TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 23/02105 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DPB

DÉCISION N° 2024/17

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 04 Juin 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.E.L.U.R.L. PHARMACIE DES CAMOINS venant aux droits de la SELARL F X PALLOT, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 504 760 083, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Fiona SCHIANO-GENTILETTI de la SELARL SCHIANO GENTILETTI, avocats au barreau de MARSEILLE,

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

La société [Adresse 7], SAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 808 057 111, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Michel GOUGOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEBATS

A l’audience du 07 Mai 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Le 20 décembre 2017, un contrat de bail commercial d’une durée de 12 ans a été conclu entre la SAS [Adresse 7], bailleur, et la SELARL F X PALLOT aux droits et obligations de laquelle vient la SELURL PHARMACIE DES CAMOINS, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 3]. Ce bail était à effet du 22 mars 2018.

Par acte en date du 23 juin 2022, la SELURL PHARMACIE DES CAMOINS a notifié à la SAS [Adresse 7] une demande de révision du loyer à la somme annuelle de 54.139,00 Euros HT et HC.

Le 16 novembre 2022, la SELURL PHARMACIE DES CAMOINS a notifié à la SAS [Adresse 7] un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 54.139,00 Euros HT et HC à compter du 26 juin 2022.

Par acte en date du 08 février 2018, la SELURL PHARMACIE DES CAMOINS a assigné la SAS [Adresse 7] aux fins d’obtenir avec exécution provisoire :

— la fixation du loyer à la somme de 54.139,00 Euros par an HT et HC à compter du 26 juin 2022,

— la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS [Adresse 7] conclut au débouté. Elle demande la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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MOTIFS

— Sur la révision du loyer

L’article L145-37 du Code de Commerce prévoit :

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut exéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

L’article R145-6 du Code de Commerce prévoit :

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

La variation de 10 % de la valeur locative doit être due à la seule modification des facteurs locaux de commercialité à l’exclusion des autres éléments déterminant la valeur locative au sens de l’article L145-33 du Code de Commerce. Les éléments relatifs aux caractéristiques des locaux ou aux obligations des parties ne doivent pas être pris en considération. La modification des facteurs locaux de commercialité doit porter sur des éléments concrets et matériels.

La période de référence pour apprécier la modification des facteurs locaux de commercialité se situe entre la date d’effet du bail, soit le 27 juillet 2018, et la date de la demande de révision, soit le 23 juin 2022.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer et commets pour y procéder :

Monsieur [U] [J]

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mail : [Courriel 8]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux donnés à bail situés [Adresse 3],

— les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

— dire s’il s’est produit une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SELURL PHARMACIE DES CAMOINS devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires du de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le quatre juin deux mille vingt quatre.

Signé par Madame MANNONI, Président, et par Madame SARTORI, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX