TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 janvier 2025

à M^e BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE

Le 24 janvier 2025

à M^e HENRY Laurence

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04119 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FD3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association DIOCESAINE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par Maître BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE de la SCP BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [I]

né le 18 Juillet 1979 à [Localité 4] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 juin 2024, l’Association Diocésaine de [Localité 5] a assigné Monsieur [Z] [I] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Localité 1], [Adresse 3];

• condamner Monsieur [I] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 10.257,69 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 juin 2024;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 720,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [I], cité en l’Etude de la SELARL HEXACTE, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est fait représenter par un avocat laquelle sollicite à titre principal le rejet des demandes présentées en référé en raison de contestations sérieuses sur le montant de la dette réclamée.

Subsidiairement, elle indique que la dette locative est de 1117,32 euros et sollicite la condamnation de l’association Diocésaine de [Localité 5] à lui verser la somme provisionnelle de 6463,00 euros au titre du préjudice moral et matériel subi.

Elle demande que soit ordonnée la compensation avec le montant de la dette qui serait, le cas échéant, retenu à son encontre.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement les plus larges.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande d’accorder à Monsieur [I] les délais les plus larges pour quitter les lieux.

En tout état de cause, elle s’oppose à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, sollicite la condamnation de l’Association Diocésaine de [Localité 5] à lui verser la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite la suspension de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions, l’Association Diocésaine de [Localité 5] a maintenu ses demandes tout en ramenant sa créance à la somme de 8684,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, l’Association Diocésaine de [Localité 5] a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle s’oppose à la demande présentée au titre d’un préjudice moral et matériel en l’absence de faute de sa part et de son mandataire.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’Association Diocésaine de [Localité 5] produit la notification à la CCAPEX en date du 31 janvier 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 25 juin 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 26 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 5 septembre 2024.

L’action de l’Association Diocésaine de [Localité 5] est donc déclarée recevable.

Sur l’existence de contestations sérieuses:

— sur la demande de résiliation de bail:

Il ressort des termes de l’assignation que l’Association Diocésaine de [Localité 5] n’a pas sollicité le « prononcé » de la résiliation du bail qui n’entre effectivement pas dans la compétence du juge des référés mais bien la « constatation de la résiliation du bail » faute de paiement des loyers laquelle est de la compétence du juge des référés.

— sur le montant de la dette réclamée:

Si l’Association Diocésaine de [Localité 5] verse aux débats un dernier décompte (pièce 10) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2024 et qui ne fait partir les loyers impayés qu’à compter du mois de février 2023, force est cependant de constater que ce décompte ne fait apparaître aucun versement de Monsieur [I] et/ou de la CAF alors que le décompte précédent faisait apparaître lesdits versements.

Ce dernier décompte n’est donc pas exploitable.

Par ailleurs, le décompte précédent versé aux débats par l’Association Diocésaine de [Localité 5] fait encore apparaître des loyers et charges impayés remontant à 2016.

Outre le problème de prescription auquel il conviendra de répondre, ce décompte apparaît surprenant dans la mesure où suivant ordonnance de référé en date du 23 août 2018, le Tribunal d’Instance de MARSEILLE a condamné Monsieur [I] au paiement de la somme provisionnelle de 6590,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 juin 2018, qu’il lui a été accordé un délai de 35 mois pour apurer sa dette locative et que dans ses dernières écritures, l’Association Diocésaine de [Localité 5] indique (p.3) « qu’à la date de la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024, la dette du 25 juin 2021 avait totalement disparu ».

Il ressort des développements susvisés que le montant de la provision sollicitée se heurte à l’existence d’une contestation qui revêt un caractère sérieux et qui ne relève dès lors pas de la compétence du juge des référés mais de celle du juge du fond.

— sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts:

Monsieur [I] indique qu’en refusant de produire les quittances de loyer, l’Association Diocésaine de [Localité 5] est à l’origine de la suspension de ses APL et donc de sa dette locative.

Il sollicite la condamnation de l’Association Diocésaine de [Localité 5] à lui verser la somme provisionnelle de 6463,00 euros (23 x 281,00€) correspondant aux APL suspendues entre décembre 2022 et Novembre 2024.

Il ajoute qu’il vit dans l’anxiété d’être expulsé de son appartement.

Dans la mesure où Monsieur [I] demande la compensation entre les sommes qui lui seraient éventuellement allouées au titre des dommages et intérêts et celles qui seraient le cas échéant retenues à son encontre au titre des loyers et charges impayés, il convient de dire qu’en raison des contestations sérieuses existant sur le montant de la dette locative, il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Monsieur [I].

— sur les autres demandes reconventionnelle de Monsieur [I]:

Les demandes en suspension des effets de la clause résolutoire, de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux étant liées à la demande principale en paiement des loyers et charges, il convient également de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, l’Association Diocésaine de [Localité 5] conservera la charge des entiers dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de l’Association Diocésaine de [Localité 5];

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses ;

DISONS n’y avoir lieu à référé tant sur les demandes principales que reconventionnelles des parties;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de l’une ou l’autre des parties;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS l’Association Diocésaine de [Localité 5] aux entiers dépens;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,