payer la somme provisionnelle de 3023.72 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 17 juillet 2023, avec intérêts de droit à compter du jugement,

— condamner Monsieur [M] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [M] [D] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 11 du contrat de résidence qui prévoit la résiliation à l’issue d’un délai d’un mois après notification par courrier recommandé des manquements aux obligations du résident. Elle précise que les mesures notifiées par la Commission de surendettement prévoyaient que les modalités d’échelonnement de la dette de suspendaient pas le paiement du loyer courant, lequel n’a pas été respecté. En l’espèce, elle considère que la clause serait acquise au 23 juin 2023, la mise en demeure visant la clause résolutoire ayant été adressée le 23 mai 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 novembre 2023, et renvoyée à la demande des parties à plusieurs reprises pour être retenue le 14 novembre 2024.

A cette audience, la société ADOMA, représentée par son conseil, précise que le locataire a quitté les lieux le 31 octobre 2024, se désiste de sa demande en expulsion, et maintient le surplus des demandes en actualisant le décompte de la dette à 6469,84 euros.

Monsieur [M] [D] était présent. Il a justifié d’une décision de la commission de surendettement mais n’a pas contesté la dette.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la loi applicable

Le contrat conclu entre la société ADOMA et Monsieur [M] [D] échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 189 et relève du régime juridique défini par les articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de mise à disposition de logement comporte en son article 11 une clause résolutoire stipulant un délai d’un mois, et une mise en demeure a été adressée le 2 juin 2023.

Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l’habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d’un mois en cas d’inexécution d’une obligation résultant du contrat.

La mise en demeure est demeurée infructueuse pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail au 23 juin 2023.

Monsieur [M] [D] ayant quitté les lieux depuis le 31 octobre 2024, il est pris acte du désistement de la demande d’expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail, soit le 6 juillet 2023, au départ de Monsieur [M] [D] par remise des clés, soit le 31 octobre 2024, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [M] [D] reste devoir la somme de 6469,84 euros au 31 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, jusqu’à la libération effective.

La commission de surendettement a, le 27 juin 2024, suspendu le paiement de la dette locative, pour un montant de 4044.32 euros, pendant une période de 24 mois. Il ne s’agit toutefois pas d’un effacement de dette, et la décision précisait que le loyer en cours devait être assuré. Cette décision ne pris donc pas la demanderesse d’obtenir un titre exécutoire sur l’ensemble de la somme, l’exigibilité étant limité durant ce moratoire à la dette ultérieure.

Monsieur [M] [D] sera donc condamné par provision, au paiement de la somme de 6469,84 euros, sans intérêts sur la somme de 4044.32 euros, et avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais exposés par la demanderesse et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2020 entre la société ADOMA et Monsieur [M] [D], pour un logement sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 juin 2023 ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement au montant du loyer et des charges ;

PREND ACTE de ce que Monsieur [M] [D] a libéré les lieux le 31 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] à verser à la société ADOMA, à titre provisionnel, la somme de 6469,84 euros, décompte arrêté au 31 octobre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, sans intérêts sur la somme de 4044.32 euros, et avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

RAPPELLE qu’un moratoire de 24 mois a été prononcé par la commission de surendettement le 27 juin 2024 sur la somme de 4044.32 euros ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE