N°Minute:25/01072

N° RG 24/01453 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDB2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 17 Avril 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jassime AMMARI, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 27 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 17 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Avril 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Elisabeth DOUY MERCIER

Copie certifiée delivrée à : M^e Jassime AMMARI

Le 17 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 octobre 2017 ayant pris effet le 03 octobre 2017, Monsieur [R] [B] a, par l’intermédiaire de la SAS CM-CIC GESTION IMMOBILIERE, donné à bail à Monsieur [E] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial à hauteur de 616 €, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 88 € et une provision taxe d’ordures ménagères mensuelle initiale à hauteur de 13 €.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 janvier 2023, 28 juin 2023, 29 janvier 2024 et 15 novembre 2024, Monsieur [R] [B] a fait commandement à Monsieur [E] [X] d’avoir à régler les sommes de 2 383,50 €, 1 566,14 €, 1 660,13 € et 3 476,13 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, Monsieur [R] [B] a fait assigner Monsieur [E] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 16 septembre 2024, aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation pour manquement répété du locataire à son obligation de paiement du loyer à échéance,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [E] [X] au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci,condamner Monsieur [E] [X] au paiement de la somme de 4 081,88 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 08 avril 2024, à parfaire,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner Monsieur [E] [X] au paiement de la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [E] [X] aux dépens.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [E] [X], daté du 26 août 2024. La conclusion est que le locataire ne s’est pas présenté à la convocation du travailleur social.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [B], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance, outre actualisation de la dette locative à la somme de 111,03 € au titre des loyers et charges locatives arrêtés au 24 février 2025, mensualité de février 2025 comprise, par décompte produit à l’audience.

Monsieur [E] [X], également représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a conclu au débouté de l’ensemble des demandes, moyens, fins et prétentions formées par le demandeur, indiquant qu’il est de bonne foi, qu’il a réglé l’intégralité de la dette locative et qu’il a repris les paiements. Il a justifié avoir réglé la somme de 111,03 € par virement bancaire en date du 27 février 2025.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

Une note en délibéré a été autorisée pour confirmer la réception du virement du solde de la dette.

Par note en délibéré en date du 06 mars 2025, Monsieur [E] [X] a justifié avoir procédé au paiement de la somme de 826,60 € en date du 06 mars 2025, indiquant que le demandeur avait préalablement adressé un nouveau décompte, mentionnant le paiement de la somme de 111,03 euros et un nouveau solde débiteur de 826,60 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la résolution judiciaire du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des dispositions des articles 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1741 du code civil, le locataire a pour obligation d’user paisiblement de la chose louée et de s’acquitter du paiement du loyer.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, Monsieur [R] [B] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail signé avec Monsieur [E] [X] en date du 02 octobre 2017, ayant pris effet le 03 octobre 2017 pour manquement du locataire à ses obligations, en raison de retard dans le paiement des loyers et charges.

Il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer du 05 janvier 2023, commandement de payer du 28 juin 2023, commandement de payer du 29 janvier 2024, commandement de payer du 15 novembre 2024, décompte locatif) que le compte locatif de Monsieur [E] [X] est régulièrement débiteur depuis le mois d’octobre 2022.

Monsieur [E] [X] justifie être à jour du paiement des loyers et charges, mensualité de mars 2025 comprise. Il convient néanmoins de constater que l’arriéré locatif n’a, à chaque fois, été régularisé qu’après la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire.

Or Monsieur [E] [X] fait valoir que ce comportement a été passager et qu’il trouve sa cause dans l’absence de rémunération par son employeur puis par la rupture de son contrat de travail, sans toutefois justifier ces éléments.

Il indique également qu’il a désormais un autre contrat et que son comportement va s’améliorer. Cependant, il convient de constater que la convention de joueur amateur produite par Monsieur [E] [X] se termine de plein droit le 31 mai 2025, et que Monsieur ne justifie d’aucune autre source de ressources permettant de limiter la provenance de nouveaux impayés.

Le locataire a ainsi manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à échéance, à plusieurs reprises, et sans qu’il ne justifie par ailleurs de difficultés passagères à l’origine du paiement tardif des loyers. Ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail à effet au prononcé de la présente décision.

Sur l’expulsion

M Monsieur [E] [X] devenant occupant sans droit ni titre à compter du prononcé du présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [E] [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, et afin de préserver les intérêts de Monsieur [R] [B], cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du décompte locatif en date du 24 février 2025 versé par le demandeur et du justificatif de paiement produit par le défendeur, que l’arriéré locatif a entièrement été régularisé par Monsieur [E] [X].

Monsieur [R] [B] sera par conséquent débouté de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et, par suite, de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [E] [X] sera condamné à verser à Monsieur [R] [B] somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu en date du 02 octobre 2017 ayant pris effet le 03 octobre 2017 entre Monsieur [R] [B] et Monsieur [E] [X] portant sur un logement situé [Adresse 2], à compter de la présente décision ;

DECLARE en conséquence Monsieur [E] [X] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur ou son mandataire ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [E] [X] devra payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à Monsieur [R] [B] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

DEBOUTE Monsieur [R] [B] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de l’Hérault en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection