REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 MAI 2026

__________________________

N° RG 25/03593 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWNS

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENTE : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 01 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Laëtitia NICOLAS.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [A] [F], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Eléonore DARTOIS

— M^e Jean-Marc FARNETI

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 20 septembre 2022, la SA 3F SUD a donné à bail à Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] , un logement avec une place de stationnement sis [Adresse 3], moyennant un loyer principal de 366,08 euros pour le logement et 37,45 euros pour le stationnement.

Ce contrat contenait une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de loyer et défaut d’assurance.

Le 27 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à ses cocontractants un commandement de lui payer la somme de 1.709,95 euros en principal, au titre de loyers et charges impayés.

Suivant exploit du 29 avril 2025, la SA 3F SUD a fait assigner Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN saisi en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer,

— prononcer l’expulsion du Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] et de tous les occupants de leur chef, avec au besoin la force publique, et ce sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] à lui payer la provision de 1.469,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, outre une indemnité d’occupation précaire égale au montant du loyer et charges courants étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— condamner in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 1er avril 2026 à laquelle les parties ont comparu.

La SA 3F SUD représentée, maintient ses prétentions initiales sauf à préciser que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 2.892,03 euros au mois de mars 2026 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à défaut sollicite de prévoir une clause de déchéance du terme en cas de non paiement d’une mensualité. Elle justifie de l’ensemble des sommes réclamées au titre des charges et loyers impayées, faisant valoir que les frais d’enquête sociale résultent de l’application de la loi du 4 mars 1996 et explicite précisément le montant au titre des charges récupérables. Enfin, elle ajoute ne pas avoir été avisée du départ de Madame [F] du logement et qu’au regard des ressources déclarées de Monsieur [H] et de ses besoins, ce dernier ne peut se maintenir dans les lieux.

Monsieur [H] [Z] représenté, conteste le décompte locatif de l’arriéré et soutient le règlement des sommes dues dans le délai imparti du commandement de payer. Il sollicite des délais de paiement sur trois ans, arguant de sa situation de précarité notamment après le départ de Madame [F] du logement.

Assignée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [F] [A] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

La partie demanderesse justifie que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le département, conformément aux dispositions de l’article 24 -III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998 et du 13 décembre 2000.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance d ela présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Le commandement délivré le 27 janvier 2025 rappelait la clause résolutoire prévue au bail, et mentionnait l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il reproduisait les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il est donc régulier en sa forme.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes de l’article 7 a), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) »

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites au débat que le bail stipule expressement en son article « charges » que les preneurs seront tenus au règlement des charges locatives récupérables, avec le paiement d’une provision sur charges mensuelles. Le bailleur justifie ainsi d’un récapitulatif des charges adressé aux preneurs, mentionnant sa quote-part de la taxe d’ordure ménagère, des charges d’électricité et d’entretien des parties communes pour la copropriété ceux-ci résidant en appartement. La régularisation des charges pouvant intervenir dans le même délai de prescription que l’indexation du loyer, la SA 3F SUD justifie donc de sa créance à ce titre, l’obligation n’est donc pas sérieusement contestable sur cette part de l’arriéré locatif.

S’agissant des frais d’enquête sociale comptabilisés en raison de l’absence de réponse de la part des occupants du logement, si une telle pénalité est applicable, la SA 3F SUD n’en justifie pas le montant , rendant ainsi son montant sérieusement contestable à hauteur de 38,10 euros. Il s’en suit que le montant du commandement de payer que les défendeurs devaient acquitter s’élevait à la somme de 1.671,85 euros au 10 janvier 2025.

Le décompte locatif produit par le bailleur atteste de la perception de la somme totale de 808,65 euros dans le délai de deux mois, au titre d’un versement des preneurs pour 240,37 euros et des allocations logement et réduction de loyer pour le solde.

Monsieur [H] [Z] comparant et Madame [F] [A] non comparante n’ont rapporté ni la preuve de la régularisation de leur situation dans les deux mois de la signification du dit commandement, ni qu’ils sont en mesure d’apurer leur dette dans le délai prescrit à l’article 1343-5 du code civil.

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n’a pas repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais.

En conséquence, la demande de la partie défenderesse sera rejetée.

En application des dispositions de la clause résolutoire et eu égard aux manquements réitérés des locataires dans le respect d’une des obligations principales du contrat de bail, il convient de constater la résolution du bail à effet du 27 mars 2025, et d’ordonner l’expulsion de la partie défenderesse selon les modalités qui seront précisées au dispositif, mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et qui justifie l’exécution rapide, pour le demandeur, à recouvrer rapidement l’usage des lieux loués.

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. La mesure d’expulsion bénéficiant de mesures civiles d’exécution forcée, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il ressort du décompte arrêté au 31 mars 2026 que Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] sont débiteurs de la somme de 2.846,31 euros au titre des loyers et charges impayés échus -terme de mars 2026 inclus. Ainsi, la dette n’a cessé d’augmenter faute de versements de la part des locataires depuis plusieurs mois, le propriétaire ne percevant que l’allocation-logement. Au surplus, la solidarité des preneurs est expressement stipulée au contrat de bail en son article 13.

Il s’en suit que Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] seront solidairement condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 1.910,51 euros selon décompte arrêté au 27 mars 2025, somme portant intérêts avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée audit commandement et à compter de la date d’assignation pour le surplus, ainsi qu’à celle de 522,80 euros au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges, en deniers ou quittance, à compter du 28 mars 2025 jusqu’à libération définitive des lieux.

La fixation d’une indemnité en réparation d’un trouble subi, ne peut donner lieu qu’à des intérêts moratoires et non faire l’objet d’une indexation fondée sur une clause contractuelle devenue de fait inapplicable après la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] , partie perdante, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, supportant les dépens, Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] seront également solidairement condamnés à verser à la SA 3F SUD la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection saisi en référé, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail consenti par la SA 3F SUD tant pour le logement et son accessoire la place de stationnement à Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A], et ce à effet du 27 mars 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] au paiement de la somme provisionnelle de 1.910,51 euros (terme de mars 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’à celle de 522,80 euros au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges, en deniers ou quittance, à compter du 28 mars 2025 jusqu’à libération définitive des lieux,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] et de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux (articles L.412-5 et R.432-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution),

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…),

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la partie demanderesse pour le surplus de ses demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [A] aux entiers dépens, en ceux y compris du coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE